Como obter uma hipoteca uma vez que você é aposentado

Muitas vezes ouço histórias de futuros aposentados que, planejando se mudar após a aposentadoria, localizam uma nova casa e retiram a hipoteca antes da aposentadoria - porque pensam que quando estiverem aposentados, eles não serão capazes de obter uma hipoteca.

Você não precisa fazer isso dessa maneira. Você pode obter uma hipoteca quando estiver aposentado.

Para conhecer os requisitos específicos, entrevistei Patrick Gavin, Gerente de Divisão e VP de Crédito Hipotecário a Taxa Garantida, o 8º maior banco de hipotecas privadas na U. S Rate.

Patrick tem sido um credor desde 1974.

Vamos dar uma olhada no que eu aprendi com Patrick sobre o que é preciso para obter uma hipoteca quando você está aposentado. Eu quebrei as coisas em 6 categorias principais abaixo.

Determinando renda para aposentados

Os aposentados assumem que se eles não tiverem um salário, eles não serão elegíveis para uma hipoteca por falta de renda.

Na realidade, os credores têm dois métodos descritos abaixo que podem usar para calcular renda para um aposentado que se baseia em seus ativos.

Drawdown from retirement method . Para os aposentados que estão seguindo um plano onde agora estão aposentados, mas podem estar atrasando o início da Previdência Social ou renda de aposentadoria, a opção mais favorável é fazer usar um método de "redução de ativos" para determinar o rendimento. Veja como funciona.

Enquanto o mutuário for 59 ½, o credor pode usar retiradas recentes de contas de aposentadoria como prova de renda. Por exemplo, assumir que os extratos bancários recentes mostram retiradas de $ 4, 500 por mês de um IRA (o credor precisa ver retiradas por pelo menos 2 meses).

Este $ 4, 500 serão considerados rendimentos mensais. Às vezes, o credor precisará de uma carta do planejador financeiro ou instituição financeira que confirme esses valores de retirada.

Método de depleção de ativos. Para os aposentados com muitos ativos investidos, o método de depleção de ativos para determinar a renda pode funcionar bem.

Com este método, o credor começa com o valor atual dos ativos financeiros. Em seguida, eles subtraem qualquer montagem que será usada para o pagamento inicial e os custos de fechamento. Eles tomam 70% do restante e dividem-se por 360 meses.

Por exemplo, suponha que alguém tenha US $ 1 milhão em ativos financeiros. Eles vão usar $ 50, 000 para pagamento inicial. Isso deixa US $ 950 mil. Tome 70% disso, que é de US $ 665 000 e divida em 360. O resultado, US $ 1 847, é o rendimento mensal utilizado para qualificar o mutuário.

Ou qualquer outra fonte de renda, como receita de pensão, segurança social ou rendimento mensal de anuidades, também será contabilizado além dos rendimentos usando os métodos acima.

Dívida para Rendas de Rendas e Despesas de Habitação

Uma vez que a renda é determinada, sua relação dívida / rendimento total e relação de despesa de habitação deve atender aos requisitos do credor.

Rácio dívida / rendimento. Para uma hipoteca qualificada (QM) que cai dentro dos requisitos regulatórios do porto seguro, não mais de 43% da sua renda pode ir para o serviço da dívida. Esse rácio dos pagamentos da dívida para o rendimento é denominado índice dívida / rendimento.

A dívida inclui os pagamentos necessários, como pensão alimentícia e apoio à criança, bem como pagamentos de carro, pagamentos de empréstimos estudantis, pagamentos mínimos de cartão de crédito e seu pagamento total da casa projetado incluindo principal, juros, impostos sobre a propriedade e seguros.

Uma coisa que pode obter aposentados com problemas nesta área é co-assinatura de empréstimos para crianças adultas. Mesmo que você seja um co-signatário, esses pagamentos podem contar como os pagamentos obrigatórios da dívida e podem reduzir sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca.

Rácio de despesas de habitação. Sua despesa de habitação inclui a parcela principal e de juros da hipoteca, bem como impostos e seguros (referido como PITI). Essa proporção deve ser inferior a 36%, o que significa que sua despesa de habitação não pode exceder 36% de sua renda.

