Ganhando dinheiro com investimentos imobiliários

Quando se trata de ganhar dinheiro em investimentos imobiliários, há realmente apenas um punhado de maneiras de fazê-lo. Embora os conceitos sejam simples de entender, não se deixe enganar ao pensar que podem ser facilmente implementados e executados. Pegue um caderno e um lápis, porque nos próximos dez minutos, eu o guiarei por uma breve visão geral para ajudá-lo a entender o básico do setor imobiliário e como os investidores imobiliários bem sucedidos trabalham para maximizar seus ganhos.

As três principais formas de ganhar dinheiro com os investimentos imobiliários

Existem três formas principais de investidores ganhar dinheiro com o setor imobiliário:

• Um aumento no valor da propriedade,
• Rendimento do aluguel recolhidos ao locar a propriedade aos inquilinos e
• Lucros gerados a partir de atividades comerciais que dependem do imobiliário.

Em poucas palavras, é isso. Claro, sempre há outras maneiras de lucrar direta ou indiretamente com o setor imobiliário, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricas, como certificados de garantia fiscal, mas esses três itens representam a grande maioria da renda passiva e as fortunas definitivas, que foram feitos no setor imobiliário. Ao aprender a aproveitá-los para o seu próprio portfólio, você pode adicionar outra classe de ativos à sua alocação global de ativos, aumentando a diversificação e, se implementada com prudência, reduzindo o risco.

1. Ganhar dinheiro com um aumento no valor da propriedade de seus investimentos imobiliários

Primeiro, é importante que você entenda que os valores das propriedades nem sempre aumentam.

Isso pode tornar-se dolorosamente evidente durante períodos como o final da década de 1980 e início dos anos 90, e o colapso imobiliário de 2007-2009. Na verdade, em muitos casos, os valores das propriedades raramente atingem a inflação. Por exemplo, se você possui uma parcela de $ 500, 000 e a inflação é de 3%, sua propriedade pode vender por US $ 515 000 (US $ 500, 000 x 1. 03%), mas você não é mais rico do que o ano passado .

Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras commodities (verdade, o queijo pode cair este ano e a gasolina, mas seu padrão de vida permaneceria aproximadamente o mesmo ). O motivo? O ganho de US $ 15.000 não foi real. Era nominal.

Isso acontece porque o governo tem que criar dinheiro quando ele gasta mais do que é necessário nos impostos. Tudo o mais igual, ao longo do tempo, isso resulta em cada dólar perdido existente e valorizando menos do que era no passado.

Uma das maneiras pelas quais os melhores investidores imobiliários podem ganhar dinheiro no setor imobiliário é aproveitar uma situação que parece surgir a cada poucas décadas: quando a taxa de inflação deverá exceder a taxa atual de longo prazo, dívida de longo prazo, você pode encontrar pessoas dispostas a apostar através da aquisição de imóveis, emprestar dinheiro para financiar a compra e depois esperar que a inflação aumente.Dessa forma, eles podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Isso representa uma transferência de poupadores para devedores. Você viu muitos investidores imobiliários ganharem dinheiro desta forma na década de 1970 e início da década de 1980, quando a inflação começou a espiralar fora de controle antes de Paul Volker ter levado um 2x4 às suas costas e levá-lo ao controle aumentando drasticamente as taxas de juros.

O truque é comprar quando as taxas de captações ajustadas cíclicamente são atraentes ou quando você acha que há uma razão específica de que uma determinada peça de imóveis algum dia valerá mais do que a taxa de limite atual, sozinha, indica que deveria ser. Por exemplo, os desenvolvedores de imóveis talentosos podem olhar para o projeto certo, no momento certo, ao preço certo e, literalmente, criar o futuro rendimento de aluguel para suportar uma avaliação que, de outra forma, poderia parecer rica com base nas condições presentes porque eles entendem a economia, fatores de mercado e consumidores. Na minha antiga cidade natal, assisti um velho e terrível hotel em um ótimo pedaço de terra transformado em um movimentado centro comercial com prédios de escritórios que bombeiam consideráveis ​​rendas para o dono. Na ausência desses fluxos de caixa, presente ou valor presente líquido, você está especulando em algum grau ou outro, não importa o que você diga a si mesmo, não importa quais bancos avaliem seus empréstimos e não importa o que a sociedade em torno de você diz.

