Como se qualificar para uma venda curta

As vendas a descoberto são uma frase quente, mas nem todos os vendedores se qualificam para isso. Alguns vendedores que decidem que sua casa não venderá ao preço que eles imaginaram geralmente começam a se perguntar se eles deveriam fazer uma venda curta. Uma venda curta nem sempre resolve problemas, mas certamente pode criar problemas. As vendas curtas também não são sempre a "graça salvadora" que alguns vendedores de casas gostariam de acreditar.

O que é uma venda curta?

Uma venda curta ocorre quando o emprestador está em curto-circuito em uma hipoteca, o que significa que o credor aceita menos do que o montante total devido.

Se a sua hipoteca for de US $ 100, 000, mas sua casa vale, digamos, US $ 90 000, você é de US $ 10 000, não incluindo custos para fechar a venda, como comissões de imóveis, taxas de gravação ou títulos e taxas de custódia . É possível ter uma venda curta se o saldo da sua hipoteca corresponder ao preço de venda, porque ainda há custos de fechamento que irão lançar a venda em território "curto".

Às vezes, para evitar o custo do encerramento, um credor sancionará uma venda curta, deixando um comprador comprar a casa por menos do que o saldo da hipoteca, enquanto a casa está em fase de pré-encerramento. Um estágio pré-encerramento é um dos três estágios das execuções hipotecárias.

Aqui são exemplos de etapas de uma venda curta:

• O vendedor assina um contrato de anúncio com um agente imobiliário sujeito a venda como venda a descoberto com aprovação de terceiros (o banco).
• O agente encontra um comprador que faz uma oferta com base no valor de mercado, que geralmente é inferior ao valor da hipoteca.

• O vendedor aceita a oferta de compra do comprador.
• O credor do vendedor aceita a oferta de compra do comprador.
• A transação fecha quando o comprador entrega os fundos, o credor libera a garantia e o vendedor entrega a escritura.

Em terra de conto de fadas, todos vivem felizes para sempre. Exceto o vendedor. Há consequências.

Qualificações para uma venda curta

Antes de subir ansiosamente a bordo do vagão de venda a descoberto, considere o seguinte para determinar se você pode se qualificar para uma venda curta. Se você não pode responder yes a todos os quatro requisitos, você pode não se qualificar para uma venda curta.

• O valor de mercado da casa caiu.

  Difícil vendas comparáveis ​​devem fundamentar que a casa vale menos do que o saldo não remunerado devido ao credor. Este saldo não pago pode incluir uma penalidade de pré-pagamento.

• A hipoteca está dentro ou perto do status padrão.

  Costumava ser que os credores não considerariam uma venda curta se os pagamentos fossem atualizados, mas isso não é mais o caso. Percebendo que outros fatores contribuem para um potencial padrão, muitos credores estão ansiosos para evitar futuros problemas no passe. Nem sempre é necessário estar no padrão.

• O vendedor caiu em tempos difíceis.

  O vendedor deve enviar uma carta de dificuldade que explique por que o vendedor não pode pagar a diferença devido à venda, incluindo por que o vendedor tem ou vai parar de fazer os pagamentos mensais.

  Alguns exemplos que NÃO constituem uma dificuldade são:

  1. decisões de compra incorretas. Sondar seu cheque de pagamento em um sistema de home theater com som surround não se qualifica como uma dificuldade.
  2. Infeliz com os vizinhos. Mesmo que cada casa do seu bloco se transformasse em casas de cultivo de pote, isso não se qualificaria como uma dificuldade.
  3. Comprar outra casa. O credor não se importará se você decidiu que a casa não é mais adequada para você ou sua família e, de fato, se você comprou outra casa, talvez não seja qualificado para uma venda curta.
  4. Gravidez. Aumentar o tamanho de sua família ou iniciar uma família não é considerado uma dificuldade.
  5. Movendo-se para um apartamento. Se você decidir mudar-se de sua casa, é uma decisão de estilo de vida e não uma razão muito boa para abandonar sua casa.
  Exemplos de dificuldades são:
  1. Desemprego
  2. Divórcio
  3. Emergência médica / doença súbita
  4. Falência
  5. Morte
• O vendedor não tem ativos

  O credor provavelmente vai querer ver uma cópia das declarações fiscais do vendedor e / ou uma demonstração financeira. Se o credor descobre ativos, o credor pode não conceder a venda curta porque o credor sentirá que o vendedor pode pagar a diferença em curto prazo. Os vendedores com ativos ainda podem receber uma venda curta, mas podem ser necessários para pagar o déficit.

  Por exemplo, se o vendedor tiver dinheiro em uma conta de poupança, possui outras propriedades imobiliárias, ações, títulos ou mesmo contas IRA, o credor provavelmente determinará que o vendedor possui ativos. No entanto, o credor pode desconto o valor que o vendedor precisa para reembolsar.

  Muitas entidades lucram com vendas curtas, mas não há lucro de venda a curto prazo.

Consequências de venda curta

Uma venda curta depende de um comprador que faça uma oferta de compra.

Se você não receber uma oferta, você não se qualificará para uma venda curta. Então, mesmo se você encontrar todos os outros critérios, é possível que ninguém compre a venda curta. Depende também do credor que aceita a oferta do comprador. Se o credor rejeitar a oferta, uma venda curta não ocorrerá.

• Consequências fiscais

  Se o credor concordar com a venda a descoberto, o credor pode possuir o direito de emitir um 1099 para a diferença em curto prazo, devido a uma provisão no código do IRS sobre o perdão da dívida. Muitas situações estão isentas do perdão da dívida, de acordo com a Lei de Alívio da Dívida do Perdão de Mortgage de 2007.

  Você deve falar com um advogado de imóveis e um contador de impostos para determinar o valor das consequências do imposto de venda curto e se você pode se dar ao luxo de pagar esses impostos, se houver.

• Relatório de crédito defeituoso

  Enquanto uma venda curta não aparecerá em seu relatório de crédito, o status do empréstimo será. Para os que estão em falta, é um pre-foreclosure que foi resgatado, que é freqüentemente relatado como pago total por menos de acordo .As vendas a descoberto afetam as classificações de crédito. Embora o dano ao seu relatório de crédito possa não parecer tão ruim quanto um encerramento para você, os credores podem não fazer a distinção.

Tendo dito tudo isso, sempre há exceções à qualificação para uma venda curta. Existem alguns tipos de vendas curtas, dependendo das diretrizes do credor, que não possuem qualificações.

Procure sempre um advogado antes de tentar prosseguir uma venda curta. Um agente imobiliário não pode dar-lhe conselhos legais.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}