Os Desvantagens de Comprar Foreclosures

Os compradores de casas conscientes de preços são atraídos para a compra de execuções hipotecárias pelos preços baixos anunciados para propriedades em execução de encerramento. Eles esperam aparecer no leilão e ganhar a oferta mais baixa. No entanto, muitas dessas casas não estão disponíveis para inspeção antes da compra e o dinheiro geralmente é o único pagamento aceitável. É inteligente comprar uma casa que você não pode inspecionar?

Poderia ser se o preço fosse baixo o suficiente para compensar a quantidade de trabalho que pode ser necessária para levar a condição do lar aos padrões do mercado.

Mas primeiro você tem que vencer os profissionais que tendem a dominar esses leilões.

Antes de se precipitar para comprar um encerramento, pare de pensar em algumas das desvantagens e repercussões se você não conseguir entrar na casa para inspecionar o interior. Considere o custo para reparar danos ou atualizar a casa com o preço base. Você pode ser melhor comprar uma casa de fixador de um vendedor regular.

Antes de comprar Foreclosures, determine quem está morando em casa

Se a propriedade estiver ocupada, o licitante vencedor normalmente é responsável por remover os ocupantes, que talvez não sejam os proprietários anteriores. Podem ser parentes ou amigos dos proprietários, inquilinos ou posseiros. Você pode ter que expulsá-los.

• Se você não está familiarizado com os processos de despejo, você deve contratar um advogado para lidar com isso.
• Esteja ciente de que os inquilinos que são processados ​​por despejo às vezes retaliam.
• Uma solução melhor pode ser pagar ou subornar os ocupantes para sair.

Casas de encerramento ocupadas não ocupadas pelo proprietário

Uma dessas casas no condado de Yolo, Califórnia, foi alugada a um casal duvidoso: um ex-condenado recentemente liberado em liberdade condicional e seu parceiro com crédito incompleto, que se estremeceu em ruídos altos como um doméstico vítima de abuso.

O vendedor, inconsciente de que sua escritura de confiança continha uma "alocação de aluguéis" - o que significa que o credor tinha o direito de cobrar o aluguel se o dono não efetuasse seus pagamentos - parou de pagar em seus empréstimos encaminhados e didn ' Muito cuidado com quem ele alugou enquanto eles o pagavam.

Com toda a intenção de pagar as rendas e esquecer seus empréstimos hipotecários, o vendedor classificou o aluguel para venda. Seu agente fez uma tentativa inicial de acesso à casa. O ex-con, um tipo neo-nazista com uma cabeça raspada, tatuagens maciças e segurando um pit bull barking, espiou a porta e depois bateu no rosto do agente.

Logo que o sinal da venda foi plantado no gramado, os inquilinos deixaram de pagar o aluguel. Nem o credor nem o vendedor poderiam coletar dinheiro dos inquilinos. O agente não pôde mostrar a propriedade. Esta era uma situação feia. O credor (que realizou o primeiro e o segundo empréstimo) apresentou o encerramento e prometeu apresentar um julgamento de deficiência contra o vendedor, que os credores júnior podem fazer na Califórnia se os empréstimos não fossem dinheiro de compra.

Condição de casas encerradas

Como essas casas são compradas "como estão" do credor ou HUD, não há garantia de condição. Às vezes, é possível inspecionar essas casas antes de fazer uma oferta, mas às vezes, como no exemplo acima da casa na Califórnia, o acesso não é concedido.

Quando os vendedores percebem que estão prestes a perder suas casas através de encerramento, não é incomum para eles parar de se preocupar com a casa.

• Se algo quebrar ou mal funcionamento, eles não irão consertá-lo.
• Se eles estão com raiva ou desesperado o suficiente, é possível que eles realmente possam destruir a casa. Uma maneira eficaz de inundar a casa é ligar todas as torneiras de água, tapar os drenos e sair. Outros destroem as paredes, depois retiram os tubos de cobre e a fiação para venderem como sucata.
• Os proprietários também irão arrumar acessórios e vender os aparelhos, até mesmo os armários de cozinha.
• Alguns desistentes horríveis para seres humanos até deixam animais para trás, trancados dentro sem comida ou água.

A compra de execuções hipotecárias não é para os fracos de coração ou inexperientes. É melhor tratada pelos profissionais e não é recomendada para compradores de casa pela primeira vez. Eu não me importo com o seminário que você assistiu - se não lhe está dando essa informação, não está preparando você para a realidade.

Eu conheço casas que venderam como execuções de hipotecas na Califórnia que estavam vazias por mais de um ano. Eles foram embarcados e os moldes se desenvolveram. Quando os bancos enviam as empresas pagas para proteger a casa, muitas vezes apenas desligam a água e deixam a bagunça para trás. Porque, eventualmente, vai secar e algum comprador desavisado virá e comprá-lo. Se o banco não tem conhecimento do molde, não é necessário divulgar o que não sabe.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.