Qual a diferença entre cooperativas e condomínios?

Você se perguntou sobre as diferenças entre cooperativas versus condomínios? Você não está sozinho. Embora, pode surpreender você aprender que os condomínios não se tornaram populares até a década de 1960. Quando as diretrizes da FHA finalmente permitiram o financiamento de condomínios, o conceito de complexo de condomínio decolou. Antes disso, quase todos os edifícios que permitiam muitos proprietários múltiplos eram cooperativas. Hoje, você encontrará a maioria das cooperativas ou edifícios habitacionais cooperativos em grandes cidades metropolitanas.

As pessoas tendem a associar cooperativas com a cidade de Nova York, mas também pode encontrar cooperativas nas principais cidades, como San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit e Chicago, Tucson e Phoenix, incluindo alguns na Flórida e outros espalhados pela Costa Leste.

O que é uma Co-Op?

Uma cooperativa não é realmente imobiliária. O património imobiliário é uma terra, juntamente com quaisquer melhorias estruturais, incluindo os direitos subterrâneos e aéreos. Em vez disso, uma cooperativa é uma corporação. Quando um comprador compra uma cooperativa, o comprador está comprando ações na corporação e o direito de ocupar uma unidade específica. Um comprador cooperativo não está comprando a unidade ou uma parte do próprio prédio.

Além disso, um comprador cooperativo pode ou não ser capaz de financiar a compra da cooperativa. Nem todo banco faz um empréstimo cooperativo. Entre os bancos que farão um empréstimo cooperativo, nem todas as cooperativas se qualificam como um edifício qualificado.

Os compradores devem verificar com o credor para descobrir se a cooperativa está em sua lista aprovada.

Um comprador cooperativo também paga uma taxa mensal para a cooperativa. Essa taxa inclui uma ação prorata para a hipoteca do edifício, se houver; os salários de um porteiro, pessoal de manutenção, possivelmente um superintendente de construção; seguro para a estrutura; manutenção regular, manutenção e limpeza das áreas comuns, incluindo impostos sobre imóveis.

Uma possível desvantagem para uma cooperativa, dizem os críticos, é o fato de um dono muitas vezes pagar duas hipotecas. Ela pagará sua própria hipoteca para a cooperativa e a hipoteca do prédio para a cooperativa, que também poderia ser empréstimo refinanciado para pagar melhorias de capital para o prédio.

O que é um condomínio?

Ao contrário de uma cooperativa, quando um comprador compra um condomínio, o comprador está comprando imóveis. O comprador possui o espaço entre as paredes, pisos e tetos, geralmente ao ponto médio. A unidade é avaliada separadamente para fins fiscais, e o comprador paga os impostos diretamente ao avaliador do condado (ou através da conta do credor).

Um condomínio pode ser financiado separadamente e a propriedade é garantida por uma escritura de confiança ou hipoteca, dependendo das leis estaduais. O design estrutural de um condomínio é uma unidade individual, que pode ser uma história única, várias histórias ou mesmo desvinculadas.Por exemplo, eu possuo uma casa unifamiliar no Havaí que é designada como condomínio, mas é uma estrutura independente, com seu próprio quintal.

O comprador de um condomínio também, como um comprador cooperativo, paga taxas mensais. Essas taxas são pagas à associação do proprietário. As taxas para o HOA pagam pela manutenção de áreas comuns, o exterior do edifício, o telhado, seguros, gerenciamento de associação e muitas vezes podem incluir algumas das utilidades, como o transporte de água e lixo.

Algumas taxas de HOA incluem taxas para uma casa club, instalações para exercícios e uma piscina / spa.

Mais diferenças entre uma cooperativa versus um condomínio

De um modo geral, uma cooperativa é muitas vezes mais barata de comprar do que um condomínio, o que significa que pode custar mais para comprar um condomínio. No entanto, a compensação é que as taxas pagas a uma cooperativa podem ser maiores do que as taxas de HOA de um condomínio.

Uma grande diferença entre uma cooperativa versus um condomínio é o fato de que nenhum corpo quente com dinheiro pode comprar uma cooperativa. As cooperativas são regidas por um conselho de administração, determinado pelos acionistas da cooperativa. Os condomínios são regidos por um conselho de administração, mas esses conselhos não aprovam os compradores. O conselho da cooperativa tem o direito de aprovar um potencial comprador. Embora o comprador não possa ser recusado devido à discriminação definida pela Lei da Feira de Habitação, os compradores devem passar por uma triagem rigorosa.

Algumas cooperativas não permitem que compradores estrangeiros compram uma unidade. Muitas cooperativas não permitem que os investidores ou os compradores da segunda casa preferem os ocupantes do proprietário. As placas de co-op analisarão uma aplicação de potencial comprador, demonstração financeira, lista de ativos e passivos, relatório de crédito, saldos bancários, incluindo uma revisão de cartas de recomendação de amigos e parceiros comerciais, completada por uma entrevista pessoal.

Embora este procedimento possa parecer uma invasão extrema da privacidade, os proprietários de uma cooperativa aprovam esse processo porque podem ser altamente seletivos das pessoas que vivem no prédio. Quando uma pessoa compra um condomínio, não há nenhum processo de seleção dos vizinhos, nenhuma maneira de evitar que uma banda de death metal alta fique a um lado da porta ao lado.

Por outro lado, o conselho de co-op também aprova o preço de compra. Se o preço for tão baixo que possa afetar os valores dos outros acionistas, um conselho de co-op pode recusar-se a aprovar a venda. Um condo HOA não possui tal autoridade para evitar uma venda.

Muitos complexos de condomínio limitam o número de aluguéis como uma porcentagem das unidades totais. A porcentagem geralmente varia de 80% ocupado pelo proprietário até 50%. Isso visa evitar que o complexo se torne um complexo de apartamentos e baixe os valores. A maioria das cooperativas não permite sublocações nem aluguéis.

Pode-se viver em um complexo de apartamentos por anos e nunca conhecer os vizinhos. É improvável que isso ocorra em uma cooperativa onde os proprietários conhecem todos e tudo sobre você.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.