O que é After Repair Value (ARV)?

ARV - O valor fixo

O investimento imobiliário, em particular as propriedades de flip, exige frequentemente que uma propriedade comprada seja reabilitada de alguma forma. Normalmente, é trabalho e reparos cosméticos. Às vezes, é uma extensa reabilitação e remodelação do trabalho. O investidor de reparo e devolução fixo ou rentável deve abordar vários itens com cuidado:

• O investidor é capaz de fazer o trabalho de reparação ou pode localizar e supervisionar adequadamente os contratados para fazer o trabalho?

• O investidor estimou com precisão o custo de todos os trabalhos de remodelação e reparação?
• Existe uma estimativa precisa do ARV ou do Valor de Reparo da propriedade?

Todas estas etapas devem ser preenchidas com precisão. Você não estará investindo e lançando muito tempo se seus custos para remodelar a propriedade exceder as estimativas, ou se seu ARV for calculado incorretamente. Muitos investidores conhecem bem sua área e mercados, possuem registros adequados de vendas de casas similares à propriedade do assunto e se sentem confiantes em sua capacidade de calcular o valor do imóvel quando concluíram as reformas.

Para aqueles que não tem certeza, use um profissional imobiliário para fazer um CMA ou Análise de Mercado Competitivo (Comparativo) na casa como se todo o trabalho estivesse completo. Claro que você também pode usar um avaliador, mas geralmente você fará exatamente como trabalhar com uma pessoa imobiliária que conheça seus negócios e a área. Se você listar com um REALTOR, então essa é a pessoa a perguntar.

Considerações sobre ARV no Fix & Flip Investing

A maior margem de lucro da estratégia de investimento imobiliário de curto prazo é o projeto fix & flip. Claro, comprar diretamente com um desconto profundo é necessário no front-end. Além disso, sabendo que você terá um comprador no preço que você precisa para o seu desejo, o lucro está no outro lado.

Isso é no ARV, After Repair Value, do lar. Entre esses dois fins, é o estágio fixo, e é onde os lucros ficam ótimos, mas os riscos também são elevados.

• Obtenha as estimativas de materiais corretas e compre com descontos. Trabalhe não só com as grandes lojas de caixa, mas também com liquidatários e lojas de reabilitação.
• Conheça seus contratados e suas capacidades. Você precisa supervisionar na medida do necessário para se certificar de que você está obtendo um trabalho de qualidade que será feito dentro e dentro do orçamento.
• Orçamento com base no seu comprador. Se você estiver vendendo para um investidor imobiliário, mantenha os materiais na faixa "aceitável". Se você estiver vendendo no mercado varejista do consumidor, atualize para concluir que os compradores querem, já que você está competindo no mercado.

A boa notícia é que isso não é ciência do foguete. Ele apenas leva atenção aos detalhes e algumas habilidades de negociação.

ARV para Retail Fix & Flip é uma oportunidade

Como os compradores estão começando a filtrar de volta para os mercados desde o acidente, tem havido um baixo inventário de casas novas e existentes adequadas. Os construtores de casas novas passaram anos se concentrando na construção de apartamentos, já que é onde a demanda foi; então menos casas novas estão disponíveis.

Os proprietários de casas existentes estão segurando suas casas enquanto os valores estão se recuperando.

Muitos ainda estão subaquáticos nas suas hipotecas, então não venderão em breve. Outros estão para fora, mas não o suficiente para atraí-los para listar suas casas para venda ainda; eles continuarão a aguardar com o aumento da equidade.

Os Baby Boomers que costumavam ser grandes vendedores para reduzir o tamanho depois que seus filhos se mudaram também não venderam em taxas históricas. Em muitos casos, é porque a situação da economia e do emprego manteve seus filhos em casa, mesmo depois da graduação da faculdade. Outros simplesmente não vêem um bom valor em casas menores com estoques baixos e preços altos, então eles ficam colocados.

Não importa qual o motivo, se você pode fazer o acordo certo em um fixador e adicionar alguns dos novos recursos que os compradores querem, você pode vender para um comprador de varejo em uma margem maior que você obteria de um investidor.