Penas de impostos para venda de casas

Por Julian Block, Attorney

Os vendedores domésticos desfrutam de um enorme benefício fiscal após a revenda. Código Interno de Receita A Seção 121 autoriza uma "exclusão" - escapar dos impostos sobre o rendimento - para os lucros das vendas domiciliares. A exclusão é de até $ 500.000 para casais que apresentam retornos conjuntos e US $ 250.000 para arquivadores e casais que apresentam declarações separadas.

Como os proprietários de casas são tributados em lucros acima da exclusão do IRS?

O que acontece, no entanto, quando o ganho é maior do que o limite de exclusão de US $ 500 000 ou US $ 250 000?

Resposta: O excesso é tributado como um ganho de capital de longo prazo com uma taxa máxima de 15%, mais impostos estaduais aplicáveis.

O requisito-chave: possuir e viver na propriedade como sua residência principal por períodos que totalizam pelo menos dois dos cinco anos que terminam na data de venda e pelo menos dois anos devem ter decorrido desde a última vez que você usou a exclusão.

O que sobre as quebras de impostos para propriedades pessoais?

Quando você vende, lembre-se de regras especiais para mobiliário. O intervalo de exclusão não se aplica a nenhum mobiliário ou outra propriedade pessoal que você possa vender com lucro. Contar qualquer lucro nesses itens como receita reportável no ano da venda. Pior ainda, você não pode deduzir qualquer perda em sua venda, pois você não comprou originalmente para ganhar lucro ou ganhar renda. Nem você pode reduzir o lucro da venda de uma casa por uma perda sofrida por uma venda de móveis; A venda de móveis é uma transação separada.

Se você decidir vender o conteúdo da sua habitação, o imposto pode ser executado inesperadamente alto. O Internal Revenue Service mede o ganho ou perda separadamente para cada ativo vendido - não pelo resultado geral da venda. Assim, mesmo que uma venda de soma fixa resulte em uma perda líquida para você, os federais podem criar um lucro tributável, simplesmente por desconsiderar perdas que foram sustentadas em alguns dos ativos envolvidos.

Resultado: o ganho tributável pode exceder em muito o ganho líquido líquido da venda.

Para ilustrar, os conteúdos domésticos de Rita Harrison incluem alguns itens que agora valem menos do que o seu custo original, enquanto outros apreciaram substancialmente - tapetes orientais, por exemplo. A Rita recebe US $ 50 000 para o conteúdo doméstico, cujo custo original pode ser pelo menos aquele ou mais. No entanto, ela é responsável por um imposto de ganhos de capital sobre cada item vendido por mais do que o custo, sem compensação por perdas em itens vendidos por menos que o custo. Então, se Rita colher lucros de US $ 25.000 e sofrer perdas de US $ 25.000, ela deve pagar impostos sobre todos os lucros e ignorar todas as perdas.

Os regulamentos do IRS explicam como Rita deve determinar quando móveis e aparelhos contam como parte de sua casa. Rita pode adicionar à base de sua casa o que ela gasta em móveis, eletrodomésticos e itens similares que são considerados acessórios (partes permanentes da propriedade) e, portanto, parte da casa.Ela não pode adicionar à sua base o custo dos itens que são considerados bens pessoais e, portanto, não fazem parte do lar.

A lei do estado em que sua casa está localizada determina se, digamos, um refrigerador deve ser classificado como um acessório (o que significa que o item deve ser vendido com a casa) ou como propriedade pessoal (o que significa que não tem para ser vendido).

Como regra geral, a lei considera um item que é facilmente móvel para ser propriedade pessoal, e não um acessório.

Julian Block, um advogado em Larchmont, NY, foi citado pela mídia como um "profissional de impostos líder".

_{Ao escrever, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é uma corretora-associada no Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}