Empréstimos para casas móveis e móveis: Dicas de empréstimos

O financiamento é desafiador para qualquer proprietário, e isso é especialmente verdadeiro para casas móveis e algumas casas fabricadas. Esses empréstimos não são tão abundantes quanto os empréstimos habitacionais padrão, mas estão disponíveis por várias fontes - e os programas de empréstimos apoiados pelo governo podem tornar mais fácil a qualificação e manter os custos baixos.

Comprar uma casa pode ser o maior investimento que você faz na sua vida, e os preços da habitação estão acima de várias centenas de milhares de dólares em muitos mercados.

Mas as casas fabricadas são tipicamente mais acessíveis do que as casas construídas no local, de modo que tornam a propriedade da casa acessível. Especialmente para os consumidores com rendimentos mais baixos e aqueles que vivem em áreas rurais (onde os contratados e os materiais não estão prontamente disponíveis), a habitação fabricada pode ser a única opção.

Móvel, fabricado e modular

Ao discutir empréstimos para habitação, os termos que você usa com os credores podem ser importantes. O que você chama de "casa móvel" provavelmente é uma "casa fabricada" (mesmo que a casa seja ou tenha sido móvel). Para uso informal, qualquer termo funciona, mas a maioria dos credores evita o empréstimo na propriedade categorizada como uma casa móvel.

As casas móveis são casas construídas em fábrica feitas antes de 15 de junho de 1976. Podem ser casas muito boas, mas foram construídas antes de os reguladores exigirem certos padrões de segurança, e a maioria (mas não todos) os credores são relutantes em emprestar sobre essas propriedades.
Casas fabricadas são casas construídas em fábrica construídas após 15 de junho de 1976. Essas casas estão sujeitas à Lei Nacional de Construção de Habitação e Segurança de 1974 e são obrigadas a cumprir os padrões de segurança estabelecidos pelo Departamento de Habitação dos EUA e Urban Development (HUD). Essas regras são muitas vezes referidas como o Código HUD. As casas fabricadas são construídas em um chassi metálico permanente e podem ser movidas após a instalação (mas mover a casa depois que a instalação pode interferir no financiamento).

Casas modulares são casas construídas em fábrica que são montadas no local e são necessárias para atender todos os mesmos códigos de construção locais como casas construídas no local (em oposição ao Código HUD) . Eles geralmente são instalados permanentemente em uma base de concreto. Como casas construídas no local, as casas modulares tendem a manter o valor e apreciar mais do que as casas fabricadas ou móveis, por isso é mais fácil obter empréstimos para casas modulares.

Onde emprestar

Existem várias maneiras de obter financiamento para casas manufaturadas e móveis. Como com qualquer empréstimo, vale a pena comprar entre vários credores diferentes. Compare a taxa de juros, características, custos de fechamento e outras taxas de cada empréstimo cuidadosamente. Especialmente com os empréstimos para casas móveis, o tipo de empréstimo (ou o credor com o qual você trabalha) é importante.

Revendedores: Os construtores que vendem casas manufaturadas normalmente organizam financiamento para facilitar a compra de casas.Em alguns casos, os relacionamentos do seu construtor podem ser sua única opção de financiamento ao comprar uma nova casa. No entanto, é aconselhável solicitar ao seu construtor uma lista de vários outros credores (não afiliados).

Provedores especializados: Vários credores hipotecários são especializados em empréstimos para casas móveis e fabricadas (e terra, se necessário). Embora qualquer credor possa financiar sua compra, os credores especializados estão mais familiarizados com os aspectos de uma compra de casa fabricada - então eles estão mais dispostos a aceitar pedidos para esses empréstimos. Você provavelmente precisará trabalhar com um credor focado no mercado doméstico fabricado nas seguintes situações:

Você não será dono da terra.
Você não irá anexar permanentemente a casa a um sistema de fundação.
Você está comprando uma casa que não é nova ou que tenha feito modificações feitas.
Você deseja refinanciar a dívida doméstica fabricada existente, e qualquer uma das opções acima.

Provedores de hipotecas padrão: Se você está comprando uma casa e a terra em que ela senta, e a casa está instalada permanentemente em um sistema de fundação, você terá um empréstimo mais fácil. Muitos bancos locais, cooperativas de crédito e corretores de hipotecas podem acomodar esses empréstimos.

Obter recomendações para os bons credores de pessoas em quem você confia. Se você não tem certeza de quem perguntar, comece com seu agente imobiliário, funcionários e residentes em parques de casas móveis e pessoas que você conhece que emprestaram dinheiro para comprar habitação fabricada.

