Cláusula de hipoteca padrão

A maioria das políticas de propriedade comercial contém uma cláusula que protege os direitos dos detentores de hipotecas (credores). Esta disposição aplica-se quando o bem segurado foi usado para proteger uma hipoteca e essa propriedade foi danificada por um perigo coberto. A cláusula garante que o credor receberá o pagamento de acordo com a política na medida da dívida restante.

Quando um empresário adquire um prédio comercial com uma hipoteca, o titular da hipoteca pode exigir que o comprador obtenha uma política de propriedade que inclua a cláusula hipoteca padrão .

Aqui está um exemplo.

Exemplo

Andy possui A-1 Appliances, uma empresa que vende eletrodomésticos. A empresa de Andy acaba de comprar um novo armazém com uma hipoteca que obteve do Lucky Lending.

O empréstimo A-1 obtido da Lucky Lending é garantido pelo armazém. Como o armazém está servindo como garantia para o empréstimo, o Lucky Lending tem um interesse segurável nisso. Para proteger o interesse de Lucky, o contrato de empréstimo exige que a A-1 assegure o armazém contra danos por incêndio e outros perigos de acordo com uma política de propriedade comercial. O contrato afirma que a política deve incluir a cláusula de hipoteca padrão.

Cláusula Padrão

Nos últimos anos, as seguradoras que escreveram um seguro de propriedade foram obrigadas a usar um formulário de política denominado Política de Incêndio Padrão de Nova York de 1943. O último continha uma cláusula intitulada Mortgagee, que abordava os direitos dos credores. Esta cláusula foi referida como cláusula de hipoteca padrão .

Hoje em dia, a forma de Nova York raramente é usada, e a política de propriedade comercial ISO é considerada padrão da indústria. O formulário ISO aborda os credores hipotecários em uma cláusula intitulada Mortgageholders. Esta cláusula agora serve como uma cláusula de hipoteca padrão. Parece em muitas políticas de propriedade elaboradas por seguradoras individuais.

Interesses

A cláusula de hipoteca ISO aplica-se ao titular da hipoteca indicado nas declarações. O credor é coberto por perda ou dano ao edifício ou estrutura que serve como garantia para o empréstimo.

Se vários credores estiverem listados na política, eles são cobertos por ordem de precedência. Por exemplo, suponha que um segurado tenha comprado um prédio com duas hipotecas (um primeiro e um segundo). Se o edifício queimar, o credor listado na primeira hipoteca será pago. Depois que o primeiro credor foi compensado, o credor da segunda hipoteca receberá o pagamento.

A cláusula de hipoteca afirma que os credores receberão o pagamento "como seus interesses podem aparecer". Isso significa que o valor que cada credor receberá depende da extensão do dano ao edifício segurado e do saldo não pago (principal e juros) do empréstimo. Por exemplo, um incêndio destrói o armazém dos aparelhos A-1.No momento do incêndio, A-1 deve Lucky Lending $ 750.000 em principal e juros acumulados. Lucky Lending recebe um pagamento de seguro de US $ 750.000, seu interesse no imóvel.

O valor que a seguradora pagará por uma perda está sujeito ao limite da política. Por exemplo, se o armazém da A-1 estiver segurado por US $ 1. 5 milhões, a seguradora não pagará mais de US $ 1. 5 milhões para todas as partes cobertas (A-1 Appliances e todos os credores).

Em alguns estados, os credores garantem seus empréstimos por meio de ações de confiança ao invés de hipotecas. Por esta razão, o termo titular da hipoteca na cláusula de hipoteca padrão inclui um administrador fiduciário.

Foreclosure

O direito do credor de se recuperar por uma perda sob a política de propriedade do mutuário não é afetado por qualquer ação de encerramento que o credor tenha iniciado contra o proprietário antes da perda. Por exemplo, suponha que a A-1 Appliances não faça vários pagamentos de hipoteca, portanto Lucky Lending emite um aviso de inadimplência. Um mês após o aviso ter sido emitido, o armazém é destruído por um incêndio. O aviso padrão não afetará o direito da Lucky de receber o pagamento pela perda na política.

Atos do tomador de seguro

O credor tem o direito de se recuperar por uma perda ao abrigo da política, mesmo que o segurado tenha violado uma condição do contrato de seguro.

Por exemplo, suponha que o armazém dos aparelhos A-1 seja destruído por um incêndio. A-1 arquiva uma reivindicação com sua seguradora de propriedade para danos ao edifício e seus conteúdos. No entanto, A-1 se recusa a deixar um ajustador na propriedade para inspecionar o dano. A seguradora, em última instância, nega a reivindicação da A-1 porque A-1 não cumpriu com uma condição de política.

O direito da Lucky Lending de se recuperar sob a política não será afetado pelas ações da A-1, desde que o credor atinja certas condições. O credor deve:

• Pagar qualquer prêmio pendente devido que o tomador do seguro não tenha pago
• Enviar uma prova de perda (se o segurado não tiver feito isso) dentro de 60 dias após receber um aviso de que uma prova de perda é devido
• Notificar a seguradora se o credor tiver conhecimento de qualquer alteração na propriedade ou ocupação do edifício, ou se o risco tiver mudado substancialmente

Uma vez que o credor tenha completado todas essas etapas, é elegível para receber um pagamento de perdas no A-1's propriedade política.

Transferência de direitos

A cláusula ISO Mortgageholders contém uma provisão de sub-rogação. Ele afirma que, se a seguradora efetuar um pagamento de perda ao credor, mas recusa o pagamento ao segurado, os direitos de sub-rogação do credor são transferidos para a seguradora até o montante do pagamento. No exemplo anterior, a A-1 Appliances foi negada o pagamento ao abrigo da política porque não cumpriu os termos do contrato de seguro. Suponha que a Lucky Lending tenha recebido um pagamento de seguro de US $ 700.000 para sua participação no armazém danificado. O incêndio foi causado por um defeito em um secador elétrico armazenado no prédio. Se Lucky Lending não tivesse recebido uma indemnização pelo dano, o credor poderia ter processado o fabricante do secador por danos materiais.

A seguradora de propriedade da A-1 indenizou a Lucky Lending pela perda. Assim, o direito do credor de processar o fabricante para compensação é transferido para a seguradora. A seguradora agora tem o direito de processar o fabricante para recuperar os US $ 700.000 pagos pelo Lucky Lending.

A seguradora pode optar por pagar ao mutuante o valor do principal na hipoteca acrescido de juros acumulados. Se qualquer dívida permanecer, o segurado deve pagar esse montante à seguradora.

Cancelamento e não renovação

De acordo com a cláusula de hipoteca, a seguradora deve notificar o titular da hipoteca por escrito se a seguradora cancelar a política ou se recusar a renová-la. Se o segurado não tiver pago o prémio, a seguradora deve notificar o credor com 10 dias de antecedência antes de cancelar a apólice. Se a seguradora cancelar a política por qualquer motivo além do não pagamento do prêmio, deve fornecer pré-aviso de 30 dias ao credor. Caso a seguradora decida não renovar a política, deve fornecer ao credor dez dias de antecedência.

Estas condições de cancelamento podem ser modificadas pela lei estadual. Por exemplo, alguns estados exigem que as seguradoras notifiquem um credor com pelo menos 45 dias de antecedência se uma política for cancelada por qualquer motivo além do não pagamento do prêmio.