Os perigos de comprar casas de encerramento lançadas

Não seja atraído por uma nova camada de tinta, novos aparelhos brilhantes ou lajes de granito nos balcões, uma casa de flip de encerramento pode ter muitas coisas erradas com isso sob a superfície - coisas que você não pode descobrir até que seja tarde demais para fazer algo sobre isso.

Quando um investidor pega uma casa de propriedade do banco, quer comprando essa casa em uma compra em massa diretamente do banco ou oferecendo na casa em um leilão, o pensamento mais importante na mente desse investidor está fazendo um lucro.

Mas quando você vê a casa para venda, você está olhando seu valor estético e como essa casa se adapta aos seus parâmetros. Por causa do seu apelo emocional, você pode não notar defeitos de construção.

Reparando um Flipper de Foreclosure

Eu não estou dizendo que todos os investidores cortaram os cantos quando eles reabilitam uma propriedade. Muitos investidores são conscienciosos e contratam equipes de construção de qualidade. Mas alguns investidores - e você raramente sabe quais são eles, olhando para eles - contratar o trabalho mais barato que eles podem encontrar e usar os materiais menos caros na tentativa de aumentar suas margens de lucro. Aqui estão algumas áreas de preocupação:

• Mold

  Algumas casas de propriedade do banco ficam vazias, sem calor ou ar condicionado, durante meses. Se houver um vazamento ou umidade do tubo, o molde pode crescer e se espalhar. A remediação do molde custa milhares de dólares. Um investidor pintaria o molde? O que você acha?

• Relatórios de pragas

  Os investidores adquirem casas de propriedade do banco em condições "como estão". Os bancos raramente pagam pelo trabalho de pragas. À esquerda sem tratamento, térmitas ou besouros em pó podem estar devorando a integridade estrutural da casa. As paredes interiores podem ser suportadas por parafusos apodrecidos.
• Amianto

  Uma solução rápida e fácil para revestir o revestimento de linóleo que contém amianto é colocar laminado ou cerâmica sobre ele. Se a base não estiver firmemente presa ao subpiso, ela pode se liberar ao longo do tempo. Ditto para o tapume exterior. O que está sob o novo paralelepípedo?

• Permissões de construção

  O investidor adicionou ou removeu um quarto ou fez qualquer tipo de melhoria que exigisse uma autorização? Você pode não saber porque é improvável que um investidor divulgue todos os trabalhos realizados. Alguns trabalhos poderiam ter exigido uma autorização enquanto não fossem obtidas permissões.

• Materiais de Construção Substandard

  A menos que o flipper de encerramento seja uma casa de gama alta, é provável que o investidor tenha comprado aparelhos de baixo-barril, armários de baixo custo feitos de pratos comprimidos e acessórios de encanamento baratos ou dual baratos janelas de painel, que podem rapidamente se desgastar. Você não saberá se o empreiteiro usou uma panela de meia polegada ou um quarto de polegada, a menos que você remova as tampas e a medida do receptáculo.

• Sub-Contractors não licenciados

  É possível que o contratante do investidor possa ter contratado trabalhadores sem documentos / não licenciados abaixo do salário mínimo para realizar empregos complexos para os quais os trabalhadores não foram treinados. Mesmo um trabalho simples, como enxergar drywall, mudding e lixar, pode ser feito de forma incorreta, e você não saberá até que os parafusos começem a aparecer meses abaixo da estrada.

Regra de lançamento de 90 dias

A regra de folga de 90 dias aplica-se ao tempero do título. Muitas diretrizes e sobreposições de credores exigem que o investidor possua a propriedade pelo menos 90 dias antes que o credor do comprador faça um empréstimo para esse comprador. A data do contrato deve ser pelo menos 90 dias após a gravação da escritura do investidor.

A FHA levantou temporariamente esta regra de 1 de fevereiro de 2010 até 31 de janeiro de 2011. No entanto, existem restrições que se aplicam mesmo durante esse período, algumas das quais dependem da proporção percentual do novo preço de venda para o preço de venda original.

O banco pode exigir recibos para provar que o trabalho substancial foi concluído para justificar o novo preço de venda.

Os compromissos do mecânico sobre flippers de encerramento

Na Califórnia, por exemplo, os subcontratos têm 90 dias para arquivar a garantia de um mecânico por trabalho não remunerado. Isso significa que se um contratado não pagasse um subcontratante ou se os materiais fossem entregues sem pagamento, um comprador poderia achar que uma garantia foi arquivada contra a casa depois que a casa fechar o depósito.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}