Empréstimo à relação de valor - Definição e cálculo

Um valor de empréstimo para valor (LTV) é um número que descreve o tamanho de um empréstimo em relação ao valor da propriedade que garante o empréstimo. Os credores e outros usam a proporção para entender o quão arriscado é um empréstimo e pode ser usado para aprovar empréstimos ou exigir um seguro de hipoteca. Uma relação LTV mais alta sugere mais risco porque os ativos por trás do empréstimo são menos propensos a pagar o empréstimo à medida que o índice LTV aumenta.

Dito de outra forma, a relação LTV diz o quanto de uma propriedade que você realmente possui em comparação com o quanto você deve. A relação é utilizada para vários tipos de empréstimos, incluindo empréstimos para casas e automóveis (compras e refinanciamentos).

Como calcular

Para calcular uma relação LTV, divida o montante de um empréstimo no valor total do bem que garante o empréstimo.

Exemplo: Suponha que você deseja comprar uma casa no valor de US $ 100.000. Você tem US $ 20.000 para um adiantamento, então você precisará emprestar US $ 80.000.

Seu índice LTV será de 80% porque o valor em dólares do empréstimo é de 80% do valor da casa. US $ 80 000 divididos por US $ 100 000 são iguais a 0,80 (o que equivale a 80% - veja como decimais e percentuais estão relacionados).

Calcule a relação LTV dividindo o valor do empréstimo no valor da propriedade: 80, 000/100, 000 = 0. 8.

Uma maneira fácil de calcular LTV é usar a calculadora do seu dispositivo ou pesquisar o Google usando a barra ("/") para divisão.

Por exemplo, o seguinte link "procurará" a resposta: 80, 000/100, 000, ou você pode digitar isso em qualquer caixa de pesquisa (incluindo Bing e Yahoo).

Por que isso importa

Uma relação LTV ajuda os credores a avaliar o risco: quanto mais eles emprestam, mais risco eles estão tomando. Risco maior para o credor significa:

É mais difícil obter aprovação para empréstimos.
Você pode ter que pagar mais (com uma taxa de juros mais alta).
Você pode ter que pagar custos adicionais, como o seguro de hipoteca.

Se você está calculando LTV, provavelmente você está lidando com um empréstimo garantido por algum tipo de garantia. Por exemplo, quando você empresta dinheiro para comprar uma casa, o empréstimo é garantido por uma garantia sobre a casa. O credor pode tomar posse da casa e vendê-lo através do encerramento se você não conseguir pagar o empréstimo. O mesmo vale para empréstimos de auto - seu carro pode ser recuperado se você parar de fazer pagamentos.

Os credores realmente não querem sua propriedade - eles só querem recuperar seu dinheiro rapidamente. Se eles apenas emprestam até 80% (ou menos) do valor da propriedade, eles podem vender a propriedade em menos do que o dólar superior para recuperar seus fundos. Isso é mais fácil do que esperar para uma ótima oferta.

Da mesma forma, tudo o que você comprou pode ter perdido valor desde que você comprou, de modo que emprestar 100% ou mais coloca os credores em risco.

Finalmente, quando você coloca um pouco de seu próprio dinheiro em uma compra, é mais provável que você avalie e continue fazendo pagamentos. Você tem pele no jogo, então você não vai se afastar, a menos que você esteja fora das opções.

Good LTV Ratios

Qual é uma boa relação LTV que pode ajudá-lo a obter aprovação para um empréstimo?

Depende da preferência do seu credor e do tipo de empréstimo. Muitas vezes você terá melhor sorte com mais investimento investido (ou uma proporção menor LTV).

Com empréstimos para habitação, 80% é um número mágico. Se você emprestar mais de 80% do valor de uma casa, você geralmente terá que obter seguro de hipoteca particular (PMI) para proteger seu credor. Essa é uma despesa extra, mas muitas vezes você pode cancelar o seguro depois de obter abaixo de 80% de LTV. Outro número notável é de 97 por cento. Alguns credores permitem que você compre com 3% de desconto (os empréstimos da FHA exigem 3. 5 por cento) - mas você pagará o seguro de hipoteca, possivelmente pela vida do seu empréstimo.

Com os empréstimos de automóveis, os rácios de LTV geralmente aumentam, mas os credores podem definir limites (ou máximos) e alterar suas taxas dependendo de quão alta será a sua relação LTV. Em alguns casos, você pode até emprestar em mais de 100% de LTV.

Sob água: Quando o índice LTV é superior a 100 por cento, o empréstimo é maior que o valor do bem que garante o empréstimo (ou você tem patrimônio líquido negativo). Normalmente, isso não é uma boa situação porque você teria que escrever um cheque (ou pagar) para vender o ativo - você não receberia dinheiro fora do negócio. Depois que os valores domésticos caíram durante a crise da hipoteca, os empréstimos hipotecários subaquáticos foram um grande problema. Underwater auto empréstimos são sempre um problema. Se você emprestar com uma alta relação LTV, verifique se há uma boa razão para assumir o risco.

Tenha em mente: sua participação não precisa ser na forma de dinheiro que você traz para o negócio. Se você possui propriedade (ou uma parcela de uma propriedade), sua participação pode ser usada como patrimônio e o valor desse interesse pode mudar ao longo do tempo. Por exemplo, quando você empresta contra sua casa com um empréstimo de capital próprio, você está usando o valor da sua casa e efetivamente aumentando seu índice LTV quando você obtém um empréstimo. Se o seu lar ganha valor porque os preços da habitação aumentam, sua LTV diminuirá (embora você possa precisar de uma avaliação para provar isso). Da mesma forma, se você estiver emprestando dinheiro para construir uma nova casa, você pode usar a terra em que você está construindo como patrimônio para um empréstimo de construção.

Imagens maiores

As relações LTV são extremamente importantes. Mas eles fazem parte de uma imagem maior, que inclui:

Suas pontuações de crédito (com bom crédito é mais fácil obter empréstimos LTV mais elevados)
Sua renda disponível para fazer pagamentos mensais
O ativo que você é Comprar (É uma casa em boa forma ou uma unidade multifamiliar? É um veículo novo ou usado? Motocicleta ou RV?)

Além do seu crédito, uma das coisas mais importantes para os credores é a sua relação dívida / rendimento . Essa é uma maneira rápida para eles descobrir o quão acessível será qualquer novo empréstimo - você pode assumir confortavelmente esses pagamentos mensais extras, ou você está entrando em sua cabeça?Saiba mais sobre os rácios dívida / rendimento.