Empréstimos Chattel

Os empréstimos Chattel são freqüentemente usados para casas móveis e fabricadas, especialmente quando a casa está indo para um parque ou uma comunidade doméstica fabricada. Um empréstimo móvel é um empréstimo único em casa (em oposição a um empréstimo para a casa e a terra em conjunto).

Esses empréstimos são empréstimos de propriedade tecnicamente pessoais - não empréstimos imobiliários.

Dito isto, os empréstimos mobiliários também estão disponíveis quando você possui a terra e empresta para uma casa separadamente.

Ao comprar com credores, descubra se você obteve cotações para um empréstimo mobiliário ou um empréstimo imobiliário. As taxas de juros sobre os empréstimos mobiliários tendem a ser superiores às taxas de dívida imobiliária, mas há vantagens e desvantagens para cada opção. Um estudo do Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) descobriu que os montantes do empréstimo e as taxas de processamento eram de 40 a 50% menores nos empréstimos móveis quando comparados aos empréstimos hipotecários, mas a taxa de porcentagem anual (APR) em empréstimos mobiliários era de 1. 5% maior .

As vantagens dos empréstimos mobiliários incluem:

Você não precisa possuir o imóvel, o que pode reduzir o seu empréstimo (embora provavelmente pague taxas mensais do site).
Os custos de processamento devem ser inferiores aos custos de fechamento da dívida imobiliária.
O processo de encerramento geralmente é mais rápido e menos envolvido que o encerramento de um empréstimo imobiliário.

As desvantagens dos empréstimos mobiliários incluem:

As taxas de juros são mais altas, então seus custos de pagamento e juros serão maiores do que se você usar um empréstimo imobiliário equivalente.
Os períodos de reembolso podem ser mais curtos (com prazo de reembolso de até 15 ou 20 anos, por exemplo - embora alguns credores ofereçam empréstimos mais longos).Um prazo mais curto resulta em pagamentos mensais mais elevados, mas o reembolso da dívida mais rápida mantém os custos de juros baixos.

Os comerciantes de casas fabricadas e os credores especializados geralmente oferecem empréstimos mobiliários, e o Departamento de Censo da U. S. descobriu que 80 por cento das novas casas fabricadas em 2015 foram intituladas como propriedade pessoal. Mas alguns credores oferecem empréstimos para imóveis pessoais e empréstimos imobiliários. Fale com vários credores e pergunte sobre os prós e os contras de intitular uma casa como imobiliário em vez de propriedade pessoal.

Programas de Empréstimos do Governo

Vários programas de empréstimos apoiados pelo governo podem tornar os empréstimos para uma casa fabricada mais acessíveis. Supondo que você atenda aos critérios para se qualificar para esses programas, você pode pedir emprestado a credores de hipotecas que recebem uma garantia de reembolso do governo da U. S. - se você não pagar o empréstimo, o governo entrará e pagará o credor.

Os programas de empréstimos apoiados pelo governo provavelmente são sua melhor opção para empréstimos, mas algumas casas móveis e fabricadas não serão qualificadas.

Os empréstimos FHA são segurados pela Federal Housing Administration (FHA). Esses empréstimos são especialmente populares porque apresentam pequenos pagamentos baixos, taxas de juros fixas e regras favoráveis ao consumidor. Para ser elegível para um empréstimo FHA, vários critérios devem ser atendidos:

O lar deve ter sido construído após 15 de junho de 1976.
O lar deve cumprir o Código HUD e atender a outros requisitos locais. As modificações na casa podem torná-lo fora de conformidade.
Cada seção da casa deve ter o rótulo de certificação vermelho (ou HUD Label) em anexo. Por exemplo, em casas duplas, são necessárias duas etiquetas.

Existem dois programas FHA disponíveis para proprietários de casas fabricadas.

Os empréstimos do Título II da FHA incluem o popular empréstimo 203 (b) - também usado para casas construídas no local - o que permite que os compradores façam um adiantamento tão pequeno quanto 3. 5 por cento. Para cobrir o custo da garantia do governo, você pagará um prêmio de seguro de hipoteca inicial, bem como um seguro de hipoteca em curso com cada pagamento mensal. Você precisa de pontos de crédito decentes para se qualificar para um empréstimo da FHA, mas seu crédito não precisa ser perfeito. Além disso, você pode usar dinheiro dotado para financiar seus pagamentos de pagamento e fechamento, e você pode até ter o vendedor ajudar com esses custos.

