Como um Contrato de Terreno Funciona para Comprar Casas

Os contratos de terras para a compra de casas foram muito populares no final da década de 1970 e no início dos anos 80. Naquela época, os contratos de venda por prestação, às vezes chamados de contratos de escritura, ofereciam termos de financiamento mais atraentes sobre as taxas mais elevadas e os rígidos padrões de qualificação dos credores institucionais.

Os contratos de terrenos começaram a desaparecer quando os requisitos do empréstimo suavizaram e as taxas caíram abaixo de 8%. Mas eles não desapareceram completamente e, na verdade, voltou para o mercado durante a crise da hipoteca.

Os proprietários de imóveis anteriores que perderam suas casas para encerrar ou venderem uma venda curta começaram a se apoiar em contratos de terra como uma alternativa de financiamento quando os grandes bancos os desviaram.

O que é um contrato de terra de venda por liquidação?

Um contrato de venda por prestação é qualquer tipo de contrato que exige pagamentos periódicos, mas no setor imobiliário, é geralmente referido como um contrato de terra, contrato de escritura ou contrato para venda.

O contrato de venda de parcelamento especifica o preço de venda, o montante do adiantamento, a taxa de juros, o montante dos pagamentos mensais (ou periódicos) e os deveres de cada uma das partes. Abrange responsabilidades como quem irá manter a casa, pagar pelo seguro e impostos sobre a propriedade - o que geralmente é o comprador. O contrato incluirá um recurso para o vendedor no caso de o comprador parar de fazer os pagamentos da parcela.

Especificações:

• Os contratos de terra ou os contratos de escritura são um contrato de segurança entre um vendedor, chamado Vendedor e um comprador, chamado Vendee.
• O Vendedor concorda em vender uma propriedade ao financiar a compra da Vendéia.
• O Vendedor retém o título legal e a Vendéia recebe o título equitativo.
• O financiamento do proprietário pode incluir um saldo da hipoteca existente (veja mais abaixo) ou a propriedade pode ser livre e clara (melhor opção).
• Após o pagamento na íntegra, o Vendedor entrega à Vendéia uma escritura para a propriedade.

Contratos terrestres abrangentes

• Todos os contratos incluem uma hipoteca existente.
• A Vendéia faz um pagamento para o Vendedor.
• Após o recebimento do pagamento, o Vendedor paga o pagamento do credor subjacente e mantém o resto.
• Se a hipoteca existente tiver uma taxa de juros mais baixa do que a taxa do contrato, o Vendedor ganha juros adicionais sobre o dinheiro que não pertence ao Vendedor.

É assim que funciona.

1. Diga que o preço de venda é de US $ 100.000.
2. A Vendéia coloca $ 10.000.
3. A Vendee concorda em efetuar pagamentos em US $ 90.000, com juros de 6. 5%, pagáveis ​​$ 567.
4. O empréstimo subjacente existente é de US $ 50 000, pagável a juros de 5% com um pagamento de US $ 268.
5. O Vendedor ganha 6. juros de 5% em US $ 40.000, mais 1. juros de 5% sobre a hipoteca existente de US $ 50.000 e bolsos $ 299 por mês.
6. A Vendéia também paga impostos, seguros e todos os outros custos de propriedade.

Contratos diretos

Não há substituição de interesse em um contrato direto. A Vendee pode concordar em pagar o credor existente diretamente e fazer outro pagamento ao Vendedor, ou a Vendée pode enviar um pagamento ao Vendedor, e o Vendedor irá desembolsar o pagamento para o credor subjacente. Vejamos o exemplo anterior em um contrato direto:

1. Preço de venda de US $ 100.000.
2. Vendéia coloca $ 10.000.
3. Vendéia faz um pagamento de US $ 268 no saldo existente do empréstimo de US $ 50.000, com juros de 5%.
4. A Vendée efetua um segundo pagamento ao Vendedor no financiamento de US $ 40.000, possuindo juros de 6. 5% e a pagar em US $ 253 por mês.
5. O total de ambos os pagamentos é de US $ 521, o que economiza a Vendee $ 46 por mês em relação ao envolvimento.

