Aprender Sobre Dedução Reparos e despesas de manutenção

Os proprietários únicos, empresas de todos os tamanhos e proprietários de imóveis locadores podem deduzir as despesas de reparos e manutenção de seus bens e equipamentos. O IRS emitiu novos regulamentos que entraram em vigor em 2014. Estes novos regulamentos reforçaram as regras de como as despesas de manutenção e manutenção são deduzidas.

Se um reparo específico melhorar o equipamento, restaura a propriedade em sua condição normal, ou adapta a propriedade a um uso novo ou diferente, então a despesa é capitalizada e depreciada ao longo de vários anos.

As despesas de manutenção e manutenção que não se enquadram nas categorias de melhorias, restaurações ou adaptações podem ser deduzidas na íntegra no ano em que a despesa foi paga.

The Basics

"Se você reparar coisas, você pode deduzi-lo", diz Steve Nelson, um contador público certificado que escreveu extensivamente sobre a dedução de reparos no blog Evergreen Small Business e escreveu um e-book atualizado Preparando o Formulário 3115 para o Novo Regulamento de Propriedade Tangível .

- O que você faz é um melhoramento, restauração ou adaptação ", diz Nelson," as novas regras dizem que vamos fazer você capitalizar e depreciá-lo, a menos que seja um montante que seja pequenas batatas ".

Reparos de rotina e manutenção que podem ser dediados imediatamente

" Geralmente, você pode deduzir os valores pagos por reparos e manutenção em bens corpóreos se os valores pagos não forem exigidos para serem capitalizados ". (IRS. Gov, Publicação 535, Despesas de negócios, capítulo 7, seção sobre Custos de Reparação e Manutenção.)

Ao definir o que podemos deduzir em termos do que não somos obrigados a capitalizar, isso nos obriga a fazer a pergunta: esta despesa deve ser capitalizada? Caso contrário, podemos deduzi-lo.

Em outra seção da Publicação 535, o IRS esclarece a distinção entre manutenção e reparos:

"Repairs.

O custo de reparar ou melhorar a propriedade usada em seu comércio ou negócio é uma despesa dedutível ou de capital. A manutenção de rotina que mantém sua propriedade em condições normais de operação eficiente, mas isso não aumenta substancialmente o valor ou prolonga substancialmente a vida útil da propriedade, é dedutível no ano em que ela é incorrida. Caso contrário, o custo deve ser capitalizado e depreciado ". (IRS. Gov, Publicação 535, Despesas de negócios, capítulo 11, seção sobre reparos.) Observe que aqui o IRS define o que eles significam por manutenção de rotina. Manutenção de rotina, diz o IRS, "mantém sua propriedade em condições de operação eficientes normais". Um exemplo seria mudar o óleo em um carro. Alterar o óleo mantém o carro funcionando de forma normal e eficiente, mas não prolonga substancialmente a vida útil do carro.Substituir a transmissão ou o motor, no entanto, prolongaria substancialmente a vida útil do carro, e isso seria mais como um reparo que precisa ser maiúscula.

Capitalizando reparos e manutenção: o teste "BRA"

Reparos e custos de manutenção que tornam a propriedade

melhor ou restaurar para condições de trabalho ou se adaptar a propriedade para um novo uso deve ser capitalizada e depreciada ao longo de vários anos. Isso pode ser facilmente lembrado se alguém usa o teste BRA, um mnemônico cunhado por Tony Nitti. B

éterments são reparos que fazem algo melhor do que antes. Especificamente, as reparações se enquadram na categoria de melhorias se: Corrigir um defeito que existia antes de comprar a propriedade

• Corrigir um defeito que aconteceu enquanto a propriedade estava sendo feita
• Ampliar ou expandir a propriedade para que ela tem mais capacidade ou
• Espera-se aumentar a qualidade, força, eficiência ou produtividade da propriedade
• Para mais detalhes, veja o que é um melhoramento? seção de Q & A do Regulamento Final da Propriedade Tangível.

As restaurações, como se poderia esperar, são reparos que restauram algo em sua condição normal. Reparar um telhado ou substituir totalmente o telhado são dois exemplos de restaurações. Especificamente, as reparações se enquadram na categoria de restaurações se forem reparações que:

Restaurar propriedade deteriorada em sua "condição de operação normalmente eficiente"; ou

• Substitua um componente principal ou parte estrutural substancial de uma peça de propriedade; ou
• Reconstruir a propriedade à condição like-new; ou
• Resultar em perda, venda ou troca dedutível, ou tratamento de perda por acidente para a propriedade ou componente da propriedade.
• Para mais detalhes, veja o que são montantes para restaurar uma unidade de propriedade? seção de Q & A do Regulamento Final da Propriedade Tangível.

