Empréstimos para Lançamento de casas: o que funciona e o que não

Um negócio de lançamentos de casas pode proporcionar uma renda saudável e a oportunidade de mudar de carreira. Com base em programas de televisão populares, parece fácil de fazer, e você não precisa passar anos em um programa de educação caro para ser bem sucedido.

Infelizmente, não é tão fácil quanto parece. O planejamento adequado e o know-how técnico são essenciais, mas o melhor obstáculo é provavelmente o financiamento - é preciso dinheiro para ganhar dinheiro.

Então, como você ganha o dinheiro?

Os investidores privados, incluindo pessoas que conhece e credores de dinheiro duro, são a melhor fonte de empréstimos para lançar casas. Esses credores não requerem a mesma quantidade de tempo e papelada que os bancos tradicionais. Em vez disso, eles avaliam a propriedade em si (antes e depois das melhorias) e sua capacidade de concluir com êxito o projeto.

Vamos discutir os credores privados abaixo, mas pode ser útil entender os desafios exclusivos da casa lançando empréstimos antes de você perguntar por dinheiro. Especialmente depois de obter aprovação para uma hipoteca para comprar a casa em que você mora, você pode assumir que você só precisa obter outra hipoteca.

Empréstimos hipotecários para lançar uma casa?

Os empréstimos para habitação tradicionais provavelmente serão não uma opção para comprar propriedades de investimento - pelo menos quando você estiver começando.

A boa notícia é que os empréstimos dos bancos e os credores tradicionais são relativamente baratos: as taxas de juros estão entre as mais baixas que você encontrará para propriedades de investimento (mas você ainda terá que pagar o fechamento custos).

Infelizmente, esses empréstimos nem sempre são práticos.

Lento a fechar: Um dos principais desafios com o uso de um credor tradicional é o tempo necessário para fechar um empréstimo. Os credores exigem que você preencha uma extensa aplicação, e eles irão percorrer suas finanças com um pente com dentes finos. Se eles vêem qualquer coisa que levante questões, eles pedirão mais documentação, e eles levarão ainda mais tempo para rever sua aplicação.

O processo raramente leva menos de 30 dias (45 ou 90 dias podem ser mais realistas), e as oportunidades de investimento muitas vezes se movem muito rápido para essa linha de tempo. Especialmente se foreclosures ou vendas curtas são parte de sua estratégia, é provável que você esteja frustrado com a velocidade dos credores tradicionais.

Avaliação de renda: Os credores tradicionais baseiam suas decisões de empréstimo em sua capacidade de reembolsar um empréstimo. Eles verão o quanto você ganha cada mês em comparação com os pagamentos de empréstimos mensais necessários para calcular uma relação dívida / renda. Se você é um investidor imobiliário ou de outra forma independente, talvez você não tenha o tipo de "renda" que eles estão procurando (os credores gostam de ver os formulários W-2 e os talões de pagamento).

Quanto vale a propriedade? Os credores também comparam o valor da propriedade que você está comprando para o empréstimo que você está pedindo. Conhecido como uma relação empréstimo a valor, os credores convencionais geralmente preferem manter esse número abaixo de 80 por cento, embora seja possível obter empréstimos da FHA com apenas 3% a 5%. Quando você está comprando uma casa para lançar, provavelmente não vale muito em seu estado atual - mas você precisa de dinheiro suficiente para comprar a propriedade e pagar por melhorias, o que pode equivaler a mais do que a casa é mesmo que vale a pena.

O valor de reparação posterior da casa (ARV) pode ser uma medida melhor, mas os credores tradicionais apenas consideram o valor avaliado atual de uma propriedade.

Crédito clássico: a maioria dos bancos e credores hipotecários requer que você tenha um forte crédito para obter aprovação para um empréstimo. Você pode não ter um histórico de empréstimos, ou você pode ter alguns itens desfavoráveis ​​em seus relatórios de crédito - mas isso não significa que você não pode invadir casas com sucesso. Os credores alternativos estão mais interessados ​​em seus projetos anteriores do que sua pontuação de crédito.

Problemas com a casa: Os credores tradicionais preferem fazer empréstimos em casas que estão em condições razoavelmente boas. Se houver problemas de saúde ou segurança, o empréstimo é um não-go. Você pode pretender corrigir esses problemas, aumentando dramaticamente o valor da casa com lucro, mas os credores estão mais interessados ​​em emprestar para casas que estão em movimento pronto.

