Como calcular o lucro operacional líquido (NOI)

Como um profissional imobiliário que atende clientes de investimento, você precisa estar muito familiarizado com todos os métodos de avaliação de propriedades de renda. Um deles é o cálculo da receita operacional líquida, pois é usado com taxa de base para determinar o valor de uma propriedade.

Dificuldade: Fácil

Tempo necessário: 5 minutos

Veja como:

1. Determinar a renda operacional bruta (GOI) da propriedade:

   Renda Potencial Bruta - Vagas e Perda de crédito = lucro operacional bruto
2. Determine as despesas operacionais da propriedade. Isso inclui despesas de gerenciamento, jurídico e contábil, seguros, limpeza, manutenção, suprimentos, impostos, utilitários, etc.
3. Subtrair as despesas operacionais do Resultado Operacional Bruto para chegar ao Resultado Operacional Líquido. Com o exemplo de uma propriedade com uma receita operacional bruta de US $ 52.000 e despesas operacionais de US $ 37.000, nossa receita operacional líquida seria:

   $ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Lucro Operacional Líquido

Os credores comerciais usam diferentes critérios de qualificação para determinar se uma hipoteca está garantida e quanto eles vão emprestar contra uma propriedade. Os proprietários de investidores geralmente não são avaliados individualmente quanto ao histórico de crédito, pois não é tão importante para o credor quanto o potencial de geração de renda da propriedade a ser hipotecado.

O fato é que um comprador de casa vai morar na casa que eles estão comprando, então o credor avalia sua capacidade de pagar a hipoteca e seu histórico de pagar obrigações de dívida.

É uma situação muito diferente de uma propriedade comercial, digamos, um complexo de escritórios. Os compradores estão comprando esta propriedade para um único propósito; para gerar fluxo de caixa positivo de renda.

Renda

A motivação para a compra é renda, então o credor quer avaliar a propriedade com base principalmente na renda que irá gerar.

Certo, a condição da propriedade e outros fatores incorporam a qualificação da hipoteca, mas a renda é o fator importante. Se a propriedade pode atender a dívida (pagar os pagamentos da hipoteca) e ainda ter um fluxo de caixa de renda mensal aceitável, é provável que uma hipoteca seja iniciada.

Despesas

Claro, as despesas são metade das principais considerações no cálculo NOI. É fundamental capturar todas as despesas operacionais da propriedade. Estes podem e muitas vezes incluem:

• Marketing e publicidade - Dependendo do tipo de propriedade, esta categoria de despesas pode variar muito. Para uma propriedade de apartamento, a maior parte dessa despesa seria publicidade para gerar candidatos inquilinos. Para uma propriedade de varejo ou escritório, o mesmo se aplicaria, mas também pode haver despesas de marketing para apresentar a propriedade aos consumidores ou clientes para os inquilinos.
• Gestão - A gestão profissional é a norma para propriedades comerciais maiores. Esta despesa é significativa, mas pode ser compensada muito pela economia que o gerenciamento profissional pode gerar na operação e manutenção da propriedade.
• Utilitários - Aqueles que não passaram junto aos inquilinos estarão nesta categoria.
• Reparos e Manutenção - Tudo, desde paisagismo até a reparação de unidades de ar condicionado quebradas ou pintura de unidades está neste balde.
• Seguros - Esta é uma despesa importante também.

Estas são as categorias principais, e existem outras despesas que dependem do uso da propriedade e dos inquilinos.

Se os rácios desejados pelo credor com base na renda não estão apontando para a aprovação, os mutuários podem encontrar mais dinheiro para um adiantamento para ajustar os índices. O lucro operacional líquido é muito importante nos empréstimos comerciais.

Dicas:

1. Tenha muito cuidado para obter todas as despesas operacionais no cálculo. As despesas que faltam irão aumentar a receita operacional líquida e, assim, fazer com que seu cliente pague em excesso pela propriedade com base na avaliação usando taxa de cap.
2. Para os cálculos dos investidores mais utilizados explicados e uma planilha para calculá-los, tome este lin, para os 10 principais cálculos.

O que você precisa:

• Calculadora
• Descrição detalhada das despesas operacionais.

Nenhum desses cálculos é ciência do foguete. Você rapidamente se informará e poderá fazê-los ou discuti-los de forma inteligente com clientes de investidores comerciais.