Como negociar arrendamentos comerciais que favorecem os inquilinos

Se um senhorio ou agente de locação simplesmente lhe disser os termos, peça algo que mostre os termos por escrito antes de enviar uma contraoferta. Se eles estão relutantes em oferecer uma carta, peça um e-mail ou uma cópia da listagem do espaço (que conterá, pelo menos, as informações básicas de locação).

Por que é tão importante ter termos iniciais por escrito? Um agente de leasing atua em nome dos interesses do senhorio.

Se um agente, mal entendido ou tentado de alguma maneira alterar as instruções do senhorio, ter termos por escrito pode mostrar-lhe um senhorio que sua contra-oferta foi feita de boa fé com base nas informações do agente de locação .

Também é possível que você possa entender mal os termos da locação se não estiverem por escrito. Isso poderia levá-lo a contador muito alto ou muito baixo com base em informações que você entendeu mal.

Outra razão para ter os termos por escrito é que lhe permite tempo para pesquisar mais sobre o contrato de arrendamento, pedir um advogado sobre os termos, ou mesmo comparar termos para quaisquer outros contratos de arrendamento que você está considerando .

Pedir termos por escrito não é, de forma alguma, um compromisso legal da sua parte para avançar. Você sempre tem a opção de contrariar os termos ou simplesmente desviando-os.

A Counter Offer

Quando você compra uma casa, você negocia o preço. Um vendedor lista a casa pela quantidade de dinheiro que gostaria de obter da venda, mas quase sempre espera obter menos.

Um comprador interessado em comprar uma casa enviará algo por escrito ao vendedor com uma contra-oferta. Neste caso, uma contra-oferta é uma oferta para comprar a casa a um preço mais baixo do que o que o vendedor está perguntando. Simplificado, uma contra-oferta está negociando.

Isso também é válido para o arrendamento comercial.

Enquanto alguns contratos de arrendamento podem realmente ser não negociáveis, na maioria das vezes, funciona como comprar uma casa: um senhorio ou agente de listagem pede um preço de aluguel (ou conjunto de termos), mas permite algum espaço para negociação. Em outras palavras, em imóveis comerciais, é quase sempre esperado que o locatário (ou o arrendatário) envie uma contra-oferta, de modo que o proprietário infla os preços e / ou os termos.

• 3 Perguntas a perguntar antes de negociar ou assinar um contrato de arrendamento comercial
• Gráfico de tipos de arrendamentos comerciais
• Arrendamento líquido triplo
• Arrendamento de arrendamento completo (arrendamento bruto)

Processo de negociação inicial

Uma vez que você manifestou interesse em alugar um espaço, alguns proprietários simplesmente oferecer-lhe-ão um formulário que indique os termos pedindo a locação. Esses formulários podem ter uma seção de resposta ou um anexo para completar onde você pode contrariar a oferta. Outros podem apenas oferecer uma cópia dos artigos de listagem (um anúncio ou folheto) com "termos de perguntas"."

Na maioria dos casos, no entanto, é do seu melhor interesse enviar uma carta ou outra forma escrita de comunicação com uma contra-oferta. Por quê? Porque em uma carta você pode incluir pontos de venda de por que você faria um inquilino ideal, fale ao senhorio sobre seu negócio e faça o negócio mais pessoal.

Para uma propriedade quente com várias partes interessadas, sua carta pode servir como uma estratagema de vendas para obter o proprietário para escolhê-lo e concordar com seus termos. A negociação pode ir para frente e para trás, então seja paciente. Um agente de listagem geralmente tem alguma liberdade para tomar decisões, mas provavelmente terá que confiar com o proprietário. Isso pode levar tempo.

Se você não soube de uma oferta em um a dois dias úteis, é bom acompanhar. Mas tente não parecer desesperado ou excessivamente ansioso, pois isso pode afetar o resultado de suas negociações. Lembre-se, a maioria dos agentes de listagem quer mover uma propriedade tão rápido quanto ele pode, então eles geralmente não precisam de muita "irritante". "

Preparando uma oferta ou carta de proposta de contador

Sua oferta de contador deve ser apresentada de sua empresa, não de você pessoalmente, mesmo se você possui uma empresa unipessoal.

