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Solicitar uma hipoteca em conjunto significa que é mais fácil qualificar. Mas as coisas mudam, e um dos mutuários pode sair da casa ou precisa se libertar da dívida por outros motivos. Então, como é fácil remover um nome de uma hipoteca e quais são as opções para fazê-lo?
É possível tirar o nome de alguém de uma hipoteca, mas o processo geralmente é desafiador. Isso se aplica a qualquer mutuário primário, bem como co-signatários que ajudaram um mutuário a ser aprovado.
Até que você faça alterações oficiais na hipoteca (ou pague totalmente), todos serão responsáveis pelo empréstimo e essa dívida reduzirá sua capacidade de obter outro empréstimos.
O desafio
Os credores não estão ansiosos para tirar o nome de ninguém de um empréstimo à habitação. Quando aprovaram o empréstimo, analisaram os resultados de crédito e os rendimentos de ambos os mutuários. Especialmente quando se trata de empréstimos para habitação, é necessário mais de um rendimento para alcançar um índice de dívida / rendimento satisfatório (em outras palavras, muitas pessoas têm dificuldade em se qualificar para uma hipoteca em uma casa de tamanho familiar por conta própria).
Todos os mutuários são 100% responsáveis pela dívida - não é 50/50 em um empréstimo conjunto. Se um mutuário não puder pagar por qualquer motivo (se é dificuldade financeira ou um dos devedores morre), o outro mutuário precisa manter os pagamentos atualizados ou pagar o empréstimo. Se os credores simplesmente removem um nome, eles aumentam seus riscos e dão a alguém uma "saída" gratuita, que os bancos estão relutantes em fazer.
Infelizmente para os co-mutuários, os credores vêem cada candidato como uma oportunidade individual de cobrar no empréstimo.
Você pode pensar que é "nosso" empréstimo (e em casos de divórcio, por exemplo, não há mais "nós"), mas seu contrato de empréstimo não está estruturado dessa forma. Mesmo que um acordo de divórcio especifique que seu ex é responsável pela dívida, os credores têm a capacidade de colecionar de todos os que aplicaram.
Os ex-cônjuges podem enfrentar conseqüências legais por não seguir as ordens judiciais, mas você não pode alterar um contrato de empréstimo existente.
Como obter um nome removido
Existem várias maneiras de remover um nome de um empréstimo.
Planeje um processo que leva várias semanas e que envolva documentos importantes, mas, idealmente, você poderá colocar o empréstimo atrás de você.
Pergunte ao seu credor: Comece por perguntar ao seu credor atual sobre como alterar o empréstimo. Você não conseguirá tudo em um telefonema, mas você pode descobrir se é possível manter o empréstimo existente com um mutuário menos. Se assim for, todos os mutuários restantes (cujos nomes são não removidos) precisarão se qualificar novamente para o empréstimo por conta própria. Esses mutuários precisam de um bom crédito e renda suficiente para fazer pagamentos confortavelmente, e eles precisarão passar por um processo de inscrição semelhante ao recebido inicialmente.Se o seu pedido for aprovado, o credor pode fornecer uma liberação de responsabilidade (muitas vezes usado em casos de divórcio).
Refinanciar o empréstimo: Se o seu credor atual não funcionar com você, tente refinanciar o empréstimo. Para fazer isso, você irá solicitar um novo empréstimo e usar essa dívida para pagar a dívida antiga. A pessoa responsável pelo empréstimo deve aplicar individualmente e precisará qualificar com renda e crédito suficientes.
Outros credores podem estar mais dispostos a aprovar o empréstimo, e você pode olhar para programas como empréstimos da FHA (que podem ter padrões de aprovação mais fáceis quando se trata do tamanho de seu antecipado e pontos de crédito).
Se você estiver debaixo de água: O refinanciamento é especialmente difícil quando sua casa vale menos do que você deve, ou se você tem equidade mínima em casa. Os credores convencionais têm requisitos rigorosos para os rácios de empréstimo a valor, e você não encontrará esses, a menos que você escreva um grande cheque. Felizmente, existem vários programas de refinanciamento do governo que podem ajudá-lo a obter um novo empréstimo - apenas certifique-se de que você pode obter o empréstimo refinanciado sob o mutuário que deseja antes de fazer toda a documentação.
Assunção: Pode ser possível transferir a hipoteca para um mutuário diferente. Os empréstimos "assumíveis" oferecem esse recurso, mas a maioria dos empréstimos não é assumível.
Se você emprestou através da FHA ou VA, você pode ter essa habilidade - mas vale a pena perguntar, não importa onde você emprestou.
Vender a propriedade: Se nenhuma das abordagens acima funcionar para você, talvez seja necessário vender a propriedade e usar o produto das vendas para pagar o empréstimo. Isso pode, obviamente, causar uma interrupção para você ou sua família, e pode ser difícil de vender se estiver sob a água, então pense com cuidado e obtenha ajuda de profissionais locais de imóveis antes de tomar uma decisão.
Custos
Todas as opções acima envolvem taxas, então avalie várias alternativas antes de escolher e decida quem pagará taxas. Mesmo que você esteja vendendo uma propriedade e recebendo dinheiro, as taxas do agente imobiliário e outros custos provavelmente reduzirão sua tomada. Entre as opções listadas, um lançamento de responsabilidade ou um pressuposto de empréstimo são provavelmente os mais acessíveis - eles irão ajudá-lo a evitar os custos de fechamento associados ao refinanciamento.
A mesma história para Co-Signers
Tudo o que é acima é verdadeiro para co-signatários em uma hipoteca. Como co-signatário, você é 100% responsável pelo empréstimo, e os credores não querem deixar você se afastar. Fale com o mutuário primário sobre refinanciamento e lembre-se de que seu futuro está vinculado ao seu.
Com alguns empréstimos (empréstimos estudantis, em particular), é mais fácil obter um co-signatário do empréstimo após um período de pagamentos no prazo. No entanto, os empréstimos para habitação não oferecem os mesmos recursos.
Parar ações de reivindicação
Uma ação de reivindicação de saída não removerá o nome de um mutuário de uma hipoteca. Com um ato de reivindicação de renúncia, um proprietário pode transferir todos os direitos de propriedade para outra pessoa, mas qualquer contrato de empréstimo permanece inalterado (desistir da propriedade não significa que você desista da responsabilidade de pagar). Como resultado, uma ação de reivindicação de saída pode deixar o mutuário em pior situação - eles devem dinheiro em uma propriedade, mas eles não têm mais nenhum interesse de propriedade nela.
Informações importantes
As informações desta página são de natureza básica e não podem ser consideradas como conselhos legais ou financeiros. Fale com um advogado local familiarizado com a sua situação antes de tomar quaisquer decisões financeiras.
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