Vendendo um negócio versus venda de imóveis comerciais

A venda de um negócio de trabalho, mesmo quando o imóvel está incluído, requer uma abordagem muito diferente da avaliação. Muitas vezes, os agentes imobiliários e os corretores não percebem a diferença, pois não recebem muitos pedidos para esse tipo de mix de transações.

Quando um empresário também possui o imóvel, quererá fechar o negócio e vender o imóvel, ou vender ambos. Agentes imobiliários e corretores estão tentados a listar os dois juntos, e isso pode ser um erro.

Um negócio operacional é um animal muito diferente do imobiliário onde reside. Existem também acordos contratuais muito diferentes necessários para transferir ativos de negócios. Eles não são como imóveis e podem realmente conter garantias de volume e dados demográficos existentes cliente / base de clientes. Os parâmetros de avaliação são muito diferentes, uma vez que uma empresa de trabalho tinha considerações de "boa vontade", bem como acordos contratuais e, eventualmente, fornecedores. Às vezes, eles não podem passar para um novo proprietário.

Profissionais imobiliários, particularmente aqueles no nicho comercial, têm conhecimento e experiência para analisar renda e despesas de aluguel, apresentando-os ao cliente / cliente para a tomada de decisões. Onde eles podem ficar aquém é analisar um negócio de uma perspectiva financeira. Há muito na superfície, e o exame de um Lucro e Perda e Balanço não começa a ter os verdadeiros fatos.

Na área rural em que eu praticar, um corretor imobiliário listou um negócio para a venda, e isso era sem o imobiliário. O prédio foi alugado. Como eu tinha um cliente interessado, liguei e pedi os dados financeiros, recebendo um P & L e Balanço. Liguei e perguntei por uma quebra de fluxo de caixa.

O corretor não sabia realmente o que estava pedindo.

O P & L de uma empresa é muitas vezes muito diferente do fluxo de caixa; apenas pergunte a um agente do IRS. Um dos benefícios de possuir um negócio está recebendo algumas quebras, deduzindo as despesas como negócios que seriam pessoais de outra forma. Não estamos falando necessariamente sobre atividades ilegais ou evitando impostos. Um exemplo seria dedução de um veículo e seu custo de operação, pois ele pode ser usado tanto para atividades pessoais quanto comerciais.

Foi um desserviço para seu cliente para listar seus negócios quando os requisitos mais básicos não estavam dentro de sua base de conhecimento. Qualquer bom corretor de negócios exigirá uma análise de fluxo de caixa de seu cliente como um dos documentos financeiros mais importantes. Os ajustes ao valor do negócio são feitos com base em itens no Fluxo de caixa, incluindo:

• Planilhas detalhadas de todas as receitas
• Detalhe de todas as despesas
• Quais as despesas que realmente estão indo ao benefício do proprietário > Um ajuste de volta ao rendimento para as despesas de proprietário-benefício que irão afastar-se (não serão despesas para o novo proprietário)
• Uma adição às despesas de custos de proprietário-benefício que exigirá que o novo comprador aumente as despesas (o proprietário / comprador gerente de aluguel)
• Em uma carreira de vida anterior, vendi uma empresa para uma empresa que se tornou pública na Bolsa de Valores de Nova York.

Eles enviaram uma equipe de auditores que passou várias semanas, principalmente verificando meus fluxos de caixa. Um exemplo de uma despesa de proprietário que estava indo embora era a despesa de meu caminhão. A empresa me forneceu um veículo, todas as despesas, manutenção e combustível incluídos. Eles adicionaram de volta essa despesa e aumentaram o valor do meu negócio, já que na verdade não era uma despesa verdadeira que eles teriam que pagar após a compra.

Como eu indiquei na lista de itens, se o proprietário da venda também gerenciasse o negócio e não pagasse um salário de taxa de mercado, então o comprador precisaria ajustar sua avaliação do negócio por causa da necessidade de contratação um gerente no salário do mercado.

Como você pode ver, há uma série de fatores que tornam a avaliação de um negócio operacional muito diferente da venda de imóveis. E nem sequer conseguimos inventar.

Outra coisa sobre avaliação de negócios é a maneira diferente de ser calculada dependendo da indústria ou do tipo de negócio.

É claro que a maioria dos profissionais imobiliários não deve se envolver na corretora de empresas comerciais operacionais, a menos que tenham experiência e experiência para fazê-lo. Uma abordagem muito melhor seria associar-se a um corretor comercial que não faz corretor de imóveis. Será um relacionamento mutuamente benéfico, com cada um de vocês trazendo a máxima experiência e valor ao cliente / cliente.