Os empréstimos do Título II são empréstimos imobiliários, pelo que você precisará comprar a propriedade e a casa em conjunto e a casa deve ser instalada permanentemente em um sistema de fundação aprovado. Os empréstimos podem durar de 15 a 30 anos.

Os empréstimos do Título I da FHA estão disponíveis para empréstimos de imóveis pessoais - útil quando você não será dono da terra. No entanto, se você colocar a casa em um site de aluguel, seu contrato de arrendamento deve atender às diretrizes da FHA. Por exemplo, você precisará de um prazo de arrendamento inicial de três anos, e você deve ser notificado de qualquer término de locação com aviso prévio de pelo menos seis meses. Os pagamentos antecipados exigidos podem ser tão baixos como cinco a 20 por cento, mas esse requisito varia de credor a credor e depende da sua pontuação de crédito. Os requisitos adicionais para um empréstimo Título I incluem:

O lar deve ser a residência principal do mutuário.
O local de instalação deve incluir serviço de esgoto e água.
Novas casas fabricadas devem incluir uma garantia de um ano.
Um avaliador aprovado pelo HUD deve inspecionar o lote.

Os empréstimos do Título I podem ser empréstimos apenas para casa, como empréstimos para imóveis, mas também podem ser usados para comprar um lote e uma casa juntos. Os montantes máximos de empréstimos nos empréstimos do Título I são inferiores aos máximos dos empréstimos do Título II e os termos do empréstimo são mais curtos: para um lar e lote único, o prazo máximo de reembolso é de 20 anos.

empréstimos VA estão disponíveis para servicos e veteranos, e podem ser usados para casas modificadas e modificadas. Os empréstimos de VA são particularmente atraentes devido à capacidade de comprar sem dinheiro e nenhum seguro de hipoteca mensal (assumindo que o credor o permite e você atende aos requisitos de crédito e renda). Ignorar o adiantamento significa que você terá pagamentos mensais mais elevados - e você pagará mais por interesse - mas, em alguns casos, faz sentido. Para um empréstimo VA em uma casa fabricada:

A casa deve ser permanentemente anexada a uma fundação.
Você deve comprar a casa junto com a terra em que se senta e título da casa como propriedade real.
A casa deve ser uma residência principal (não uma segunda casa ou propriedade de investimento).
A casa deve atender ao Código HUD e ter as etiquetas HUD anexadas.

Os empréstimos da FNMA estão cada vez mais disponíveis para casas fabricadas, pois essa agência planeja expandir o financiamento para opções de habitação a preços acessíveis. Pergunte ao seu credor se algum novo programa estiver disponível para sua próxima compra.

Diferentes credores, regras diferentes

Embora alguns dos empréstimos descritos acima sejam apoiados pelo governo da U. S., os credores podem definir regras mais restritivas do que as diretrizes do governo. Essas "sobreposições" podem impedir que você empreste, mas outros bancos podem usar regras diferentes. Esse é mais um motivo que vale a pena comprar - você precisa encontrar um credor com custos competitivos, e você precisa encontrar um credor que irá acomodar suas necessidades.

Especialmente quando se trata de casas fabricadas, os credores podem dizer-lhe que você não se qualifica para programas segurados pelo governo. Isso pode ser verdade, mas é melhor verificar com vários credores da FHA ou VA antes de desistir dessas opções.

Alguns exemplos de áreas em que os diferentes credores estabelecem regras diferentes:

Rácio de empréstimo para valor: Você pode reduzir apenas 5%, ou talvez seja necessário fazer uma redução de 20% Pagamento inicial.
Pontuação de crédito: Dependendo das suas pontuações de crédito, alguns credores podem não estar dispostos a trabalhar com você, enquanto outros estabelecem diferentes taxas de juros ou requisitos de adiantamento com base no seu crédito.
Tipo de casa: Alguns credores de VA e FHA não estão dispostos a emprestar em casas fabricadas, mas podem estar mais abertos a casas modulares. Alguns relutam em financiar single-wides, mas irão financiar casas de dois grandes ou maiores.
ocupação dos inquilinos: Se você planeja morar em um parque ou comunidade, os credores podem querer saber quantos moradores alugam em comparação com quantos possuem suas casas.
Chattel vs. mortgage: Alguns credores só oferecem empréstimos mobiliários, de modo que esse é o único produto que oferecerão. Da mesma forma, alguns credores não fazem empréstimos de propriedade pessoal.