Como negociar taxas de CAM em locações comerciais

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Taxas de CAM podem e devem ser negociadas

Quanto maior o espaço comercial que você aluga, mais provável será. capaz de negociar taxas CAM (Common Area Maintenance) e quaisquer taxas administrativas associadas. No entanto, não importa quão pequeno seja o espaço, nunca aceite os termos de qualquer locação sem pedir um acordo melhor.

Em uma declaração cautelosa sobre a dificuldade de entrar no setor imobiliário comercial, a revista CFO Magazine , Laura DeMars, indica claramente que mesmo os profissionais de imóveis podem ter dificuldade compreendendo as complexidades das taxas da CAM; "A complexidade da indústria torna difícil entrar em …" DeMars afirma ainda:

"Nos centros comerciais, por exemplo, os inquilinos geralmente pagam pela manutenção do prédio através de uma taxa de manutenção de área comum (CAM). Enquanto um diretor financeiro de uma empresa de gerenciamento de propriedades não gerencia diretamente os inquilinos, ele ainda precisa entender como essas taxas são cobradas … mais importante, uma vez que os grandes retalhistas geralmente disputam taxas de CAM ou pagam apenas uma porcentagem … o CFO deve saber como conta para a diferença, ou deslizamento CAM. "

Antes de tentar negociar taxas CAM ou administrativas, certifique-se de que você entende o que é. Se as taxas da CAM são uma questão complicada para o CFO, é melhor você entrar preparado!

Taxas CAM da indústria padrão

Como a condição de certas áreas comuns tem efeito direto sobre os inquilinos, as taxas associadas aos custos de manutenção e reparo de corredores, elevadores, escadas, lobbies e banheiros comuns são bastante padrão em Taxas CAM. Também tipicamente avaliado para inquilinos nas taxas de CAM são custos associados à manutenção do estacionamento (incluindo iluminação e paisagismo) e calçadas.

Dicas sobre Negociação de Taxas CAM Standard

Se o tipo de taxas que você está sendo solicitado a pagar não são negociáveis, verifique se sua locação especificamente permite que você analise as contas do proprietário. O negócio é um negócio e isso não deve ser visto como uma desconfiança em um senhorio ou algo pessoal, mas pagar taxas desconhecidas simplesmente de boa fé não é um bom negócio.

Exigir uma declaração, pelo menos, que o proprietário tem para fornecer documentação (responsabilidade) para todas as taxas cobradas é a única maneira de garantir que você esteja sendo cobrado de forma justa.

Você também deve negociar quanto as taxas de CAM podem aumentar a cada ano - colocando um valor ou porcentagem máxima. Este "limite" deve ser listado separadamente de qualquer outro aluguel aumenta.

_Fontes:

_{Rosie Rees. Revista Retail Traffic Online. "A batalha sobre as taxas da CAM."1 de setembro de 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal. "Em agosto de 2007.}

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Taxas administrativas de administração e administração

Se o seu contrato de arrendamento exige que você pague taxas de CAM por quaisquer custos operacionais ou de gerenciamento - imediatamente se referem a tais custos. Se o senhorio insistiu, peça para ver uma lista (prova) desses custos e como seu compartilhamento foi calculado. Essas taxas podem não ser chamadas de taxas CAM, mas "taxas administrativas. "As taxas administrativas ainda são taxas de CAM - o senhorio está tentando fazer você contribuir com seus próprios custos. As taxas administrativas geralmente são baseadas em uma porcentagem dos custos totais da CAM.

Dicas sobre negociação de taxas administrativas de O & M

A maioria dos inquilinos se opõe a taxas operacionais e de administração porque o proprietário já está fazendo o rendimento fora do aluguel sendo cobrado mesmo sem taxas de CAM. Se a sua taxa CAM inclui salários para administração ou pessoal administrativo (dentro ou fora do local), custos de seguro de responsabilidade (você terá que pagar seu próprio seguro de responsabilidade civil - o senhorio exigirá isso antes de poder se mudar), publicidade e outros atividades promocionais, serviços profissionais, como serviços legais ou contábeis, tente negociá-los fora de seu contrato de arrendamento.

De acordo com Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", Retail Traffic Magazine ; "Os inquilinos experientes reduzirão a porcentagem (que variará de 25% a 5%) e excluem os custos de não manutenção do cálculo (por exemplo, impostos, seguros, utilitários). "

A Rees também acredita que os custos de manutenção e reparação relacionados aos edifícios (i. E., Telhados, fundações de edifícios e paredes exteriores) não devem ser absorvidos pelos inquilinos, pois estas não são áreas comuns usadas pelos inquilinos ou seus clientes. Rees apontou com precisão; "O senhorio já recebe renda desses edifícios sob a forma de aluguel.

Qualquer custo de manutenção e substituição deve ser pago pelo proprietário com renda fora do aluguel. "

_Fontes:

Rosie Rees. Revista Retail Traffic Online. "A batalha sobre as taxas da CAM. "1 de setembro de 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal. "Agosto de 2007.