Você exigirá uma inflação substancial na moeda nominal (se você estiver usando dívida para financiar a compra) para resgatar você ou algum tipo de evento de baixa probabilidade para se exercitar a seu favor.

2. Ganhar dinheiro com o rendimento do aluguel gerado por seus investimentos imobiliários

Ganhar dinheiro com a coleta de aluguéis é tão simples que a cada seis anos que já jogou um jogo de monopólio entende em um nível visceral como funcionam os básicos. Se você possui uma casa, edifício de apartamentos, prédio de escritórios, hotel ou qualquer outro investimento imobiliário, você pode cobrar o lote de pessoas em troca de permitir que eles usem a propriedade ou instalações. Claro, simples e fáceis não são o mesmo. Se você possui prédios de apartamentos ou casas de aluguel, você pode encontrar-se lidando com tudo, desde banheiros quebrados até inquilinos que operavam laboratórios de metanfetamina. Se você possui shoppings ou prédios de escritórios, você pode ter que lidar com um negócio que alugou de você falindo. Se você possui armazéns industriais, você pode encontrar-se diante de investigações ambientais para as ações dos inquilinos que usaram sua propriedade. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Investimentos imobiliários não são do tipo em que você pode telefonar e esperar que tudo vá bem.

A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre potenciais investimentos imobiliários. Um desses, que se tornará inestimável para você em sua busca por ganhar dinheiro com imóveis, é um rácio financeiro especial denominado taxa de cap, que é curto para a "taxa de capitalização". Se uma propriedade ganha US $ 100.000 por ano e vende por US $ 1, 000, 000, você dividiria os ganhos ($ 100, 000) pelo preço ($ 1, 000, 000) e obter 0.1, ou 10%. Isso significa que a taxa de cap de propriedade é de 10%, ou que você ganharia 10% esperado em seu investimento se você pagasse o imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.

Assim como um estoque é, em última análise, apenas vale o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, um imobiliário é o valor final de uma combinação de 1.) a utilidade que ele gera para o seu proprietário e 2.) o fluxo de caixa líquido líquido eleva-lo gera relação com o preço pago pelo investimento. O rendimento do aluguel pode ser uma margem de segurança que o protege durante os colapsos. Certos tipos de investimentos imobiliários são mais adequados para esse fim. Para voltar a nossa discussão anterior sobre os desafios de ganhar dinheiro com imóveis, prédios de escritórios, para fornecer uma ilustração, geralmente envolvem arrendamentos longos e plurianuais. Compre um no preço certo, no momento certo e com o perfil certo de maturidade do inquilino e arrendamento, e você poderia navegar através de um colapso imobiliário coletando vôos de aluguel acima da média que as empresas que alugam de você ainda precisam fornecer (devido ao acordo de arrendamento assinado), mesmo quando taxas mais baixas estão disponíveis em outros lugares. Comece errado, no entanto, e você poderia estar bloqueado em retornos secundários muito depois que o mercado se recuperou.

3. Ganhando dinheiro com as operações de negócios imobiliários

A maneira final de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades comerciais. Se você possui um hotel, você pode vender filmes sob demanda para seus convidados. Se você possui um prédio de escritórios, você pode ganhar dinheiro com máquinas de venda automática e garagens de estacionamento. Se você possui uma lavagem de carro, você pode ganhar dinheiro com aspiradores controlados no tempo. Esses tipos de investimentos quase sempre requerem conhecimento de sub-especialidade; e. g. , há homens e mulheres que passaram toda a sua carreira especializada em projetar, construir, possuir e operar lavagens de carros. Para aqueles que se aproximam do topo de seu campo e compreendem os complexos de um determinado mercado, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.

Mais sobre como ganhar dinheiro em imóveis

Para obter mais informações sobre como ganhar dinheiro no setor imobiliário, leia o Guia do Iniciante Completo de Investimento Imobiliário.