Saiba como adiar um leilão de administrador

Para adiar um leilão, que no setor imobiliário geralmente é designado como leilão de um curador ou data de venda do administrador, o mutuário deve primeiro estar em falta. Indo para o padrão significa que o mutuário não está fazendo pagamentos de hipoteca.

Os mutuários que parem de fazer pagamentos de hipoteca, mais cedo ou mais tarde, impedem o banco de encerrar. Agora, como esse encerramento é tratado depende da lei estadual. Mais de metade dos estados nos Estados Unidos são estados de escrituras de confiança, e as execuções de hipoteca em estados de escrituras de confiança são tratadas pelo administrador fiduciário.

Tenha em mente que as vendas curtas da Fannie Mae que estão em falta são tratadas de forma diferente. Fannie Mae e Freddie Mac não costumam adiar os leilões do administrador.

Antes de adiar o leilão

Depois que um mutuário deixar de fazer o pagamento da hipoteca, o credor notifica o administrador para iniciar os processos de encerramento. O administrador é um terceiro para a escritura de confiança, uma posição chamada "segurando o título nu".

Embora não exista um período de tempo exigido antes da apresentação de um aviso de inadimplência, a maioria dos credores prefere tentar coletar durante os primeiros 60 a 90 dias que um mutuário cai em atraso, em vez de saltar para o encerramento procedimentos. Alguns estados, como a Califórnia, exigem que o credor dê ao devedor pelo menos 30 dias de antecedência antes de arquivar um aviso de inadimplência.

Uma vez que o aviso de inadimplência é arquivado, o mutuário tem cerca de 90 dias para restabelecer o empréstimo, compensando os pagamentos atrasados ​​e pagando taxas atrasadas, que incluem as taxas do administrador.

5 maneiras de adiar o leilão de um curador

• Resgatar a hipoteca: Há uma diferença entre reinstalar uma hipoteca e resgatar uma hipoteca, mas muitas vezes você ouvirá as palavras usadas de forma intercambiável, o que é errado. Para resgatar uma hipoteca é pagar a hipoteca; para restabelecer, uma hipoteca é atualizada. Durante os últimos dias de um processo de encerramento não judicial, um credor não é obrigado a aceitar uma reintegração, mas deve permitir uma resgate.
• Solicitar uma modificação de empréstimo: Os credores também não são obrigados a adiar um leilão em troca de uma modificação de empréstimo, mas a maioria dos bancos tentará elaborar um cronograma de reembolso temporário. Isso não significa que o banco não enviará a casa para leilão. Por isso tem cuidado. Os mutuários podem querer pedir ao banco uma promessa escrita de não avançar com o leilão.

  Alguns bancos estão sorrateiros. Esses bancos concederão uma modificação de empréstimo temporário e, após 3 a 6 meses, informem ao mutuário que estão arquivando o encerramento porque o mutuário não se qualifica para uma modificação permanente do empréstimo. Eles agradecem os pagamentos parciais e arquivam um aviso de inadimplência.

• Arquivo para falência: Um arquivamento de falência não interrompe permanentemente um leilão, mas pode adiar o leilão por um tempo.Quando um devedor se encontra em bancarrota, o tribunal emite uma ordem conhecida como uma Estada automática que impede as tentativas dos credores de cobrar dinheiro, o que inclui a adiamento de um leilão. É como dizer a um cão treinado que se sente e fique. Mas o credor pode então apresentar uma moção para levantar a Estada Automática, especialmente se o Aviso de Padrão já foi arquivado.
• Arquivo de uma Ordem de restrição temporária: A maioria das pessoas associa uma ordem de restrição temporária com abuso doméstico, mas a petição ao tribunal para proteção contra abuso também pode incluir um pedido para adiar um leilão. Os mutuários precisarão contratar um advogado para arquivar um pedido de restrição temporário, e esse advogado pode precisar encontrar um motivo baseado em fraudes ou algum tipo de irregularidade na parte do credor. Mesmo que o advogado seja bem-sucedido e vença o argumento, a ordem de restrição não é permanente.
• Tentando fazer uma venda curta: Informar um credor que o mutuário está tentando fazer uma venda curta geralmente não é suficiente. O mutuário deve enviar uma oferta ao banco de um comprador qualificado. O agente imobiliário ou advogado que lida com a negociação para o mutuário então convoca o negociador do banco e solicita o adiamento do leilão. Muitas vezes, os bancos não considerarão um pedido de adiamento até que o leilão esteja a poucos dias de distância. É como se o banco gosta de fazer os mutuários se sentarem em pinos e agulhas, perguntando se o leilão será adiado.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}