California Venda curta

Pergunta: Como fazer uma venda curta da Califórnia

Um leitor pergunta: "Foi-me dito que uma venda curta da Califórnia é diferente de outras vendas curtas, mas Eu não sei por que. Eu acho que tem algo a ver com a forma como os bancos não podem ir atrás de você e que eles têm que perdoar todo o dinheiro que você lhes deve. Isso expira no final do ano? Nós temos uma casa no Vale de Napa que precisamos descarregar em uma venda curta, mas não quero acabar devido a ninguém depois que tudo é dito e feito. Preciso de um advogado? Como faço uma venda curta da Califórnia? ?

Resposta: Fazer uma venda curta da Califórnia é muito semelhante ao modo como as vendas curtas são tratadas em outros estados com algumas exceções. Estas são exceções muito especiais, especiais para a Califórnia. Uma venda curta da Califórnia restringe a quantidade de dinheiro que um vendedor pode ser obrigado a pagar como condição de aprovação e traz uma isenção de imposto de renda do estado sob certas circunstâncias.

Primeiros passos em uma venda curta da Califórnia

Para começar, você precisa planejar sua estratégia e responder algumas perguntas. Existem muitos tipos diferentes de vendas curtas. Você não precisa saber todos os tipos de vendas curtas, desde que você possa responder as seguintes perguntas:

• Quem é o seu credor? Não só o seu credor é importante, pois determina como sua venda curta é processada, mas você precisa descobrir se o credor é o administrador ou o investidor. É o investidor que, em última instância, aprovará sua venda curta, a menos que seu credor tenha autoridade designada.

• Você sofre dificuldades financeiras? Em caso afirmativo, você precisará escrever uma carta de dificuldade. Se você não tiver dificuldades financeiras, é melhor você esperar que seu credor seja o Bank of America e que você será qualificado para uma Cooperativa Short Sale ou o HIN Incentive. A maioria dos credores na Califórnia quer ver um vendedor pode documentar uma dificuldade financeira. Muitas vezes, uma exceção é feita com Fannie Mae se um vendedor estiver inadimplente um certo número de dias, juntamente com um baixo índice FICO.
• Seu empréstimo é um empréstimo do governo? Os empréstimos governamentais incluem empréstimos que são de propriedade de uma entidade patrocinada pelo governo (GSE), como Fannie Mae ou Freddie Mac. As regras são diferentes para um empréstimo GSE. Se o seu empréstimo for FHA ou VA, esses tipos de empréstimos demoram mais para processar e são aprovados em um processo de duas etapas.
• Você se qualifica para uma venda curta de HAFA? Alguns tipos de vendas a curto prazo da HAFA, como as do Bank of America, podem levar muito tempo. Os prazos transmitidos pelo governo raramente são seguidos. Eu recebi as vendas curtas do Bank of America HAFA, em média, de 6 meses a 12 meses para processar. A única vantagem para uma venda curta HAFA na Califórnia é de US $ 3 000 que um vendedor receberá no fechamento, mas um vendedor receberá apenas esse dinheiro se o vendedor reside na propriedade.

  Se você quer fazer uma venda curta da HAFA, perceba que o processo é diferente para uma venda curta Fannie Mae HAFA e uma venda curta do Freddie Mac HAFA em uma venda curta regular porque, novamente, estas são entidades patrocinadas pelo governo. Não há ARASS para uma venda curta do Freddie Mac HAFA, o que significa que você deve ser pré-aprovado antes de enviar uma oferta.

  Nenhum agente pode lidar com uma venda curta HAFA. Você deve trabalhar apenas com um agente de venda curta HAFA certificado e experiente, se você decidir prosseguir uma venda curta da HAFA.

Obter uma liberação de responsabilidade para uma venda curta da Califórnia

Há desvantagens e aspectos positivos para a passagem em julho de 2011 da Califórnia SB 458. De certa forma, as restrições fizeram alguns segundos credores mais relutantes em aprovar um curto venda. No entanto, no lado positivo, a lei impede um banco de exigir que um vendedor faça uma contribuição como condição de aprovação de venda curta.

SB 458 modifica o Código Civil 580 da Califórnia, adicionando o parágrafo e. O Código Civil da Califórnia 580e diz que um banco deve liberar um vendedor de responsabilidade pessoal, se o banco aprovar uma venda curta. Não importa se:

• Home é uma residência pessoal ou um empréstimo de aluguel
• é dinheiro duro ou compra de dinheiro
• O empréstimo está na primeira, segunda ou terceira posição

Não faz diferença. Qualquer credor que aprova uma venda curta para 1 a 4 unidades na Califórnia deve liberar o vendedor por responsabilidade e não pode prosseguir um julgamento de deficiência.

Claro, as leis podem mudar. Então, é aconselhável obter uma carta de aprovação de venda curta que contenha verbiagem específica renunciando à deficiência ou liberando o vendedor.

Impostos sobre uma venda curta da Califórnia

Se o empréstimo é um refinanciamento, os vendedores devem obter conselhos fiscais de um profissional de imposto qualificado. Isso ocorre porque um refinanciamento para taxa e prazo é tratado de forma diferente para fins fiscais do que um refinanciamento que é um refinanciamento de caixa. Esse dinheiro livre no momento de um refinanciamento pode tornar-se tributável na venda, mesmo em uma venda curta, sujeito a certas condições.

A Lei de Alívio da Dívida do Perdão de Mortgage de 2007 é uma lei federal. Ele isenta residências pessoais até um determinado montante máximo de impostos. Não é uma lei da Califórnia. Durante anos, a lei estadual da Califórnia refletiu a lei federal. Se a lei da Califórnia isentará um vendedor de impostos sobre o rendimento do estado pelo alívio da dívida hipotecária é uma resposta melhor respondida por um contador fiscal. Isso ocorre porque, mesmo que um vendedor seja desqualificado, existem outras isenções que podem ser aplicadas.

Além disso, as cartas de hipoteca emitidas em 2013 divulgam vendedores de 1 a 4 unidades na Califórnia de impostos tanto a nível federal como estadual.

Se você deseja conselhos legais e tributários para uma venda curta da Califórnia, consulte uma entidade licenciada e qualificada para lhe dar esse conselho. Os agentes imobiliários não podem fornecer aconselhamento jurídico e fiscal.