O controle do uso da terra com códigos e permissões de zoneamento

Existem três elementos básicos na discussão sobre o controle do uso da terra. Para obter detalhes sobre cada um, pegue os links:

• Uso da terra - O plano: Os municípios desenvolvem planos mestres para o uso de suas áreas terrestres, de trânsito, comerciais e residenciais, bem como escolas e parques comunitários .
• Códigos de zoneamento: Os códigos de zoneamento, as leis ou as ordenanças são desenvolvidos para especificar quais os usos do solo e os tipos de construção que serão permitidos em determinadas áreas.

• Permissões de zoneamento: As permissões de zoneamento são uma ferramenta para impor ordenanças de zoneamento. As licenças devem ser concedidas para todos os usos e estruturas.

Houston, The City Without the "Z" Word

Eu queria falar sobre isso, em parte porque Houston, TX é a única cidade importante nos Estados Unidos sem ordenanças de zoneamento. A outra razão é que eu nasci lá e vivi lá até depois do ensino médio. É uma cidade boa, à medida que as cidades vão, mas eu sai para viajar e ainda não gosto dos aspectos planos, quentes e úmidos de viver lá. No entanto, de volta ao tópico em questão.

Houston nunca teve ordenanças de zoneamento. Pode-se supor que você encontraria uma situação bastante horrível, como:

• um aumento elevado em um pequeno bairro de lares unifamiliares, dominando-os e apagando o sol.
• um campo de tiro interno aninhado entre uma casa de repouso e uma creche.
• um Super Walmart no meio do centro da cidade.

Existem outras histórias de horror, tenho certeza de que você pode lembrar.

O interessante é que nenhum deles será encontrado em Houston. Mesmo que a cidade nunca tenha tido leis de zoneamento, dirigindo através dela, você pensaria que parece muito a maioria das outras cidades que você viu.

Não é que não haja controle de desenvolvimento, apenas que não é realizado em Houston nas mesmas formas de zoneamento geográfico.

As restrições de propriedade são usadas como um método de controle. Além disso, os códigos de construção que restringem o quão certas as utilizações da estrutura podem ser para áreas residenciais ajudaram a manter alguns usos comerciais fora das áreas residenciais.

É difícil argumentar que nenhum zoneamento é prejudicial ao desenvolvimento, pois Houston tende a provar o contrário. Os desenvolvedores têm muito mais latitude na situação de Houston, embora eles não sejam libertos por qualquer meio. Com restrições de ações, códigos de construção e restrições de uso relacionadas às propriedades circundantes, Houston tem um pouco do melhor dos dois mundos. Os desenvolvedores podem construir novas ou converter estruturas ou instalações existentes com apenas pequenas variações de código.

Um exemplo pode ser a conversão de um centro comercial de strip-down fechado em um centro de atividades para idosos, ou ao contrário.O zoneamento poderia tornar isso impossível, enquanto Houston simplesmente quer o novo uso para cumprir as normas de segurança e uso.

A questão surge de por que Houston está sozinho entre as principais cidades em não ter zoneamento. Parece que a carta da cidade exigiu e instituir o zoneamento exigiu colocar a votação popular, não apenas uma decisão do conselho da cidade. Os defensores conseguiram votar em 1948, mas falhou.

Duas vezes mais, em 1962 e 1993, falhou novamente. As pessoas simplesmente não queriam nem pensavam que era necessário, pois Houston estava se aproximando sem grandes problemas.

Isso não quer dizer que nunca houve problemas. De vez em quando, os desenvolvedores comerciais e highrise ficaram um pouco densos na colocação da estrutura. Os edifícios depois estavam muito próximos para ampliar as estradas ou lidar com os requisitos de serviços públicos.

Em resposta, em vez de zoneamento, as restrições de retração, espaço de estacionamento e buffers em torno de grandes edifícios foram promulgados. A diferença é que, ao contrário do zoneamento, eles não estão relacionados à geografia. Eles estão relacionados à proximidade dos edifícios entre si e seus usos. Houston certamente não sofreu com a abordagem diferente, já que o desenvolvimento sempre foi robusto. A cidade mantém uma taxa de crescimento gerenciável, ainda que agressiva.

Não é sempre um problema ser diferente.