Hipotecas verdes na Califórnia

No primeiro rubor, as hipotecas verdes na Califórnia parecem ser a maneira perfeita de financiar melhorias e atualizações eficientes em energia para sua casa. Existem muitos benefícios para as hipotecas verdes, mas também há perigos que se espreitam dentro de que nem todos os campos de vendas são rápidos ou claros para divulgar aos proprietários. O guarda-chuva sob o qual esses tipos de financiamento caem é chamado pelo acrônimo PACE, que significa Propriedade Avaliada Energia Limpa, mas você pode ter uma avaliação PACE assegurada em sua casa sem nunca ouvir o termo PACE.

Isso ocorre porque quando os programas PACE se originam com entidades públicas, eles geralmente são administrados por entidades privadas que usam outro nome como HERO ou Ygrene ou California First. Todos esses são exemplos de hipotecas verdes da PACE na Califórnia. O recurso dessas hipotecas verdes é fácil de entender quando você vê os enormes benefícios oferecidos aos proprietários.

Como funcionam as hipotecas verde PACE?

O primeiro benefício não é adiantamento. Os programas PACE oferecem financiamento 100% com poucas ou nenhuma verificação de crédito. Os pagamentos não são tratados em uma forma hipotecária típica porque a garantia de hipoteca verde é anexada à conta do imposto de propriedade local de um proprietário e vestida como uma avaliação.

As hipotecas Pace Green permitem um financiamento instantâneo através de fornecedores aprovados para fins de construção que envolvem melhorias domésticas eficientes em energia ou instalações de energia renovável, como janelas duplas, sistemas HVAC, sistemas de água ou o custo inicial de painéis solares e muito mais.

O Drawback para PACE Green Mortgages

Às vezes, durante a excitação de adicionar atualizações eficientes em energia para o lar e a relativa simplicidade de obter esses tipos de empréstimos, os proprietários se esquecem de comprar o melhor preços. Alguns proprietários não sabem a diferença entre uma atualização de $ 20,000 ou uma atualização de $ 40,000 "aprimorada".

Como não há custos de bolso e todo o projeto é financiado através de pagamentos de imposto de propriedade, as compras de comparação podem cair no caminho certo.

A principal desvantagem, no entanto, não está pagando demais, embora essa seja uma preocupação muito real. O problema básico é que os proprietários são muitas vezes prometidos que a garantia é assumível por um novo comprador, no caso de o proprietário optar mais tarde por vender a casa, e isso não é verdade. Por exemplo, se um novo comprador concordar em assumir o custo das melhorias, e poucos estão dispostos, o comprador não poderá garantir um empréstimo para comprar a casa - nem através da Fannie Mae nem do Freddie Mac nem dos empréstimos da VA ou da FHA. O financiamento não é assumível se o comprador estiver usando financiamento convencional ou governamental para comprar a casa porque os bancos não o permitirão.

A Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) não permitirá a suposição porque o financiamento verde faz parte da lei do imposto sobre a propriedade, que é considerada uma garantia superior, o que significaria que prevaleceria em caso de encerramento e será pago primeiro e antes das hipotecas existentes.Os credores não querem que outra entidade obtenha status superior e seja colocada na frente de um empréstimo existente.

Isso significa que, para vender para outro comprador que esteja financiando a compra, o proprietário precisaria pagar o empréstimo do PACE na íntegra.

Para adicionar insulto à lesão, a recompensa também pode conter uma penalidade de pré-pagamento. Claro, um comprador de casa prudente que pagaria em dinheiro, por exemplo, provavelmente insistiria que o proprietário reduziria o preço para permitir o eventual reembolso do empréstimo do PACE. Assim, o proprietário não pode realmente ganhar ou sair em frente neste jogo em caso de revenda, independentemente de como o programa é apresentado ao proprietário.

É fácil esquecer sobre hipotecas verdes em impostos de propriedade

Muitos proprietários apenas pagam a taxa de imposto quando chega duas vezes por ano ou então o empréstimo é confiscado e os pagamentos são feitos mensalmente, além do principal e dos juros. Muitas vezes, a garantia não aparece prontamente ou aparece como uma avaliação de impostos, que é fácil de demitir por agentes de crédito hipotecário e até mesmo por subscritores. Um credor me mencionou recentemente um arquivo de crédito no cheque de crédito do vendedor, que foi feito alguns meses antes do vendedor ter decidido listar a casa para venda.

Desde que o inquérito foi feito nos últimos 60 dias, o oficial de empréstimo de hipoteca perguntou sobre isso, apenas para se certificar de que os proprietários não assumiram dívidas adicionais ao financiar um carro ou outra compra importante.

Descobriu-se que os proprietários tinham um empréstimo PACE de US $ 18.000 (8. 25%, 20 anos). Não houve menção ao empréstimo nos registros de retenção de impostos nem no perfil de propriedade da empresa do título. Não foi refletido na lista de avaliações sobre a conta de impostos atual. O credor obteve uma cópia do relatório do título preliminar e, como uma exceção, foi a seguinte declaração:

7. As avaliações e outros assuntos para o Condado de Sacramento, conforme contidos em um documento intitulado "Pagamento da avaliação contratual exigida" e / ou "Aviso de avaliação" (Programa HERO da Califórnia), foram XX / XX / XXXX como documento número XXXXXXXXX, Página XXXX dos registros oficiais. Todas as avaliações associadas ao documento acima são coletadas com os impostos anuais.

Para um olho não treinado, isso parece ser apenas mais uma avaliação. Mas é prova de um empréstimo do PACE que deve ser pago integralmente no fechamento pelo vendedor.

Isso não quer dizer que os empréstimos da PACE ou o programa HERO sejam ruins porque isso não seria verdade. Há muitos benefícios para os programas e ajuda os proprietários a fazerem melhorias que de outra forma não poderiam pagar. Mas esteja ciente de que as divulgações podem ser inadequadas para ajudar um proprietário a entender as conseqüências e as nuances finas desses empréstimos que, se conhecidos, podem ser suficientes para fazer o proprietário passar em hipotecas verdes.