A

daptations são reparos que alteram a forma como a propriedade ou equipamento está sendo usado. Por exemplo, suponha que um proprietário do edifício converta uma fábrica em um showroom. Como o prédio está sendo usado mudanças de fabricação para vendas no varejo. Uma vez que o contribuinte mudou a forma como ele ou ela usa a propriedade, quaisquer reparos relacionados à adaptação da propriedade são capitalizados.

Especificamente, o IRS diz que uma despesa de adaptação é "Um montante é pago para adaptar uma unidade de propriedade a um uso novo ou diferente se a adaptação não for consistente com seu uso ordinário da unidade de propriedade no momento em que você colocou originalmente no serviço "(do que adapta a unidade de propriedade a uma nova ou diferente utilização? seção das Regras de Referência Final de Propriedade Tangível).

Atalhos: as três regras do porto seguro

A regra geral é que as despesas de reparos e manutenção precisam ser capitalizadas e depreciadas. Existem exceções a esta regra geral. Na verdade, existem três exceções, que o IRS exige portos seguros. Mas mesmo com um porto seguro, não se pode simplesmente cancelar a despesa. O IRS espera que os contribuintes façam uma escolha formal (chamada de "eleição"), anexando uma declaração eleitoral às suas declarações fiscais.

$ 2, 500 eleições Safe Harbor para pequenos contribuintes.

Uma pessoa ou empresa pode deduzir imediatamente despesas de manutenção e reparação se o custo for

$ 2, 500 (ou menos) por item ou por fatura . Um negócio com uma "demonstração financeira aplicável", no entanto, tem um valor de porto seguro de US $ 5 000. Este limite de US $ 2 500 tem efeito para o ano fiscal de 2016. Para os anos fiscais de 2014 e 2015, o limite era de US $ 500.

Veja Aviso 2015-82, Aumento do limite de porto seguro de Minimis para contribuintes sem uma declaração financeira aplicável (pdf), no site do IRS para obter detalhes sobre esta alteração. Para obter mais detalhes sobre esta disposição, consulte a seção de minimis de segurança do porto das Q & A no site do IRS. Porto seguro para pequenos contribuintes

As reparações podem ser deduzidas imediatamente se o

valor total pago por reparos e manutenção na propriedade for menor ou igual a US $ 10 000 ou 2% de a base não ajustada da propriedade, o montante é menor . E o porto seguro só está disponível para empresas com receitas inferiores a US $ 10 milhões ea propriedade a ser reparada tem uma base não ajustada em menos de US $ 1 milhão. Para obter mais detalhes sobre esta disposição, consulte a seção de hospedagem segura para a seção de pequenos contribuintes das Q & A no site do IRS. Porto seguro para manutenção de rotina

Se os reparos consistem em manutenção de rotina, as despesas de reparo podem ser deduzidas imediatamente. Estes são os tipos de reparos que ocorrem regularmente.

O IRS explicou isso com algum detalhe. Para que a manutenção de rotina seja imediatamente dedutível, o IRS quer que a despesa satisfaça

os quatro dos seguintes critérios: As reparações são atividades regularmente recorrentes do tipo que você esperaria realizar;

1. Os reparos resultam do desgaste de ser usado em um comércio ou negócio;
2. Os reparos são necessários para manter a propriedade operando de forma eficiente em sua condição normal;
3. E é totalmente esperado que os reparos precisem ser realizados:
4. Mais de uma vez durante um período de 10 anos (para edifícios e estruturas relacionadas a edifícios), ou
   • Mais de uma vez durante a classe da propriedade vida (para propriedades que não sejam edifícios).
   • (A vida de classe refere-se ao número de anos sobre os quais o IRS espera que depreciemos a propriedade. Esta é descrita em

Publicação 946, Como depreciar a propriedade , especialmente a seção de classe de propriedade do capítulo 4 e Apêndice B.) - da seção Safe Harbor para manutenção de rotina das Q & A no site do IRS. Uma palavra de cautela: o porto seguro de manutenção de rotina não se aplica para despesas que se enquadram na categoria de melhorias. Disposições parciais

Suponha que um senhorio substitua um telhado em uma propriedade de aluguel. Pensemos nesta situação. Quando a propriedade foi colocada em serviço como aluguel, o custo da propriedade foi dividido em dois: terreno e construção. A terra é um ativo não depreciador. O custo do edifício foi capitalizado e depreciado ao longo de um período de anos (27.5 anos para imóveis residenciais ou 39 anos para imóveis comerciais). Assim, o custo do telhado antigo está incluído no custo do edifício e está sendo depreciado ao longo do tempo.