Sua carta de oferta é um campo de vendas. Você está pedindo termos diferentes que são mais a seu favor e você quer que o senhorio veja você e seus negócios como uma boa escolha.

A sua carta de oferta deve incluir sempre as seguintes informações:

A pessoa responsável pelo contrato de arrendamento

Inclua o nome da sua empresa, que inclui o nome em que está legalmente estabelecido, bem como quaisquer outros nomes que você está fazendo negócios abaixo. Lembre-se, se você estiver operando uma empresa unipessoal, do ponto de vista legal, você e sua empresa são iguais e, mesmo que você liste seus negócios no contrato de arrendamento, você também pode ser responsabilizado pessoalmente pelo arrendamento inteiro.

Sua estrutura de negócios

Se você estiver incorporado, diga onde você está incorporado. Se você é uma organização isenta de impostos, indique isso em sua carta. É raro que os proprietários ofereçam brindes ou vantagens para organizações sem fins lucrativos apenas para obter uma baixa de impostos, mas eles podem estar mais inclinados a negociar ou arrendar para uma causa nobre do que para um clube de motoqueiros. Além disso, entender sua própria responsabilidade pessoal pela assinatura de um contrato de arrendamento é importante e variará de acordo com sua estrutura de negócios.

Quanto tempo você esteve no negócio

Se sua empresa tem menos de dois anos de idade, você também pode incluir uma declaração sobre seu sucesso, ou projeções de crescimento futuro ou um plano de negócios. É improvável que um senhorio aluga-se ao seu negócio, sem que alguém consigne pessoalmente ou garanta o contrato de arrendamento, se você não pode mostrar que sua empresa está indo bem.

A Natureza do Seu Negócio

O que você faz? Seja breve, e vá direto ao ponto. Um senhorio precisa saber o que você faz no caso de haver considerações especiais. Por exemplo, se você executa uma empresa que usa materiais perigosos, tem pacientes ambulantes em um centro de saúde ou armazena itens de valor excessivo, o proprietário precisa saber se há restrições no uso da propriedade.O que os inquilinos fazem, pode afetar os valores de propriedade de um senhorio e taxas de seguro; então seja honesto.

Informações de contato

Certifique-se de incluir um número de telefone onde você pode ser alcançado e, se possível, e endereço de e-mail. Se você só pode ser alcançado em determinados dias ou durante horas programadas, inclua isso também. Se você não responder a um proprietário ou listar o agente em tempo hábil, eles podem pensar que você não está interessado.

Seus Termos propostos (ou, Contra a Oferta)

Seja o mais completo e claro possível (veja mais informações em "Listagem de Termos de Locação").

Listando seus termos de locação em uma oferta ou oferta de contador

A melhor maneira de negociar um acordo é ter um entendimento claro sobre o que você está oferecendo ou disposto a aceitar. Se não for por escrito, será muito difícil provar mais tarde que algo foi excluído de um contrato de arrendamento que você achava que deveria incluir.

Colocar as coisas por escrito pode demorar um pouco mais, mas oferece uma proteção legal se as coisas forem melhoradas na linha. Se você pressionar o tempo e não pode enviar uma carta - entregue uma. Se isso não for possível, um e-mail bem escrito pode ser suficiente.

Se você não tem certeza sobre um requisito de arrendamento específico como para esclarecimentos - e tente obter esse esclarecimento por escrito.

• Red Flags for Bad Leasing Terms
• Dicas sobre como negociar taxas de CAM em locações comerciais

• Termos padrão em locações comerciais

O comprimento do contrato de arrendamento

Se você deseja alterar o comprimento do contrato de arrendamento

termos de locação, seja claro. Por exemplo, o contrato de arrendamento que você deseja é de dois anos com três opções de renovação de um ano (totalizando cinco anos); ou uma locação reta de cinco anos sem opções de renovação? Isso faz uma grande diferença em quanto tempo você será encerrado em uma locação e como um senhorio pode sentir sobre outros termos que você está pedindo em uma contra-oferta.

