Como fazer 1031 Trocas para adiar impostos

O ditado com tempo, "Nada é certo, mas morte e impostos", é apenas metade verdadeira para um contribuinte americano experiente que está planejando a venda de um investimento ou empresa Propriedade. Uma vez que o imposto sobre os ganhos de capital em seus lucros poderia atingir 15% a 30% quando os impostos estaduais e federais são combinados, por que não tomar as medidas necessárias para evitar essa perda? Uma grande mordida de impostos poderia eliminar o dinheiro que você poderia usar para Investimentos futuros.

Digite a troca de imposto diferido de 1031. Para muitos contribuintes, isto é como dinheiro que cai dos céus.

1031 Trocas de adiantamento de impostos

O 1031 O intercâmbio foi citado como a mais poderosa ferramenta de construção de riqueza ainda disponível para os contribuintes. Foi uma parte importante da estratégia de sucesso de inúmeros assistentes financeiros e gurus imobiliários. Tomando o nome da Seção 1031 do Internal Revenue Code, um imposto A troca preferencial permite que um contribuinte venda renda, investimento ou propriedade comercial e substitua-o por um modelo similar rty.

Os ganhos de capital na venda desta propriedade são diferidos ou adiados, desde que as regras do IRS sejam meticulosamente seguidas. Esta é uma estratégia sábia de impostos e de investimento, bem como uma ferramenta de planejamento imobiliário. Em teoria, um investidor poderia continuar adiando ganhos de capital em propriedades de investimento até a morte, potencialmente evitando todas elas.

1984 A Legislação mudou alguns aspectos de 1031 Trocas

Nos primeiros dias de "trocas semelhantes", o termo foi tomado literalmente e muitas vezes representava dificuldades.

Por exemplo, se você possuísse um edifício de apartamentos de tijolos de três andares que desejasse vender através de uma troca 1031, você teria que encontrar outro prédio de três andares, cujo proprietário queria trocar. Então, vocês dois se encontrariam e a troca aconteceria.

No passado, não houve restrições de tempo na troca.

O IRS exigiu controles mais rigorosos sobre o processo, o que resultou no Congresso que passou em 1984, seção 1031 (a). Esta legislação limitou os intercâmbios diferidos, definiu ainda mais a propriedade "similar" e estabeleceu um cronograma para completar a troca.

Qualificação para um 1031 Exchange

Propriedade imobiliária realizada para uso comercial ou investimento qualificado para uma Troca 1031. Uma residência pessoal não é qualificada e, em geral, uma propriedade de reparação e exclusão também não se qualifica porque se enquadra na categoria de propriedade que está sendo realizada para venda. Férias ou segundas residências, que não são realizadas como arrendamentos não são elegíveis para o tratamento 1031; no entanto, existe um teste de uso de acordo com o parágrafo 280 do código tributário que pode ser aplicado a essas propriedades. Um especialista em impostos deve ser consultado neste caso.

Terra, que está em desenvolvimento, e os bens comprados para revenda não são elegíveis para tratamento diferido.As ações, títulos, notas, propriedades de inventário e um interesse benéfico em uma parceria não são considerados propriedades "semelhantes" para fins de troca.

Para se qualificar como uma troca 1031 hoje, a transação deve assumir a forma de uma "troca" ao invés de apenas uma venda de uma propriedade com a subseqüente compra de outra.

Primeiro, a propriedade que está sendo vendida e a nova propriedade de substituição devem ser mantidas para fins de investimento ou para uso produtivo em uma empresa comercial ou comercial. Eles devem ser propriedades "semelhantes".

Os seguintes tipos de swaps imobiliários correspondem ao requisito de uma troca qualificada de propriedade "similar":

• Um escritório em troca de um centro comercial
• Um shopping center em troca de terras
• Terra em troca de um edifício industrial
• Edifício de apartamentos em troca de um edifício industrial
• Um aluguel de família única em troca de uma propriedade comum de inquilinos (TIC)

Hoje, você poderia trocar esse edifício de apartamentos de tijolos em bruto terra, um armazém ou um pequeno prédio de escritórios. Contudo, existem restrições de tempo estritas que devem ser cumpridas ou o 1031 Exchange não será permitido e as consequências fiscais serão impostas.

Antes de 1984, praticamente todas as trocas foram realizadas simultaneamente com o fechamento e transferência da propriedade vendida, (Propriedade Renunciada) e a compra do novo imóvel, (Replacement Property). Além dos problemas encontrados ao tentar encontrar uma propriedade adequada, houve dificuldades com a transferência simultânea de títulos e fundos. Não é assim hoje.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Grupo de Alternativas

Ao escrever, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group

O atraso no 1031 Exchange evita esses problemas anteriores a 1984, mas os prazos mais rígidos agora são impostos. Um contribuinte que quer completar uma troca, listas e mercados de propriedade da maneira usual. Quando um comprador avança e o contrato de compra é executado, o vendedor conclui um acordo de troca com um intermediário qualificado que, por sua vez, se tornou o vendedor substituto.

