O Mito dos Imóveis Grandes

Este artigo foi publicado originalmente em 24 de fevereiro de 2007

Comprar uma residência principal é provavelmente a melhor decisão que alguém pode fazer para o seu futuro financeiro. No entanto, quando você entra em casas secundárias, casas de férias, propriedades de aluguel, edifícios comerciais e terrenos cruçados para potencialização, você está jogando um novo jogo de bola. Isso ocorre porque, durante longos períodos de tempo, os retornos reais (líquidos da inflação) oferecidos pelas ações ordinárias esmagaram os disponíveis pela propriedade imobiliária.

Sim. Você leu direito. Os americanos tornaram-se tão fascinados com a propriedade de bens imobiliários que, muitas vezes, não percebem que uma propriedade aumentou em valor de US $ 500.000 para US $ 580.000 em cinco anos, depois de retirar a despesa de juros pós-imposto sobre a hipoteca, seguro adicional, custos de título, etc., nem sequer acompanha a inflação! Esse ganho de US $ 80.000 não vai lhe comprar mais bens e serviços; a mesma quantidade de hambúrgueres, piscinas, conjuntos de móveis, pianos de topo, carros, canetas, blusas de caxemira ou qualquer outra coisa que você possa querer adquirir. Assumindo uma hipoteca total em 6. 25%, durante esses cinco anos, você pagou US $ 151, 401 em juros brutos, ou aproximadamente US $ 93, 870 após as deduções fiscais apropriadas (e isso pressupõe que você esteja nos principais colchetes, o mais favorável caso.) Seu saldo de hipoteca teria sido reduzido para cerca de US $ 466, 700, o que lhe proporcionaria patrimônio líquido de US $ 113, 300 (valor de mercado de US $ 580 mil, - $ 466, 700 hipotecas = $ 113, 300 de capital próprio.) Durante esse período, você teria descascado $ 184, 715 em pagamentos.

Factoring em cuidados de propriedade, seguros e outros custos, suas despesas brutas de desembolso teriam sido de pelo menos US $ 200.000.

Isso deve ilustrar um princípio fundamental que todos os investidores devem lembrar : O imobiliário é muitas vezes uma maneira de manter o dinheiro que você teria pago de outra forma na despesa de aluguel, mas provavelmente não irá gerar taxas de retorno suficientes para agravar substancialmente sua riqueza.

Existem, obviamente, operações especiais que podem gerar altos retornos em alavancagem, tais como contratados com base em custos baixos, reabilitação e venda de casas, designers de hotéis criando um destino emocionante em uma parte quente da cidade (deve-se ressaltar que, neste caso, a criação de riqueza não vem do setor imobiliário, mas do negócio - ou estoque comum - que é criado através de operações do hotel), ou unidades de armazenamento em um cidade sem outras propriedades comparáveis ​​(embora, novamente, a riqueza real não vem do setor imobiliário, mas do negócio que é criado!)

O que causou o desenvolvimento desse grande mito imobiliário? Por que somos enganados por isso?Continue lendo por insights, respostas e informações práticas que você pode usar.

1. Para muitos investidores, o setor imobiliário é mais tangível do que o estoque

O investidor médio provavelmente não olha seu estoque como uma fração de um negócio real, de boa fé, que possui instalações, funcionários e, espera-se, ganhos. Em vez disso, eles o vêem como um pedaço de papel que se move em um gráfico. Sem o conceito dos ganhos do proprietário subjacente e do rendimento, é compreensível por que eles podem entrar em pânico quando as ações do Home Depot ou Wal-Mart cai de US $ 70 para US $ 33.

Felizmente desconhece que o preço é primordial - ou seja, o que você paga é o determinante final do seu retorno sobre o investimento - eles pensam em ações como mais de um bilhete de loteria do que a propriedade, abrindo The Wall Street Journal e esperando ver algum movimento ascendente.

Você pode entrar em uma propriedade de aluguel; passe suas mãos ao longo das paredes, ligue e desligue as luzes, corte o gramado e saude seus novos inquilinos. Com as ações da Bed, Bath e Beyond sentadas em sua conta corretora, pode não parecer tão real. Mesmo os cheques de dividendos que normalmente seriam enviados para sua casa, empresa ou banco, geralmente são depositados eletronicamente em sua conta ou são reinvestidos automaticamente. Embora estatisticamente ao longo do prazo, você é mais provável que crie seu patrimônio líquido por meio desse tipo de propriedade, não se sente tão real quanto a propriedade.

2. O imóvel não tem um valor de mercado cobrado diariamente

O setor imobiliário, por outro lado, pode oferecer retornos pós-inflação e pós-inflação muito baixos, mas poupa aqueles que não têm idéia do que estão fazendo de ver um valor de mercado cotado todos os dias. Eles podem continuar, segurando seus imóveis e cobrando renda, completamente ignorante ao fato de que, sempre que as taxas de juros se movem, o valor intrínseco de suas participações é afetado, assim como ações e títulos. Este erro foi abordado quando Benjamin Graham ensinou aos investidores que o mercado está lá para atendê-los, não instruí-los. Ele disse que ficar emocional sobre os movimentos de preço equivale a permitir-se uma angústia mental e emocional sobre os erros das outras pessoas no julgamento. A Coca-Cola pode ser negociada em US $ 50 por ação, mas isso não significa que o preço seja racional ou lógico, nem significa que você pagou US $ 60 e uma perda em papel de US $ 10 por ação que você fez um mau investimento. Em vez disso, o investidor deve comparar o rendimento, a taxa de crescimento esperado e a legislação tributária atual, com todas as outras oportunidades disponíveis, alocando seus recursos para aquele que oferece os melhores retornos ajustados ao risco. O setor imobiliário não é exceção. O preço é o que você paga; Valor é o que você recebe.

3. Confundindo o que está próximo com o que é valioso

Os psicólogos há muito nos disseram que superestimamos a importância do que está próximo e prontamente à mão, em comparação com o que está longe. Isso pode, em parte, explicar por que tantas pessoas aparentemente enganam seu cônjuge, abusado de um conglomerado corporativo ou, como um líder de negócios ilustrado, um homem rico com US $ 100 milhões em suas contas de investimento pode sentir amargamente irritado por perder $ 250 porque ele deixou o dinheiro na mesa de cabeceira em um hotel.

Este princípio pode explicar por que algumas pessoas se sentem mais ricas ao terem US $ 100 de renda que aparecem em sua caixa de correio todos os dias, contra US $ 250 de ganhos "atraentes" gerados por suas ações comuns. Também pode explicar por que muitos investidores preferem dividendos em dinheiro para compartilhar recompras, mesmo que estes últimos sejam mais eficientes em termos fiscais e, sendo todos iguais, resultem em mais riqueza criada em seu nome.

Isso geralmente é aumentado pela necessidade humana de controle. Ao contrário de Worldcom ou Enron, uma fraude contábil por pessoas que você nunca conheceu não pode fazer o prédio comercial que você aluga para os inquilinos desaparecerem da noite para o dia. Além de um incêndio ou outro desastre natural, que muitas vezes é coberto por seguro, você não vai acordar de repente e achar que suas propriedades imobiliárias desapareceram ou que estão sendo encerradas porque assinalaram a Comissão de Valores Mobiliários . Para muitos, isso proporciona um nível de conforto emocional.