A maioria dos proprietários prefere arrendamentos de dois ou mais anos, mas nunca hesite em pedir um contrato de arrendamento de um ano. Os arrendamentos de um ano podem custar um pouco mais, ou ter menos opções de renovação do arrendamento, mas você está bloqueado por menos tempo. A menos que você seja uma empresa de vários milhões de dólares, raramente faz sentido comercial para assinar um contrato de arrendamento que o envolve no espaço há mais de dois anos.

Tenha em mente se o seu negócio supera o espaço, você não quer ficar preso com um longo contrato de arrendamento. Ou pior, se o seu negócio lutar e você precisa descer para um espaço menor, você pode ter dificuldade em quebrar seu contrato de arrendamento.

Condição da propriedade

Se você está pedindo o espaço "como está" ou se você precisa do proprietário para fazer reparos ou melhorias primeiro. Se você está planejando renovar o imóvel, descreva brevemente as reformas propostas. Você quer isso incluído em um contrato de arrendamento porque, muitas vezes, um senhorio oferecerá algum tipo de incentivo ou "subsídio" se você renovar certos tipos de propriedades. Se você não tiver certeza de quais subsídios você pode oferecer para qualquer renovação, mantenha as coisas abertas. Oferecer para enviar informações mais detalhadas sobre renovações para a revisão do proprietário para oferecer-lhe algum tipo de considerações para melhorias.

Data de ocupação

Informe o proprietário quando quiser tomar posse física (mover, obter acesso ou assumir a responsabilidade pela propriedade). Em alguns casos, quando a data em que você toma a posse física pode ser diferente da data em que você começará a pagar o aluguel. Por exemplo, você poderia pedir ao proprietário uma data de ocupação e

a data de início do lote de 1º de janeiro de 20xx, mas peça que o primeiro mês seja sem aluguel. Nesse caso, o arrendamento começaria em 1º de janeiro de 20xx e o senhorio poderia cancelar a renda do mês grátis. O inquilino ocuparia o espaço por 12 meses e o arrendamento funcionaria por 12 meses.

Outra maneira de obter o mesmo (um mês livre de aluguel) é pedir uma data de ocupação de 1 de janeiro de 20xx, com uma data de estado de aluguel de 1 de fevereiro de 20xx. Isto significa que a locação começaria um mês a partir da data em que você se deslocou ou em 1º de fevereiro de 20xx.

Este tipo de negociação só funciona em um espaço que já está desocupado e o proprietário está ansioso para que alguém se mova porque é favorável ao inquilino. Em essência, você não só obtém um aluguel de um mês grátis, você recebe 13 meses de ocupação de um contrato de arrendamento de 12 meses.

Como escrever uma oferta ou carta de proposta de contador

• A seguir, uma carta de amostra que pode (e deve) ser revisada para usar como uma oferta inicial ou contra-oferta para alugar um espaço comercial para sua empresa. Não se destina a substituir o aconselhamento jurídico, mas simplesmente mostrar uma maneira de expressar interesse em alugar um espaço específico.
• Mais amostras de carta comercial

Modelo de carta comercial

As informações em negrito devem ser substituídas por suas próprias informações e termos de locação. (Inserir

Data de hoje) ( INSERIR
Nome do proprietário ou agente de listagem)
Ms. Senhorero feliz
123 rua
Suite Z

Cidade, estado, código postal Prezado Ms. Proprietário

; Esta carta é para expressar interesse em nome de ( REPLACE nome do seu negócio), ao locar o imóvel localizado em: < REPLACE

endereço completo incluindo endereço, unidade ou suite número, cidade, estado e CEP). ( REPLACE nome da sua empresa) é um tipo de empresa ( REPLACE que você possui - LLP, parceria, empresa unipessoal, etc.) que ( REPLACE > Breve declaração sobre o que sua empresa faz).