O contrato de câmbio geralmente exige uma cessão do contrato do vendedor para o intermediário. O encerramento ocorre e, como o vendedor não pode tocar o dinheiro, o Intermediário recebe o produto devido ao vendedor.

1031 Intercâmbios Restrições de tempo de transporte

Nesse ponto, começa a primeira restrição de tempo, a regra de 45 dias para identificação. O contribuinte deve fechar ou identificar por escrito uma propriedade de substituição potencial dentro de 45 dias após o fechamento e transferência da propriedade original. O período de tempo não é negociável, inclui fins de semana e feriados, e o IRS não fará exceções. Se você exceder o limite de tempo, sua troca inteira pode ser desqualificada e os impostos certamente seguirão.

Tipos de propriedades de substituição para identificar:

1. Três propriedades, independentemente do seu valor justo de mercado.
2. Qualquer número de propriedades, desde que o valor de mercado justo agregado no final do período de identificação não exceda 200% do valor de mercado justo agregado do imóvel renunciado na data da transferência.
3. Se a regra de três propriedades e a regra de 200% forem excedidas, a troca não falhará se o contribuinte comprar 95% do valor agregado do mercado justo de todas as propriedades identificadas.

O que é Boot?

Realisticamente, a maioria dos investidores segue a regra de três propriedades para que eles possam completar a devida diligência e selecionar aquele que funciona melhor para eles que irá fechar.

Geralmente, o objetivo é trocar para evitar a transferência de "inicialização" e manter a troca livre de impostos.

"Boot" é o dinheiro ou o valor justo de mercado de qualquer propriedade adicional recebida pelo contribuinte através da troca. O dinheiro inclui todos os equivalentes de caixa, dívidas, passivos a que o imóvel trocado está sujeito. Esta é uma propriedade "não tipo" e as regras que a regem durante a troca são complexas. Basta dizer, sem conselhos de especialistas, receber "inicialização" pode resultar em impostos.

1031 As trocas estão sujeitas à Regra de 180 dias

Uma vez que uma propriedade de substituição é selecionada, o contribuinte tem 180 dias a partir da data em que a propriedade renunciada foi transferida para o comprador para fechar a nova propriedade de substituição. No entanto, se a data de vencimento da declaração de imposto do investidor, com quaisquer extensões, para o ano fiscal em que o imóvel renunciado foi vendido é anterior ao período de 180 dias, a troca deve ser completada por aquela data anterior. Lembre-se, uma parcela desse período já foi usada durante o Período de Identificação. Não há extensões e nenhuma exceção a esta regra, por isso é aconselhável agendar o fechamento antes do prazo.

Uma vez que a lei exige que o contribuinte não toque o produto da primeira transação, o intermediário qualificado adquire a propriedade de substituição do vendedor no fechamento e após a conclusão da transação, transfere-a para o contribuinte.

1031 As intercâmbios não são para investidores "Do-It-Yourself"

Esta é uma descrição básica de como um Exchange 1031 bem sucedido funciona. Dependendo da situação do contribuinte, o tipo de propriedade abandonada e as características da propriedade de substituição, outros aspectos da Bolsa podem estar envolvidos. A sua conclusão pode tornar-se complexa e os especialistas devem sempre ser consultados. Esta não é tarefa para um investidor "faça você mesmo".

Usando o poder da Troca 1031 para criar e preservar riqueza e ativos, gerar fluxo de caixa de investimentos, reestruturar, diversificar e consolidar as propriedades imobiliárias é o direito de cada proprietário de propriedade de investimento nos Estados Unidos. Os contribuintes americanos nunca devem ter que pagar impostos sobre ganhos de capital na venda de suas propriedades de investimento se pretenderem reinvestir esses produtos em mais propriedades de investimento.

Valores Mobiliários oferecidos através do Pacific West Securities, Inc. Membro FINRA / SIPC.

Este material não é uma oferta para vender nem a solicitação para comprar qualquer garantia.A informação é apenas para fins de discussão e informação. Não se destina a substituir os conselhos jurídicos, fiscais ou de planejamento financeiro competentes. Os códigos fiscais aplicáveis ​​aplicam-se e apenas se relacionam com a lei federal. Os estados individuais podem ter seus próprios códigos de impostos adicionais. Entre em contato com o profissional legal e fiscal apropriado em seu estado. Esta informação é fornecida por fontes consideradas confiáveis, mas devem ser usadas em conjunto com conselhos profissionais que sejam consistentes com sua situação pessoal.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}