Cobertura de juros arrendatórias

A cobertura de juros de arrendamento protege uma empresa contra as conseqüências financeiras da perda de um arrendamento atrativo. Esta cobertura é importante quando uma empresa está pagando significativamente menos do que a taxa de mercado para arrendar suas instalações.

Cancelamento de um contrato de arrendamento

Muitas concessões de propriedades permitem que o proprietário do edifício cancele a locação se o edifício se tornar parcial ou totalmente inabitável devido a uma perda física.

O proprietário pode ter o direito de rescindir o arrendamento, mesmo que a parte do edifício ocupada pelo inquilino não tenha sido danificada. Se o edifício é totalmente destruído, o proprietário pode ter a opção, mas não a obrigação, de reconstruir a estrutura. O proprietário não pode ser obrigado a reparar ou substituir um edifício gravemente danificado a menos que e até receber um pagamento de seguro.

Como o exemplo a seguir demonstra, o cancelamento de uma locação pode afetar severamente uma pequena empresa que está pagando menos do que a taxa de aluguel. Também demonstra a importância da cobertura de juros de arrendamento.

Exemplo

Floyd possui Fantastic Flooring, um negócio que vende tapetes e outros revestimentos para pavimentos fora de um armazém. A empresa aluga metade de um armazém de 20 000 metros quadrados da Peerless Properties. Atualmente está pagando $. 50 pés quadrados para 10 000 pés quadrados ou US $ 5 000 mensalmente. O valor de aluguel do armazém é $. 75 pés quadrados ou US $ 7,00 por mês.

O valor do aluguel significa que o arrendatário poderia cobrar às taxas de mercado.

Floyd negociou seu arrendamento há dois anos, quando os preços dos aluguéis em sua área estavam deprimidos. As rendas desde então se recuperaram, mas a locação da Floyd não expirará por três anos. Se Floyd perdesse seu contrato de arrendamento, sua empresa teria que alugar outra propriedade às taxas de mercado.

Sob uma nova locação, a empresa provavelmente pagaria mais US $ 2, 500 por mês, ou US $ 30.000 por ano, para aluguel. Se a empresa perdeu seu contrato de arrendamento hoje, isso implicaria uma despesa adicional de US $ 90.000 nos próximos três anos.

Floyd adicionou uma série de melhorias e melhorias ao armazém desde o início da sua locação. Estes incluem novas iluminação, prateleiras personalizadas e atualizações para a estação de carga. As melhorias agora são parte do edifício. Floyd não é dono deles, mas ele terá interesse em eles pelo restante do contrato de arrendamento.

Tarde de uma noite, a fiação defeituosa acende um incêndio que danifica severamente o edifício. Além de alguns materiais menores de fumaça para pavimentos, a parte do armazém ocupada por Fantástico Pavimento não é afetada pelo fogo. No entanto, a Peerless Properties cancela o arrendamento da Floyd. O Flota fantástico é segurado pelo dano aos materiais de revestimento sob sua política de propriedade comercial. No entanto, o Flota Fantastico não tem cobertura para a perda econômica que sofrerá devido à perda de seu contrato de arrendamento.A empresa também não tem cobertura para a perda de uso das melhorias que fez no prédio. Esses itens não foram danificados, portanto a perda de uso não está coberta pelo seguro de propriedade da empresa.

A Floyd poderia ter protegido o seu negócio contra as perdas financeiras resultantes do cancelamento de uma locação através da compra de cobertura de juros de arrendamento. Esta cobertura pode ser adicionada a uma política de propriedade comercial por meio de um formulário separado.

Seguro de juros de arrendamento

O seguro de juros de arrendamento cobre as perdas financeiras que você sustenta devido ao cancelamento de seu contrato de arrendamento. Para que uma perda seja coberta, ela deve resultar de perda física direta de (ou danos) em instalações descritas nas declarações. Além disso, o dano deve resultar de um perigo segurado sob sua política.