( REPLACE nome do negócio) está em operação desde ( REPLACE data de início ou número de anos no negócio). Devido ao crescimento emocionante, precisamos de instalações maiores (ou, adicionais, mais adequadas, etc.).

(Nota: mesmo se você trabalha em casa, não ofereça isso na sua carta de proposta. Tente evitar oferecer neste contato inicial que você tenha um negócio baseado em casa - isso pode fazer você parecer pequeno e instável para um senhorio. )

Depois de avaliar cuidadosamente o valor do mercado justo, eu (nós) propomos os seguintes termos para sua consideração:

LISTE TODOS OS TERMOS AQUI incluindo o comprimento do arrendamento, opções de renovação, aluguel, taxas adicionadas, tipo de arrendamento, aumentos anuais, etc.Qualquer coisa que você deseja incluir ou endereço no detalhe da locação neste parágrafo. Certifique-se de incluir quaisquer renovações ou reparos que você deseja ou precisa do proprietário para fazer para o espaço, ou que você faria você mesmo. Peça gratuitamente aluguel, mobiliário, estacionamento extra - tudo o que você precisa para tornar o espaço melhor para o seu negócio.

Estou entusiasmado com a perspectiva de alugar o espaço acima mencionado e sinto que ( INSERIR Nome do negócio) seria um ativo para você. Se você tiver alguma dúvida sobre esta proposta de termos de locação, ou fora de negócios, entre em contato comigo em ( REPLACE número de telefone e melhor chamada de tempo) ou por e-mail em: ( REPLACE seu endereço de e-mail).

Obrigado por tomar o tempo para considerar esta oferta. Aguardo uma resposta rápida e favorável.

Respeitosamente enviado,

(deixe 2-3 linhas em branco para assinar o seu nome na tinta)

( INSERIR Seu nome - capas iniciais)
( INSERIR > Seu Título - Capítulos iniciais) Nota: Se você incluir quaisquer anexos ou copiar qualquer outra pessoa, a maneira preferida de mostrar que em uma carta de negócios é após sua assinatura, assim, e nesta ordem:

Respeitosamente apresentado

(deixe 2-3 linhas em branco para assinar o seu nome na tinta)

(

REPLACE Seu nome - capas iniciais) (
REPLACE Seu título - Capítulos iniciais) Enclosures: (Lista mais de uma em linhas separadas, recuada)

cc: Jennifer Barnes, agente de listagem

Como formatar a segunda página de uma carta de negócios

Se a sua carta for mais longa que uma página, o formato de carta comercial padrão para iniciar a segunda página é assim:

Carta:

Data de hoje
Página Dois
Em seguida, salte duas a três linhas em branco e pegue onde a letra começa para a página dois.

Como entregar uma carta de oferta

Você pode enviar sua carta de oferta, entregar a mão ou enviar um email com um anexo que contenha a carta de oferta. Se você ainda está lutando com os termos a incluir, aqui estão mais artigos com ótimas dicas e conselhos sobre como negociar os melhores termos possíveis!

Dicas sobre como escrever sua carta de oferta

Lembre-se de que esta é uma carta de negócios. Mantenha-o limpo, simples e direto, mas não tenha medo de usar "pontos de venda" significativos para ajudar a vencer um senhorio.

• Evite usar humor, gíria ou oferecendo sentimentos pessoais sobre política, religião ou qualquer outro assunto que não esteja relacionado ao propósito da carta (para fazer uma oferta).
• Não use papelaria perfumada ou "frilly". Seu papel deve ser branco, com tamanho de letra e sem bordas, ou o cabeçalho da empresa habitual.
• Envie a carta em um envelope de tamanho empresarial branco simples. Nunca se dobre para caber a letra em um envelope menor. Se a sua carta contiver mais de sete páginas, incluindo anexos, use um envelope plano, 8-1 / 2 x 11 "em vez disso. Certifique-se de incluir um endereço de retorno no canto superior esquerdo do envelope e certifique-se de ter colocado o porte suficiente no envelope!