Mercado hipotecário secundário: definição, prós, contras

Definição: O mercado de hipotecas secundárias permite que os bancos vendam hipotecas a investidores, como fundos de pensão, companhias de seguros e o governo federal.

Os rendimentos dão aos bancos novos fundos para oferecer mais hipotecas. Antes que o mercado secundário fosse estabelecido, apenas os bancos maiores tinham os bolsos profundos para criar fundos para a vida do empréstimo, geralmente por 15 a 30 anos. Como resultado, os potenciais compradores de imóveis tiveram dificuldade em encontrar credores hipotecários.

Uma vez que houve menos concorrência entre os credores, eles poderiam cobrar taxas de juros mais elevadas.

A Lei da Carta de 1968 resolveu este problema criando Fannie Mae e Freddie Mac dois anos depois. Essas empresas patrocinadas pelo governo compram hipotecas bancárias e as revenderam para outros investidores. Os empréstimos não são revendidos individualmente. Em vez disso, eles são agrupados em títulos garantidos por hipotecas. Seu valor é garantido, ou respaldado, pelo valor de um pacote subjacente de hipotecas.

Antes da crise das hipotecas subprime, as duas possuíam ou garantiam 40% de todas as hipotecas da U. S. Como Lehman Brothers, Bear Stearns e outros bancos foram viradas por títulos garantidos por hipotecas e outros derivativos durante a crise financeira de 2008, os bancos privados abandonaram o mercado hipotecário em massa. Como resultado, Fannie e Freddie tornaram-se responsáveis ​​por quase 100 por cento, basicamente mantendo o conjunto da indústria da habitação. Leia mais sobre como Fannie Mae e Freddie Mac criaram a crise da hipoteca subprime.

Os bancos só começaram a retornar ao mercado secundário em 2013. Mesmo assim, eles ainda estão segurando 27 por cento das hipotecas emitidas em 2014, o nível mais alto em uma década. Há três razões para isso:

1. Fannie e Freddie elevaram suas taxas de garantia de 0,2% do valor do empréstimo para 0,5%. Como resultado, muitos bancos acham que é mais barato manter os empréstimos mais seguros.
2. Os bancos estão fazendo mais empréstimos "jumbo", que excedem os limites de empréstimo de Fannie e Freddie e, portanto, não são seguráveis ​​por eles. A porcentagem aumentou de 14% de todas as origens em 2013 para 19% em 2014.
3. Os bancos estão fazendo menos empréstimos para apenas os clientes mais dignos de crédito. O valor total em dólares das hipotecas residenciais caiu 2,7% entre 2012 e 2014. Durante esse mesmo período, o seu total de ativos cresceu 7,6%. (Fonte: "Bancos mantendo seus empréstimos perto de casa", John Carney, The Wall Street Journal, 23 de março de 2015.)

Outros mercados secundários

Existem também mercados secundários em outros tipos de dívida, bem como estoques. As empresas financeiras agem e revendem empréstimos automotivos, dívidas de cartões de crédito e dívidas corporativas. As ações são vendidas em dois mercados secundários muito famosos, a Bolsa de Valores de Nova York e o NASDAQ.Aqui está mais no mercado primário de ações, chamado de Oferta Pública Inicial.

O mais importante é o mercado secundário de U. S. Tesouraria, títulos e notas. A demanda por esses Tesouros afeta todas as taxas de juros. Veja como. As notas do Tesouro, apoiadas pelo governo da U. S., são o investimento mais seguro do mundo. Portanto, eles podem oferecer o menor rendimento. Os investidores que desejam mais retorno, e estão dispostos a assumir mais riscos, comprarão outros títulos, como títulos municipais ou mesmo lixo eletrônico.

Quando a demanda por títulos do Tesouro é alta, os rendimentos da taxa de juros podem ser baixos para todas as dívidas. Quando a demanda por títulos do Tesouro é baixa, as taxas de juros devem aumentar para todas as dívidas no mercado secundário. Para mais informações, veja Relação entre Notas do Tesouro e Taxas de juros de hipoteca.

À medida que a confiança retorna no mercado hipotecário secundário, ela retorna a todos os mercados secundários. Em 2007, os títulos dos cartões de crédito e de automóveis totalizaram US $ 178 bilhões, mas subiram para apenas US $ 65 bilhões até 2010. Até 2012, eles se recuperaram para US $ 100 bilhões, de acordo com a Standard & Poor's. (Fonte: "Como um jogo de ligação obscuro poderia ajudar os consumidores", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 de agosto de 2012.)

Por que esse mercado secundário está retornando? Os grandes investidores estão agora mais dispostos a ter uma chance com empréstimos securitizados de respeitável porque os rendimentos das notas do Tesouro estão em mínimos de 200 anos.

Isso significa que a flexibilização quantitativa da Reserva Federal ajudou a restaurar o funcionamento nos mercados financeiros. Ao comprar os tesouros dos EUA, o Fed forçou os rendimentos mais baixos e fez outros investimentos parecerem melhores em comparação

O resultado? Os bancos agora têm um mercado para os pacotes de empréstimos securitizados. Isso lhes dá mais dinheiro para fazer novos empréstimos.

Como o mercado secundário o afeta

O retorno do mercado secundário é especialmente bom se você precisa de um empréstimo de carro, novos cartões de crédito ou até mesmo um empréstimo comercial. Se você solicitou um empréstimo recentemente e foi recusado, tente novamente. A menos que, claro, sua pontuação de crédito seja inferior a 720. Nesse caso, seu primeiro O passo é reparar seu crédito. Ela E são algumas ótimas dicas gratuitas para reparar o seu crédito você mesmo.

Também é ótimo para o crescimento econômico. O gasto do consumidor gera quase 70% da economia da U. S., conforme medido pelo produto interno bruto. Em 2007, muitos consumidores usaram dívida de cartão de crédito para comprar. Após a crise financeira, eles reduziram a dívida, ou foram negados o acesso de bancos em pânico. Um retorno da titularização significa que os investidores e os bancos têm menos medo. A dívida do consumidor está aumentando, aumentando o crescimento econômico. Para estatísticas recentes, veja Como a dívida do cartão de crédito se compara com a média?