Requisitos de pontuação de crédito

Cada credor terá suas próprias diretrizes de pontuação de crédito, mas uma coisa é certa: quanto menor sua pontuação de crédito, maior sua taxa de juros. Se você quiser as melhores taxas, obtenha sua pontuação de crédito para 780 ou melhor.

Uma melhor pontuação de crédito também pode dar-lhe mais espaço de agitação em outras áreas qualificadas.

Por exemplo, Patrick estava trabalhando com um mutuário que tinha uma pontuação de crédito de mais de 780, e o emprestador fez o empréstimo mesmo que a relação dívida / renda fosse de 48%.

Status de ocupação

Outro fator usado para determinar sua taxa de juros em uma hipoteca é a sua ocupação pretendida. Isso será uma casa primária ou secundária? As casas primárias obtêm melhores taxas.

Pagamento antecipado

Como aposentado, seu pagamento inicial exigido pode variar de acordo com o método de renda utilizado. Para o método de redução no método de aposentadoria, você pode reduzir apenas 5%. Para o plano do método de depleção de ativos em reduzir 30%.

E se você está pensando em chegar com o seu pagamento inicial, tirando uma grande parte do dinheiro de um IRA ou outro plano de aposentadoria diferido, eu aconselharia você a repensar isso. Essa retirada será todo um rendimento tributável e, com um grande pedaço em um único ano, pode atrapalhar você para um suporte de impostos mais elevado.

Liquidez pós-fechamento

Outro requisito será o valor dos ativos líquidos pós-fecho que você possui. Os credores querem que você tenha pelo menos seis meses de despesa total de habitação (PITI) como reserva restante mínima depois de comprar a casa. Para calcular isso, o credor irá adicionar todos os ativos financeiros que podem ser verificados (o que significa que você precisa de declarações de conta) e, em seguida, use 60-70% desse valor.

Outras opções de empréstimo

Se você se qualificar como veterano, você pode querer procurar um empréstimo de VA. Com um empréstimo de VA, você pode colocar zero abaixo, mas em vez de um pagamento inicial, você pagará uma taxa de financiamento que pode ser 2. 15% do valor do empréstimo para os usuários pela primeira vez do programa e 3. 3% se você tomou um empréstimo de VA antes.Esta taxa de financiamento pode ser financiada pelo empréstimo.

Os empréstimos VA exigem uma relação dívida / rendimento de 43% ou menos e exigem que você tenha algum rendimento mensal residual. Se você tem uma renda de renda suficiente, a renda residual pode ser determinada tomando uma média de dois anos de seu dividendo e receita de juros do Anexo B em sua declaração de imposto.

Solicitando uma hipoteca

A melhor maneira de descobrir que tipo de hipoteca você pode qualificar é conversar com um corretor de hipoteca. Taxa garantida oferece empréstimos em todos os estados e até mesmo tem um programa on-line que eles chamam de Mortgage Digital, onde você pode passar por todo o processo on-line. Eles oferecem um crédito de US $ 250 para quem usa esse programa.

Você também quer fazer sua diligência na casa que você está comprando. Para isso, eu recomendo que você confira o HouseFax. É como um CarFax®, mas para sua casa. Eu corri um HouseFax em minha própria propriedade e, felizmente, não encontrei surpresas negativas, mas eu ouvi falar de muitas pessoas que aprenderam todo tipo de coisas interessantes sobre o passado de sua propriedade através de um HouseFax.

Caso você tenha uma hipoteca em aposentadoria?

Ao finalizar nossa entrevista, Patrick disse: "No final do dia, as pessoas me perguntam qual é a melhor hipoteca? Minha resposta é nenhuma. "

Patrick está certo. A pesquisa mostra que a maioria dos aposentados é melhor pagando sua hipoteca antes da aposentadoria.

Uma exceção notável, no entanto, seria maior valor líquido pessoas que podem ser capazes de usar a dívida para sua vantagem, mesmo durante a aposentadoria.