O que é um encerramento e como funciona?

Os compradores de casas que querem um bom negócio no setor imobiliário sempre pensam primeiro em comprar um encerramento. Eles pensam, claro, vou fazer um pouco de trabalho para obter um preço barato. Eles acreditam que os bancos estão desesperados por despejar essas terríveis casas, e isso também não é verdade.

Alguns compradores bem-intencionados têm essa imagem em sua mente de uma pequena casarinha, cercada por uma cerca de piquete branco que pertence a uma mãe viúva que caiu em tempos difíceis, mas esse cenário é geralmente longe da realidade.

A imagem real é muitas vezes feia.

Um encerramento é uma casa que pertence ao banco, que uma vez pertencia a um proprietário da casa. O dono da casa abandonou a casa ou voluntariamente efetuou a casa ao banco. Você ouvirá o termo que o banco levará o imóvel de volta, mas o banco nunca possuía a propriedade em primeiro lugar, então o banco não pode aceitar algo que o banco não possuía. O banco foi encerrado na hipoteca ou escritura de confiança e apreendeu o lar. Há uma diferença.

Por que os vendedores entram em encerramento?

Os vendedores param de fazer pagamentos por vários motivos. Poucos optam por entrar em execução forçada voluntariamente. Muitas vezes, é um resultado imprevisível de um dos seguintes:

• Desligado, demitido ou abandonado o emprego
• Incapacidade de continuar trabalhando devido a condições médicas
• Dívida excessiva e obrigações de cobrança de contas
• Disputas com co-proprietário , divórcio
• Transferência de trabalho para outro estado
• Problemas de manutenção que podem ter mais tempo

Durante o acidente do mercado de 2005 a 2011, muitos proprietários de casas simplesmente se afastaram de suas casas porque os valores caíram e deviam mais do que suas casas valiam.

Esta não foi a melhor solução, na maioria dos casos, mas foi um alívio imediato para os proprietários.

Negociação direta com vendedores em execução duma hipoteca

Os investidores que se especializam em comprar execuções hipotecárias geralmente preferem comprar essas casas antes que os processos de encerramento sejam definitivos. Antes de se aproximar de um vendedor em perigo, considere:

1. Os processos de encerramento variam de estado para estado. Nos estados onde as hipotecas são usadas, os donos de casa podem acabar ficando na propriedade por quase um ano; enquanto que, nos estados em que as ações de confiança são usadas, um vendedor tem menos de quatro meses antes da venda do administrador.
2. Quase todos os estados prevêem algum período de redenção. Isso significa que o vendedor tem um direito irrevogável durante um certo período de tempo para curar o padrão, incluindo o pagamento de todos os custos de encerramento, juros de volta e pagamentos de principal perdidos, para recuperar o controle da propriedade. Para mais informações, consulte um advogado de imóveis.
3. Muitos estados também exigem que os compradores dê aos vendedores certas divulgações sobre compras de capital.A falta de fornecer esses avisos e preparar ofertas sobre a documentação necessária pode resultar em multas, ações judiciais ou mesmo revogação de venda.
4. Determine se você é o tipo de pessoa que pode facilmente tirar proveito do infortúnio de um vendedor nestas circunstâncias e / ou colocar uma família na rua. Oh, os críticos argumentarão que é apenas um negócio e os vendedores merecem o que recebem, mesmo que sejam cinco centavos sobre o dólar. Outros irão fingir compaixão e se enganar para acreditar que estão "ajudando" os donos da casa a evitar mais constrangimentos, mas no fundo, você sabe que isso não é verdade.

Comprar uma casa na venda do administrador

Verifique com o escritório do município local para descobrir como as vendas em sua área são tratadas, mas os denominadores comuns entre aqueles que vejo em Sacramento são:

• Nenhuma contingência de empréstimo
• Ofertas seladas
• Comprovante de qualificações financeiras
• Depósitos monetários significativos
• Propriedade de compra "tal como é"

Às vezes, os compradores não têm permissão para inspecionar a casa antes de fazer uma oferta. O problema com a compra de uma visão da casa não é possível, você não pode calcular o quanto custará melhorar a estrutura ou elevá-la aos padrões habitáveis. Nem você sabe se o ocupante irá retaliar e destruir o interior. Além disso, talvez seja necessário expulsar o inquilino ou proprietário das instalações depois de receber o título, e os processos de despejo podem ser dispendiosos.

Outra desvantagem pode ser gravado contra a propriedade que se tornará seu problema após a transferência do título.

Alguns investidores que compram em vendas de trustee pagam por uma pesquisa de título com antecedência para evitar esse problema. Esses caras que se candidatam às etapas do tribunal são profissionais, e eles compram execuções hipotecárias em leilão como empresa. Eles esperam comprar o encerramento a um preço baixo para fazer um bom lucro quando eles mais tarde viraram a casa. Você não precisa contratar um agente imobiliário para comprar um encerramento no leilão, mas você precisa saber o que está fazendo para competir com os profissionais.

Comprar uma Foreclosure From Bank

Muitos bancos não vendem casas diretamente para investidores ou compradores de casas. Se um banco estiver disposto a vender casas individualmente e não em vendas a granel, o banco geralmente listará a casa através de um agente imobiliário. Existem agentes REO que se especializam em listas de encerramento.

É mais comum comprar um encerramento diretamente do banco em uma compra de venda em massa. Nas vendas a granel, os bancos irão empacotar um monte de propriedades em uma transação e vendê-las todas de uma só vez para uma entidade. Essa é a melhor maneira de comprar uma execução hipotecária, se você pode pagar, porque os descontos são tipicamente mais ínfimos.

Assista ao vídeo de Elizabeth Weintraub sobre como funciona Foreclosures

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.