A cobertura de juros de arrendamento pode incluir qualquer um dos seguintes, se um limite de seguro for mostrado no cronograma de cobertura:

• Interesse de arrendamento dos inquilinos Esta é a diferença entre o aluguel mensal que você paga eo valor do aluguel de o imóvel (a taxa de aluguel do mercado). No exemplo anterior, o Interesse de arrendamento dos inquilinos do Floath Flooring é de US $ 2 500 (US $ 7, 500 menos US $ 5 000).
• Pagamentos de bônus Esta é a parcela não amortizada de um bônus em dinheiro que você pagou para obter um contrato de arrendamento e que não será devolvido a você. Por exemplo, você pagou ao seu senhorio um bônus de US $ 5 000 para garantir um contrato de arrendamento de 3 anos em vez de um contrato de arrendamento de 5 anos.
• Melhorias e melhorias Sua empresa pode ter feito melhorias em sua propriedade de aluguel que você não pode remover legalmente. O interesse da locação coberta inclui a parcela não amortizada dos pagamentos que você fez para obter melhorias. Não inclui o valor das melhorias cobertas por outros seguros.
• Aluguel pré-pago Esta é a porção não amortizada do aluguel que você pagou antecipadamente e que não será reembolsado para você. Por exemplo, você pagou três meses de aluguel antecipadamente quando você alugou sua propriedade.

Juros Líquidos Líquidos

Em termos de cobertura de juros de arrendamento, o limite de seguro é expresso em juros líquidos de arrendamento . Se o seu contrato de arrendamento for cancelado, a maioria da sua seguradora pagará por uma perda é o seu interesse na locação líquida no momento da perda. O interesse da locação líquida inclui dois componentes.

Juros de arrendamento dos inquilinos (TLI) Isso representa o benefício que você receberá de um arrendamento favorável ao longo dos demais meses. Seu TLI é o valor presente de seu juros brutos de arrendamento . É calculado pela multiplicação de seus juros brutos de arrendamento pelo fator de interesse de arrendamento aplicável. Seu juro bruto de arrendamento é a diferença entre o valor do aluguel das suas instalações eo aluguel que você paga a cada mês. Por exemplo, suponha que a taxa de mercado para o aluguel é de US $ 5 000 por mês e sua empresa está pagando US $ 3 500. Seu faturamento bruto de arrendamento é de US $ 1 500 (US $ 5 000 menos US $ 3 500).

O fator de interesse de arrendamento é derivado de um quadro anexado à sua política. Os fatores variam dependendo da taxa de juros vigente e dos meses restantes no contrato de arrendamento.Por exemplo, suponha que você tenha 36 meses restantes no seu contrato de arrendamento. Se a taxa de juros prevalecente for 5 por cento, o fator de juros de arrendamento é de 33. 4213. Seu interesse de arrendamento líquido é de US $ 1, 500 X 33. 4213 ou 50, 132.

Juros mensais de arrendamento (MLI) O interesse mensal de arrendamento reflete seu custo mensal de pagamentos de bônus, melhorias e melhorias e aluguel pré-pago. Esses itens não serão aplicados se você não pagou um bônus, fez melhorias ou pagou o aluguel antecipadamente. Se você deseja garantir esses custos, o interesse mensal de arrendamento para cada um deve ser calculado separadamente. Para cada item, seu custo original é dividido pelo número de meses restantes no seu contrato de arrendamento quando efetuou a despesa. Por exemplo, suponha que seis meses em seu contrato de arrendamento de 36 meses, você gastou US $ 25.000 para melhorias. O seu MLI é de US $ 25 000/30 ou 833.

Juros de arrendamento líquido

O limite mostrado na sua política de cobertura de juros de arrendamento é a soma dos juros de locação dos seus inquilinos e seus juros de arrendamento mensal na data de início do seu política. Por exemplo, se o seu TLI é de US $ 1, 500 e seu MLI é de US $ 833, seu juro de arrendamento líquido no início é de US $ 2, 333. Este é o melhor que a sua seguradora pagará sob cobertura de juros de arrendamento se sua locação for cancelada na data de início do seu política.

Os seus juros líquidos de arrendamento diminuem mensalmente ao longo do prazo de sua política. Se o seu contrato de arrendamento for cancelado, o máximo que sua seguradora pagará em caso de cobertura de juros de arrendamento é o seu interesse de arrendamento líquido no momento em que ocorre a perda . Sua seguradora calculará seus juros de locação líquida adicionando o seguinte:

• Os seus juros brutos de arrendamento multiplicados pelo fator de juros arrendatários para os meses restantes de sua locação no momento em que ocorre a perda
• Seu interesse mensal de arrendamento multiplicado pelo restante meses de sua locação no momento em que a perda ocorre