Potência de venda

• Algumas empresas de títulos projetam e asseguram contratos de terras que contenham um Vendedor, uma Vendedora e um administrador fiduciário. Você precisará ligar para encontrar essa empresa de título.
• Como um confidente em uma escritura de confiança, o Vendedor e a Vendee atribuem direito, título e interesse ao curador para garantir as obrigações do Fornecedor e da Vendedora.
• No caso de a Vendéia parar de fazer pagamentos, o administrador tem o poder de excluir sob o poder de venda.
• O processo de apresentação de um aviso de inadimplência varia de estado para estado.

Cláusulas de aceleração em empréstimos subjacentes

Todos os empréstimos hoje contêm cláusulas de aceleração e alienação. Os credores tiveram uma longa história de chamar empréstimos imediatamente devidos e pagáveis ​​se os compradores obtiveram o título "sujeito" aos empréstimos existentes. Isso porque os credores queriam que os compradores se qualificassem, pagassem pontos de empréstimos e taxas de juros mais altas.

Sue Heimbichner, um oficial de custódia no Chicago Title em Sacramento, esteve no negócio desde 1976 e viu a popularidade dos contratos de terra virar e vir. Um dos maiores processos judiciais desse período evoluiu a partir de compradores que assumiam o título sujeito às hipotecas existentes detidas pelas federações federais de poupança e empréstimo. O Congresso aprovou a Lei das Instituições Depositárias de 1982, eliminando efetivamente a capacidade de assumir os empréstimos existentes.

Heimbichner diz que os credores hoje tendem a olhar para o outro lado. "Alguns credores estão felizes em fazer seus pagamentos feitos", disse ela. Mas não tente assumir os empréstimos apoiados pelo governo. "Você não quer mexer com o governo", adverte Heimbichner, "porque você vai receber uma bofetada". Se o seu contrato de terra contiver uma hipoteca existente, você deve procurar o conselho de um advogado de imóveis.

Amostras de empréstimos apoiados pelo governo são Fannie Mae ou Freddie Mac, e os empréstimos do governo são FHA ou VA.

Bundle of Rights de Vendee

Para todos os efeitos práticos, a Vendée possui a propriedade e tem o direito de:

• Posse.
• Prazer e uso da propriedade.
• Exclusão, forçando outros a abandonar as instalações.
• Revenda.

Benefícios para a Vendee

• Não há qualificação, embora o Vendedor possa solicitar uma cópia do relatório de crédito do comprador.
• Flexibilidade de pagamento. O valor é negociável.
• O comprimento do termo do contrato de terra, taxa de juros e pagamentos são negociáveis.
• Custos de fechamento baixos. Não há taxas de credor a pagar.
• Fechamento rápido. As transações podem ser fechadas em 7 dias ou menos.

Benefícios para o fornecedor

• Preço de venda tipicamente maior e sem avaliação. Embora os compradores sejam aconselhados a obter uma avaliação.
• Se for tributável, possivelmente pode se qualificar para ganhos diferidos.
• Renda mensal.
• Muitas vezes, uma taxa de retorno melhor do que as contas do mercado monetário.
• Se a propriedade não for conforme, é uma maneira fácil de vender.
• Fechamento rápido.

Dicas do comprador

• Obtenha uma avaliação.
• Obter seguro de título.
• Envolver os serviços de uma holding para manter a posse de uma escritura executada e os documentos originais.
• Fale com um advogado imobiliário.

Dicas do vendedor

• Puxe o relatório de crédito do comprador.
• Inclua os nomes de Vendedor e Vendee na apólice de seguro existente.
• Contrate uma empresa de desembolso para lidar com cobrança de contrato.
• Fale com um advogado imobiliário.

Este artigo não deve ser mal interpretado como dando aconselhamento jurídico. Somente os advogados podem oferecer aconselhamento jurídico.