Impossível? É possível usar empréstimos caseiros tradicionais para virar uma casa, especialmente nas seguintes situações:

1. Você tem ativos significativos que o ajudarão a se qualificar - seja usado como garantia ou parte de um baixo Forma de pagamento.
2. Você não está estritamente "virando" a casa. Ao comprar uma residência principal (onde você é o proprietário / ocupante), você pode conseguir fundos para melhorias de compra e usando um empréstimo FHA 203k. No entanto, o processo é lento e vem com inúmeras restrições.
3. Você tem participações significativas em outra propriedade que pode ser usada para uma linha de crédito de capital próprio (ou outros ativos, incluindo imobiliário, que podem ser usados ​​como garantia). Tenha em mente que você pode perder essa propriedade em execução de hipoteca se você não conseguir acompanhar os pagamentos, então esta opção é arriscada (especialmente se a sua família vive nessa propriedade).
4. Você tem experiência com projetos bem-sucedidos no passado. Você pode obter empréstimos de investimento imobiliário de bancos e cooperativas de crédito se você os convencer de que você é um negócio real com parceiros experientes, um processo sólido e recursos financeiros.
5. Você pode obter empréstimos não garantidos. Se você conseguir emprestar sem garantia de garantia, você poderá usar empréstimos como cartões de crédito para financiar melhorias. Você ainda precisará de fundos para comprar o imóvel, mas o dinheiro adicional pode vir de um empréstimo não garantido. Esta estratégia é arriscada porque os cartões de crédito são notoriamente caros, e seu projeto chegará a uma parada brusca se sua linha de crédito for cortada ou congelada inesperadamente (mais você precisa de limites de crédito extremamente altos).

Empréstimos privados para lançar propriedades

Os empréstimos de credores privados facilitam a maioria dos desafios acima. A principal desvantagem é o custo, mas o objetivo é usar esses empréstimos estrategicamente. Os empréstimos privados podem vir de praticamente qualquer lugar, mas a maioria dos empréstimos que flipagem se encaixam em duas grandes categorias:

1. Empréstimos de pessoas que você conhece
2. Empréstimos de dinheiro duro

Ao começar, será difícil encontrar dispostos a dar-lhe dinheiro - pessoas que conhecem você (e quem pode não ter muito dinheiro ou tolerância por risco) podem ser sua única opção. Alternativamente, você pode precisar financiar seus primeiros negócios por conta própria.

Construa a rede: Envolva-se na comunidade local de investimento imobiliário. Ao longo do tempo, você encontrará pessoas, e você vai aprender quem pode potencialmente emprestar dinheiro. Além disso, as pessoas vão conhecê-lo. Outros investidores, agentes imobiliários e credores privados verificam que você está empenhado em administrar um negócio bem-sucedido (para não falar de competente) e suas chances de obter um empréstimo melhorará.

Eventualmente, você pode começar a pedir empréstimos a emprestadores de dinheiro duro. Esses credores se especializam em empréstimos para lançar e outros investimentos, e eles são diferentes dos bancos tradicionais.

Fechamento rápido: Com um credor privado, o processo é diferente e seu empréstimo pode ser financiado muito mais rapidamente (uma semana ou mais é razoável quando você tem um bom relacionamento com um credor profissional). Movendo-se rapidamente pode ser uma vantagem competitiva quando alguém procura obter uma propriedade de suas mãos.

Empréstimos baseados em ativos: Ao invés de pesquisar relatórios de crédito e calcular os índices de renda, os credores privados tendem a se concentrar no valor do bem que você está comprando. Se você estiver lançando casas, o credor quer saber que eles podem vender a casa rapidamente para recuperar seu dinheiro (como outros credores, os credores privados terão uma garantia sobre a propriedade, permitindo-lhes tomar posse da propriedade e vendê-la se você não reembolsa o empréstimo).

Compras e melhorias: Os credores privados estão no negócio de acomodar os investidores e basear seus fundos disponíveis no ARV do projeto. Mas eles podem não lhe dar tudo ao mesmo tempo - você pode ter que tirar de uma conta de depósito em garantia à medida que seu projeto avança.

Lançando sem dinheiro? Até que você tenha alguns projetos bem sucedidos ao seu dispor, os credores exigirão que você tenha equidade em um projeto. Em algum momento, você pode emprestar 100% para um projeto e ter vários projetos em execução ao mesmo tempo.

Custos do empréstimo

Os empréstimos para lançar projetos são mais caros do que a casa comprar empréstimos. A taxa de juros é maior, e muitas vezes você terá que pagar vários pontos ou taxas de originação (um ponto é de um por cento do valor do seu empréstimo).

Os projetos de lançamento são projetos de curto prazo. Você não vai viver na casa por décadas, então uma hipoteca padrão de 15 ou 30 anos não é o empréstimo certo para o trabalho. Os investidores geralmente preferem comprar, melhorar e vender uma propriedade dentro de um ano ou menos, e é assim que a maioria dos empréstimos privados funcionam.Esses empréstimos ficam caros se você armazenar uma propriedade por um longo tempo, e isso faz sentido porque o risco do credor aumenta à medida que atrasa o reembolso.

Quanto custa emprestar para lançar? Os custos estão em todo o quadro, e tudo é negociável. As taxas de juros podem estar em qualquer lugar entre 8 a 20 por cento ao ano, e você terá que pagar de 1 a 10 por cento de antecedência. Quanto mais você estiver no negócio, e quanto melhor for seu relacionamento com os credores, menos você pagará.

Para maximizar a quantidade de dinheiro disponível para o seu projeto, os credores geralmente permitem pagamentos com juros e não deve haver uma penalidade de pré-pagamento para que você possa vender e pagar o empréstimo sempre que estiver pronto.