Comprando uma casa com financiamento de proprietário

Pedir um vendedor para lhe dar o financiamento do proprietário para comprar uma casa pode ser uma proposta complicada. Isso é em parte porque se você perguntar ao agente da lista se o proprietário transportar algum ou todo o financiamento, o agente provavelmente não sabe. Por quê? O agente nunca perguntou. Provavelmente, não se preocupa com o suficiente, também.

Se você pedir ao vendedor diretamente, o vendedor provavelmente diria que não. Os vendedores muitas vezes rejeitam a sugestão de financiamento do proprietário, porque ninguém explicou os benefícios ou o financiamento do proprietário proposto como forma de vender a casa.

A maioria dos vendedores não vende uma casa todos os dias. Seu conhecimento é limitado às práticas convencionais em que o comprador vai ao banco para obter uma hipoteca.

No entanto, para um vendedor cuja casa não está vendendo ou quando as diretrizes tradicionais do credor são apertadas, o financiamento do proprietário de repente torna-se muito popular. O financiamento do proprietário é definitivamente uma opção viável para alguns nos mercados do comprador. Apenas não tanto nos mercados do vendedor.

O que é o financiamento do proprietário?

Quando parte ou a totalidade do preço de compra, menos o pagamento inicial do comprador, é transportado pelo (financiado pelo) vendedor, o vendedor está fornecendo o financiamento do proprietário. Não importa se a propriedade tem um empréstimo existente, exceto na medida em que o credor existente pode acelerar o empréstimo após a venda devido a uma cláusula de alienação. Em vez de ir ao banco, o comprador dá um instrumento de financiamento ao vendedor como prova do empréstimo e faz pagamentos ao vendedor.

Se a propriedade é livre e clara, o que significa que o vendedor tem um título claro sem nenhum empréstimo, o vendedor pode concordar em transportar todo o financiamento.

Nesse caso, o comprador e o vendedor concordam com uma taxa de juros, um valor de pagamento mensal e prazo do empréstimo, e o comprador paga o vendedor pelo patrimônio do vendedor em parcelas.

O instrumento de segurança geralmente é gravado nos registros públicos, que protege as duas partes. Tenha em mente que algumas leis estaduais proíbem os pagamentos globais.

Algumas leis do governo federal também podem governar o financiamento do proprietário. Você pode querer obter aconselhamento jurídico para se certificar de que está seguindo a lei.

Tipos de financiamento do proprietário

A maioria das transações de dinheiro de compra são negociáveis. Os vendedores e os compradores são livres para negociar os termos do financiamento do proprietário, sujeito às leis de usura e outros regulamentos específicos do estado. Novamente, você pode querer procurar aconselhamento jurídico.

Embora não haja pagamento padrão exigido, muitos vendedores querem um adiantamento suficiente para proteger seu patrimônio. Os adiantamentos podem variar de muito pouco a 30 por cento abaixo ou mais. Os vendedores sentem que seu patrimônio é salvaguardado pelo pagamento inicial do comprador, porque os compradores são menos propensos a entrar em execução de hipoteca se tiverem investido muito dinheiro por conta própria.

Algumas variações do financiamento do proprietário incluem:

• Contratos de terrenos.

  Os contratos de terra não passam títulos legais para o comprador, mas dão ao comprador um título equitativo. O comprador faz pagamentos ao vendedor por um determinado período. Após o pagamento final ou um refinanciamento, o comprador recebe a escritura.

• Notas promissórias e hipotecas.

  Os vendedores podem transportar a hipoteca para todo o saldo do preço de compra (menos o adiantamento), que pode incluir um empréstimo subjacente. Este tipo de financiamento é chamado de "hipoteca com tudo incluído" ou "escritura de confiança abrangente" (AITD). O vendedor recebe uma substituição de juros sobre o empréstimo subjacente.

  Um vendedor também pode transportar uma hipoteca junior, caso em que o comprador teria o título sujeito ao empréstimo existente ou obter uma nova primeira hipoteca. O comprador recebe uma escritura e dá ao vendedor uma segunda hipoteca pelo saldo do preço de compra, menos o montante do adiantamento e da primeira hipoteca.

• Contratos de compra de locação.

  A venda de um contrato de compra de arrendamento significa que o vendedor está dando ao comprador um título equitativo e alugando a propriedade ao comprador. Após o cumprimento do contrato de compra de locação, o comprador recebe o título e geralmente obtém um empréstimo para pagar o vendedor, depois de receber crédito para a totalidade ou parte dos pagamentos do aluguel no preço de compra.

Benefícios do Financiamento do Proprietário aos Compradores de Casa

• Pouco ou Não Qualificado.

  Mesmo que o vendedor solicite um relatório de crédito sobre o comprador, a interpretação do comprador das qualificações do comprador é tipicamente menos rigorosa e mais flexível do que a imposta pelos credores convencionais.

• Financiamento sob medida.

  Ao contrário dos empréstimos convencionais, os vendedores e os compradores podem escolher entre uma variedade de opções de pagamento, tais como somente juros, amortização de taxa fixa, menos de participação ou um pagamento por balão. Os pagamentos podem ser combinados e combinados. As taxas de juros podem se ajustar periodicamente ou permanecerem a uma taxa para o prazo do empréstimo.

• Flexibilidade de adiantamento.

  Os adiantamentos são negociáveis. Se um vendedor deseja um adiantamento maior do que o comprador possui, às vezes os vendedores irão permitir que um comprador efetue pagamentos periódicos de montante fixo para um pagamento inicial.

• Custos de fechamento inferiores.

  Sem um credor institucional, não há empréstimos ou pontos de desconto para pagar. Sem taxas de originação, taxas de processamento, taxas de administração ou qualquer outra taxa variada variada que os credores rotineiramente cobram, o que economiza automaticamente os custos de fechamento do comprador.

• Posse mais rápida.

  Como os compradores e os vendedores não aguardam um credor para processar o financiamento, os compradores podem fechar mais rápido e obter a posse do comprador anteriormente em uma transação de empréstimo convencional.

Benefícios de financiamento do proprietário para vendedores domésticos

• Preço de venda mais alto.

  Como o vendedor está oferecendo o financiamento do proprietário, o vendedor pode estar em posição de comandar o preço total da lista ou superior.

• Tax Breaks.

  O vendedor pode pagar menos em impostos sobre uma venda por prestação, reportando apenas o rendimento recebido em cada ano civil.

• Renda mensal.

  Os pagamentos de um comprador aumentam o fluxo de caixa mensal do vendedor, resultando em renda dispendiosa.

• Taxa de juros mais elevada.

  O financiamento do proprietário pode representar uma taxa de juros mais alta do que um vendedor pode receber em uma conta do mercado monetário ou outros tipos de investimentos de baixo risco.

• Prazo de listagem mais curto.

  O financiamento do proprietário atrai um conjunto diferente de compradores. Se uma propriedade não está sendo vendida de acordo com métodos convencionais, oferecendo financiamento de proprietário é uma maneira de se destacar do mar do estoque e mover uma propriedade difícil de vender que, de outra forma, não pode vender.

Para encerrar, antes de entrar em uma transação com o financiamento do proprietário, consulte um advogado imobiliário e obtenha assessoria jurídica competente. Não confie no seu agente imobiliário para obter informações, a menos que seu agente seja um advogado de imóveis.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.