É O meu tipo de empréstimo, uma vantagem ou desvantagem?

Pergunta: O meu tipo de empréstimo é uma vantagem ou desvantagem em uma oferta de compra?

Um leitor pergunta: "Estou na posição invejável de poder pagar em dinheiro ou obter um empréstimo para comprar uma casa. Quero comprar uma propriedade de investimento, mas você sabe como esse mercado é. Ofertas múltiplas Muitos compradores estão lutando por casas. Quero que minha oferta seja a melhor, e eu sei que o tipo de oferta que ela desempenha é um papel importante. Então, estou melhor fazer uma oferta por dinheiro ou com um empréstimo? E se É um empréstimo, que tipo de empréstimo é o melhor? Onde está a minha vantagem? O que torna uma oferta de compra melhor do que outra quando classificada entre si por tipo de empréstimo? "

Resposta: Você é sábio considerar como sua oferta pode ser percebida pelo vendedor, porque o tipo de empréstimo de hipoteca ou termos de financiamento podem afetar muito essa percepção. Jogue nesse mix de mercado de um vendedor, e você provavelmente também estará competindo contra várias ofertas de vários compradores. Sua oferta será examinada e avaliada ainda mais.

Os compradores ficariam atônitos se soubessem quão injustamente as ofertas de compra são classificadas. Embora tenhamos leis de Fair Housing que proíbam a discriminação com base em classes de proteção, outros tipos de discriminação não são restritos. Para não mencionar, a maioria dos vendedores e seus agentes de listagem não fazem uma prática de dizer aos compradores por que sua oferta foi rejeitada. Eles simplesmente rejeitá-lo. Eles não precisam explicar o porquê.

No entanto, é prática comum julgar uma oferta de compra pelo tipo de financiamento que o comprador opte por usar. As ofertas de compra são muitas vezes classificadas da seguinte maneira.

O melhor tipo de oferta está listado primeiro, com a oferta menos atrativa classificada no último lugar:

• Em dinheiro. Isso significa dinheiro na mão. Isso não significa uma casa que está atualmente em custódia, pois essa seria uma venda contingente e não uma transação em dinheiro. Também não significa um refinanciamento em outra propriedade que produza dinheiro em uma data posterior. Uma oferta em dinheiro normalmente é acompanhada de provas de fundos. Isso porque o vendedor não tomará a palavra de um comprador que o comprador seja bom para o dinheiro. É o equivalente a pedir ao comprador que produza uma mala embalada com 100 dólares.

• Porque o dinheiro é tão altamente classificado, às vezes os compradores de dinheiro são capazes de negociar um desconto. Mas não conte com esse benefício em uma situação de oferta múltipla ou em uma venda curta. Lembre-se, todas as ofertas, exceto o financiamento do proprietário, resultam em dinheiro para o vendedor no final. O principal benefício para uma oferta em dinheiro não é um requisito de avaliação.

  As ofertas em dinheiro sobre o preço da lista são altamente desejáveis ​​para casas com capital próprio, porque não há avaliação.As ofertas de dinheiro sobre o preço da lista não são desejáveis ​​para uma venda curta, no entanto, porque se o comprador anda, a expectativa do banco já foi estabelecida. Pode ser difícil duplicar.

• Empréstimo convencional. Os requisitos de pontuação FICO para um empréstimo convencional são superiores aos de um empréstimo da FHA. Você ainda pode obter um empréstimo convencional se a sua pontuação FICO espelhar o mínimo exigido para a FHA, mas você pagará uma taxa de juros mais alta.

  As taxas preferenciais são oferecidas aos mutuários que baixaram 20% ou mais em dinheiro, resultando em uma relação empréstimo / valor de 80% ou menos. Quanto menor a proporção, menor será o risco para o credor. Além disso, se a avaliação for menor, muitas vezes o credor permitirá que o mutuário pague a diferença em dinheiro se o valor do empréstimo for inferior a 80%.

  Outra vantagem para os empréstimos convencionais é que os requisitos de financiamento do credor são menos rigorosos. O credor é muito menos propenso a exigir reparos. Este fato por si só faz um comprador convencional parecer muito mais atraente do que um comprador da FHA. No entanto, tenha em mente, casas novas geralmente não requerem reparos.

• FHA Loan. Muitos compradores de casa pela primeira vez optam por um empréstimo da FHA, porque o pagamento inicial inicial em dinheiro geralmente é inferior ao montante necessário para um empréstimo convencional. Além disso, o requisito de pontuação FICO, por sobreposições de credores, é muito mais indulgente. O pagamento mínimo para um empréstimo FHA é de 3. 5% do preço de compra.

  As diretrizes de reparo da FHA não são tão rigorosas quanto alguns vendedores e agentes acreditam. Mas as casas mais velhas tendem a precisar de mais reparos. Peeling paint é uma enorme questão da FHA se a casa foi construída antes de 1978. A casa pode ter um piso de concreto sem carpetes, mas é melhor não ter pintura descascada. Os empréstimos da FHA às vezes são impedidos de fechar devido a condições de financiamento.

  Um relatório e desculpa de pragas pode ou não ser exigido pelo avaliador da FHA.

• Empréstimo VA. Os veteranos obtêm o final mais curto do stick quando se trata de hierarquia de empréstimos. No entanto, os mutuários do VA são provavelmente um risco de crédito melhor do que um comprador da FHA porque os requisitos para comprar sem pagamento inicial são mais rigorosos. Um mutuário mantém a opção de colocar um adiantamento na casa ou comprar sem um adiantamento. A maioria dos mutuários de VA escolheu alavancagem.

  A desvantagem de um empréstimo de VA é obrigatório para relatórios de pragas. Quando um trabalho de praga é necessário, o credor irá querer um certificado de conclusão. Se a transação for uma venda curta, normalmente os bancos não autorizarão o pagamento pelo trabalho de pragas. As casas de venda a descoberto são vendidas como são.

  Infelizmente, devido à hierarquia e equívocos, os compradores de VA geralmente caem no fundo da pilha de ofertas, embora possam ser os mais qualificados. Os agentes que lidam com muitas vendas curtas tendem a preferir os compradores de VA porque sabem que esses compradores serão rejeitados em outro lugar, o que os torna um candidato comprometido para uma venda curta.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}