Prós e contras do credor de hipoteca pago (LPMI)

É necessário um seguro de hipoteca sempre que o seu adiantamento seja inferior a 20% do valor da sua casa. Este seguro protege seu credor caso você não pague a hipoteca. Embora seja lamentável ter que pagar um seguro de hipoteca, o lado positivo é que você pode comprar uma casa sem diminuir 20% (o que pode levar mais alguns anos de poupança). Seja ou não uma boa idéia comprar com menos de 20% de baixo é discutível, e é um tópico para outro artigo.

Normalmente, você (o mutuário) paga um prêmio mensal pelo seguro de hipoteca particular (PMI). É um custo extra a cada mês, e pode demorar um pouco do seu orçamento. No entanto, alguns credores oferecem o seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI), o que permite que você evite esse pagamento mensal extra.

Infelizmente, o LPMI não é um nome muito bom porque o credor realmente não paga pelo seguro - você faz. Lembre-se sempre (especialmente com as transações financeiras) de que ninguém vai pagar nenhum custo por você, a menos que obtenha algo em troca.

Como o LPMI funciona

Para usar o LPMI, basta alterar a estrutura dos pagamentos de prémios de seguro para que você não pague uma taxa separada a cada mês. Em vez disso, você paga um montante fixo na frente, ou você faz pagamentos de hipotecas maiores todos os meses. A abordagem de montante fixo é menos comum do que um ajuste à sua taxa de hipoteca.

Se você pagar em uma quantia fixa, seu credor irá determinar um montante que eles acham que irá cobrir seus custos (porque eles vão comprar seguro de hipoteca com esse dinheiro), dado os detalhes de sua compra de casa.

Se, por outro lado, você paga ao longo do tempo, você pagará sob a forma de uma taxa de hipoteca ligeiramente maior. Uma vez que uma taxa de hipoteca mais alta significa pagamentos mensais mais elevados (veja Como calcular empréstimos), você acabará pagando um pouco mais a cada mês, se você for LPMI, mas pode ser menos do que pagaria se você obtivesse PMI separadamente.

Coisas a considerar

LPMI não é para todos. Na verdade, nem todo mundo vai qualificar para um empréstimo com o LPMI. Geralmente, você terá que ter um bom crédito para o LPMI ser uma opção, e é atraente em determinadas circunstâncias.

Os assalariados de alta renda: para aqueles que podem usar o LPMI, é mais atraente para os mutuários com altos rendimentos; eles podem desfrutar de uma maior dedução fiscal devido à taxa de juros mais alta (assumindo que eles deduzem os custos do interesse da casa). As pessoas com rendimentos mais baixos, por outro lado, podem deduzir o PMI autônomo, pelo que o LPMI não traria benefícios fiscais adicionais. Claro, você sempre deve conversar com seu preparador de impostos sobre possíveis deduções - e até mesmo como melhor estruturar seu empréstimo de hipoteca. Essas regras estão mudando ultimamente, então confira com um especialista antes de fazer qualquer coisa.

Empréstimos de curto prazo: O LPMI é mais atrativo com empréstimos de curto prazo (não é para o mutuário que obtém um empréstimo de 30 e faz pagamentos por muitos anos). Por quê? Novamente, a maioria dos empréstimos da LPMI envolvem uma taxa de juros de hipoteca aumentada, em oposição a um montante fixo na frente, que pode assombrá-lo por anos. Essa taxa de hipoteca nunca mudará, então você terá que pagar a hipoteca completamente para se livrar do LPMI "premium". "Você pode fazer isso, pagando o empréstimo fora de suas próprias economias (mais fácil dizer do que pronto) ou por refinanciamento.

Contraste isso com o PMI, que você pode cancelar uma vez que você crie equidade suficiente em sua casa - então você consegue desfrutar de uma taxa de juros mais baixa (e não mais pagamentos do PMI) pelo restante da vida do seu empréstimo.

High LTV: se o seu valor de empréstimo a valor (LTV) for próximo de 80%, o LPMI provavelmente não é a sua melhor opção, a menos que você planeje se livrar do empréstimo em breve (por refinanciamento ou pré-pagamento). Cerca de 80%, quase terminou com o seguro de hipoteca. Se você usar o PMI em vez disso e fazer um pagamento separado a cada mês, você poderá cancelar o seguro relativamente cedo, e você não ficará preso com uma taxa de juros mais alta. Lembre-se de que você pode obter acima de 80% LTV fazendo pagamentos, ou pode acontecer se o valor da sua casa aumentar devido a um forte mercado imobiliário. Conseguir o seu PMI cancelado só pode envolver custos de algumas centenas de dólares (para obter uma avaliação), enquanto custará muito mais para refinanciar.

Alternativas ao LPMI

Se você não gosta de como o LPMI soa, existem algumas alternativas. Primeiro, você pode fazer um pagamento inicial maior de pelo menos 20%. No entanto, muitas pessoas não têm essa opção. Outra opção é pagar pelo seu próprio PMI (às vezes chamado de seguro de hipoteca pago pelo mutuário ou BPMI). Você já viu alguns exemplos de situações em que PMI simples é melhor do que o LPMI acima. Finalmente, você pode usar um empréstimo de pegadas (ou empréstimo 80/20), embora estes empréstimos não sejam tão comuns quanto costumavam ser. Um cofre permite que você evite o seguro de hipoteca por completo, mas sua segunda hipoteca virá com uma taxa de juros mais elevada. Se você pode pagar a segunda hipoteca razoavelmente rapidamente, você eventualmente vai gostar de ter uma taxa hipotecária baixa (não aumentada pela LPMI) nos próximos anos.