Aprender como uma venda curta ou uma execução hipotecária afeta o crédito

Os vendedores podem se perguntar se fazer uma venda curta afetaria seu crédito menos do que completar um encerramento e se existem outras vantagens entre os dois. Enquanto no encerramento, e de acordo com as leis estaduais, um vendedor poderia permanecer na propriedade, essencialmente sem aluguel, durante quatro meses a um ano antes de ser forçado a desocupar. Mas esse fato por si só não significa que um encerramento seja melhor.

Considerando que uma venda curta envolve a oferta da casa para venda, geralmente listada na MLS.

Os potenciais compradores de casas farão compromissos para ver a casa, alguns farão ofertas de lowball, os agentes podem manter casas abertas e, em geral, a vida de um vendedor será interrompida, tudo na esperança de que um comprador compre a casa.

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Noções básicas de uma venda curta

As vendas curtas ocorrem quando um credor concorda em aceitar menos do que o valor devido em casa ou porque não há patrimônio líquido suficiente para vender e pagar todos os custos de venda. Nem todos os credores vão negociar uma venda curta, e é por isso que um agente imobiliário ou um advogado pode ser uma tremenda ajuda contatando o departamento de mitigação de perda do credor para descobrir.

Você não pode simplesmente acordar uma manhã e decidir que vai vender sua casa com prejuízo pedindo uma venda curta. Costumava ser que os credores nem sequer considerariam uma venda curta se seus pagamentos estiverem atualizados, mas isso mudou. No entanto, perceba que os credores serão mais agradáveis ​​para a negociação se seus pagamentos estiverem em atraso.

Além disso, se você tiver ativos de caixa, o credor pode tentar tocar essas contas.

Como é afetado um crédito de vendedor de venda a descoberto?

Fair Isaac lançou um relatório que diz que as pontuações de crédito são afetadas sobre o mesmo, se um vendedor faz uma venda curta ou encerramento. Fair Issac diz que a média de pontos perdidos em uma pontuação FICO é a seguinte:

• 30 dias de atraso: 40 a 110 pontos
• 90 dias de atraso: 70 a 135 pontos
• Foreclosure, venda curta ou escritura em substituição : 85 a 160
• Falência: 130 a 240
• Execução hipotecária ou escritura em caso de execução duma hipoteca: Ambas as soluções afetam o mesmo crédito, diz David Steep, da Vitek Mortgage. Os vendedores terão um golpe de 200 a 300 pontos, dependendo da condição geral de crédito. Isso significa que se o valor FICO de um vendedor antes do encerramento fosse de 680, ele poderia mergulhar até 380.
• Venda Curta: Steep sustenta que o efeito de uma venda curta (desde que os vendedores tenham mais de 59 dias de atraso) no relatório de crédito de um vendedor é idêntico ao de um encerramento. O ding em crédito aparecerá como um pre-foreclosure no status de resgate, diz Steep, o que resultará em uma perda de 200 a 300 pontos. Isso significa que um vendedor de venda curta com um FICO anterior de 720 poderia vê-lo cair de 520 para 420.

Minha experiência pessoal como agente tem sido um pouco diferente. Eu completei uma venda curta para um vendedor de Sacramento que tinha 90 dias de atraso em sua hipoteca. Poucos meses depois de sua venda curta fechar, ela verificou seu relatório de crédito e descobriu que a FICO caiu apenas 100 pontos para 671. Eu suspeito que a situação de cada vendedor varia.

Catherine Coy, uma corretora de hipotecas no sul da Califórnia, concorda com Steep.

"O efeito no relatório de crédito de um consumidor - execução hipotecária versus venda curta - é a diferença entre ser atingido por um trem ou um ônibus", diz Coy, falando sobre mutuários que estão atrasados ​​em alguns meses. No entanto, ao longo dos anos, as vendas curtas tendem a levar menos e menos estigmas.

Período de espera antes de comprar outra casa

• Foreclosure ou Deed-in-Lieu of Foreclosure: Steep diz que um vendedor que quer comprar outra casa após o encerramento acabará esperando por cerca de 24 a 72 meses antes de um credor oferecer qualquer tipo de taxa de interesse que faça sentido. Coy diz: "A boa notícia é uma venda curta permitirá ao consumidor obter um empréstimo institucional para uma nova casa dentro de dois anos".
• Venda curta: Alguns agentes dizem que a boa notícia para os vendedores de venda a descoberto é que a espera é muito menor antes de comprar outra casa, e as diretrizes da Fannie Mae em 2008 adotaram novos procedimentos.

  Um vendedor pode comprar novamente em menos de dois anos? Na verdade, na verdade, diz Coy: "É um mito absoluto que um consumidor" possa comprar novamente em cerca de 18 meses com uma boa taxa de juros ". No entanto, as diretrizes da Fannie Mae agora exigem apenas 48 meses de tempero, e essa não é uma boa notícia para os agentes que se especializam em vendas curtas. "

  A FHA adotou diretrizes em 2010 que diz que um vendedor que está atual e uma venda curta pode se qualificar para comprar imediatamente outra casa. Os credores não são tão rápidos em seguir essas diretrizes. No entanto, o Flagstar Bank concedeu ao vendedor de venda a descoberto de Elk Grove um novo empréstimo no prazo de 2 meses após o fechamento de sua venda curta, e esse vendedor estava atual no momento. A FHA pode aprovar um empréstimo para um vendedor de venda curta que se qualifica sob o programa Back to Work após um ano.

  Observe que as diretrizes da Fannie Mae permitem que um vendedor solicite imediatamente um novo empréstimo para comprar outra casa se esse vendedor mantivesse os pagamentos atualizados, não tiveram inadimplências superiores a 30 dias e não concordaram em pagar o alívio da dívida. Além disso, são os pagamentos atrasados ​​que afetam drasticamente seu relatório de crédito, e não a venda curta.

Foreclosure ou Short Sale Decision

Se você é um vendedor tentando decidir se deseja que uma casa atravesse o encerramento contra a tentativa de uma venda curta, salvar seu crédito pode não ser uma vantagem para fazer uma venda curta, diz Coy . Ela relata que, de acordo com o "Código de fator de pontuação # 22, não há vantagem de pontuação de crédito para um mutuário inadimplente em uma venda curta por um encerramento".

Tenho dúvidas sobre isso. Pelo que eu vi, há menos danos em um relatório de crédito após uma venda curta envolvendo atrasos de pagamento do que um encerramento. Além disso, outra vantagem para aqueles com delinquências em seu crédito é a capacidade de comprar outra casa usando financiamento convencional dentro de 4 anos ao longo do período de 7 anos exigido para execuções de hipoteca.Alguns credores farão um empréstimo para uma nova casa no dia seguinte ao encerramento de uma venda curta. Existem outras vantagens de venda curtas sobre um encerramento. Mas procure aconselhamento jurídico e fiscal antes de tomar essa decisão.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}