Agora o senhorio substituiu o telhado. Este tipo de restauração deve ser capitalizado e depreciado (com mais de 27 anos ou 39 anos, conforme aplicável). Então, agora o proprietário tem dois ativos sendo depreciados: o prédio original eo novo telhado. Mas o telhado antigo está incluído no edifício. De certa forma, o senhorio está depreciando um bem (o telhado antigo) que já não existe. Nesse cenário, o IRS permite que o proprietário faça uma disposição parcial. Em essência, o senhorio pode cancelar o custo do telhado antigo (removendo assim a parte do custo do cronograma de depreciação do edifício).

Qual o benefício? Isso obtém uma dedução imediata para o telhado antigo, o que compensa a desvantagem de ter que depreciar o novo telhado ao longo de vários anos. E, isso remove o telhado antigo (seu custo histórico e sua depreciação acumulada) do balanço do contribuinte. Um bônus adicional: "Não há recaptura de depreciação porque não houve venda ou troca", diz Phil Zaman, diretor do Escritório Nacional de Impostos da CBIZ. Assim, as disposições parciais resultam em menos depreciação acumulada para recapiturar se a propriedade já for vendida no futuro.

O que você precisa procurar

Para determinar corretamente o que pode ser deduzido e o que deve ser capitalizado, analisamos o que é a despesa, quanto custa e como a despesa se relaciona com a propriedade que está sendo reparada ou mantido.

"Temos de ter o cuidado de não apenas escrever coisas", disse Nelson, "Estes regulamentos da propriedade tangível disseram, precisamos realmente olhar para essas despesas". Então, como nós realmente olhamos para essas despesas? Para cada despesa de reparo ou manutenção:

Revise a fatura para a despesa

1. Qual é a despesa? Aplicar o teste BRA: a despesa é um melhoramento, uma restauração ou uma adaptação?
2. Quanto custa a despesa?
3. Cada item na factura é igual ou inferior a US $ 2, 500? A factura total é igual ou inferior a US $ 2, 500? Em caso afirmativo, considere usar o
4. de minimis porto seguro. O valor é igual ou inferior a US $ 10 000? Igual ou inferior a 2% da base não ajustada da propriedade a ser reparada? Em caso afirmativo, considere usar as eleições de porto seguro para pequenos contribuintes.
5. Qual a natureza do reparo? O reparo é uma parte necessária e necessária para manter a propriedade em condições de operação normalmente eficientes? Em caso afirmativo, considere usar o porto seguro para manutenção de rotina.
6. Considere se alguém pode cancelar uma "disposição parcial".
7. Capitalize as despesas conforme necessário e configure um cronograma de depreciação para cancelar a despesa de reparo.
8. Recursos para o escavador mais profundo em reparações e deduções de manutenção:

Um olhar detalhado: o IRS finaliza Regs sobre Disposições de Propriedade Deprecivel Tangível (Parker Tax Publishing, 8 de setembro de 2014).

• Aviso 2015-82 (IRS. Gov, pdf), que alterou o
• de minimis porto seguro de US $ 500 a US $ 2 500; resumido no IR-2015-133: Para Pequenas Empresas: IRS aumenta o Limite de Extruição de Propriedade Tangível para US $ 2, 500; Simplifica o arquivamento e manutenção de registros (IRS. Gov, 24 de novembro de 2015). Regulamento de Propriedade Tangível - Perguntas Frequentes (IRS. Gov, 13 de março de 2015).
• Decisão do Tesouro 9636: Orientação sobre Dedução e Capitalização de Despesas Relacionadas à Propriedade Tangível (IRS. Gov, data efetiva em 19 de setembro de 2013).
• Procedimento de receita 2015-20 (IRS. Gov, pdf); resumido no IR-2015-29: IRS torna mais fácil para as pequenas empresas aplicarem os regulamentos de reparação para 2014 e futuros anos (IRS. gov, 13 de fevereiro de 2015).
• Regulamento de Propriedade Tangível - Diretrizes de Registros de Reparação e Recursos (AICPA. Org)
• Implementando o Novo Regulamento de Propriedade Tangível (
• Revista de Contabilidade , 31 de janeiro de 2014). Porto seguro de manutenção de rotina sob novos regulamentos de reparo do IRS (Nolo. Com)
• Porto seguro de pequenos contribuintes para reparos e manutenção (Nolo. Com)
• Requisitos dos proprietários nos termos do Regulamento de Reparação do IRS (Nolo. Com) <