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O rácio empréstimo-valor (LTV) é um termo financeiro usado pelos credores para expressar a proporção de um empréstimo para o valor do ativo. A relação LTV é um dos principais fatores de risco que os credores avaliam ao qualificar os mutuários para uma hipoteca.
O risco de inadimplência é sempre o verdadeiro motor de subscrição e, em última análise, as decisões de aprovação de empréstimos e a probabilidade de um credor absorver uma perda aumentar à medida que o valor do capital diminui.
Portanto, à medida que a relação LTV de um empréstimo aumenta, as diretrizes de qualificação para certos programas de hipotecas tornam-se muito mais rigorosas. Os credores podem exigir que os mutuários de empréstimos de alta LTV obtenham seguro de hipoteca privado para proteger do incumprimento do comprador.
Calculando a relação de empréstimo com valor
A avaliação de uma propriedade é normalmente determinada por um avaliador. Tipicamente, os bancos utilizarão o menor valor avaliado e preço de compra.
Vamos dividir alguns números primeiro e depois discutir como esses empréstimos em valores se enquadram na paisagem de empréstimos hipotecários.
- Cenário de compra nº 1 - A avaliação é boa (mais do que o preço de compra)
Preço de compra: $ 100, 000
Valor avaliado: $ 110, 000
Pagamento adiantamento: $ 20, 000
Valor do empréstimo : $ 80, 000
Empréstimo a valor (LTV) = 80%
- Cenário de compra nº 2 - A avaliação é baixa (menor que o preço de compra)
Preço de compra: $ 100, 000
Valor avaliado: $ 90, 000
Pagamento adiantamento: $ 20, 000
Valor do empréstimo: $ 80, 000
Empréstimo ao valor (LTV) = 89%
- Cenário de refinanciamento n. ° 1 (padrão, sem 2 hipotecas)
Valor de casa: US $ 100, 000
Saldo do empréstimo: US $ 80, 000
Patrimônio líquido: US $ 20 000
Empréstimo a valor ou LTV = 80%
- Cenário de refinanciamento n. ° 2 (adiantamentos de hipotecas múltiplas, incluindo a 2ª hipoteca)
Valor do lar: US $ 100 000
Saldo do empréstimo: US $ 80 000 < : US $ 10 000
Patrimônio líquido: US $ 10 000
Empréstimo a valor ou LTV = 90%
Se você está comprando ou refinanciando, o empréstimo de valor do seu empréstimo é importante porque ajuda a determinar seu taxa de hipoteca e sua elegibilidade de empréstimo.
Tipos de empréstimos de alta LTV
Empréstimo a valor é um fator chave na sua capacidade de obter aprovação para uma hipoteca. Em geral, os credores preferem empréstimos com baixa LTV porque os empréstimos com baixa LTV representam menos riscos para o banco.
Dito isto, há uma série de programas de empréstimo especificamente orientados para proprietários com LTVs altos. Há mesmo alguns programas que ignoram completamente o empréstimo ao valor.
Aqui está uma breve revisão dos tipos mais comuns de empréstimos de alta LTV.
Empréstimo VA: 100% Empréstimo-a-Valor
Os empréstimos VA são empréstimos garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos da U. S. As diretrizes de empréstimo do VA permitem 100% de LTV, o que significa que não é necessário nenhum adiantamento para a maioria dos mutuários do VA. Sempre verifique com seu credor primeiro para garantir que sua elegibilidade do VA ainda esteja em vigor para financiamento de 100%.
As hipotecas de VA estão disponíveis para certos soldados de serviço ativo, veteranos, cônjuges militares, membros da Seleção Selecionada e da Guarda Nacional, cadetes militares e funcionários do Departamento de Defesa.
USDA Empréstimo: 100% Empréstimo a Valor
Os empréstimos do USDA são empréstimos segurados pelo Departamento de Agricultura da U. S. Os empréstimos do USDA permitem 100% de LTV - não é necessário pagamento inicial.
Os empréstimos do USDA às vezes são conhecidos como Empréstimos de Habitação Rural, mas alguns suburbanos em comunidades menores ou nos subúrbios distantes das áreas metropolitanas também podem se qualificar. Verifique com o seu credor.
Hipotecas de FHA: 96. 5% Empréstimo a valor
As diretrizes de hipoteca da FHA exigem um pagamento inicial de pelo menos 3. 5 por cento.
Ao contrário dos empréstimos VA e USDA, os empréstimos da FHA não são limitados por antecedentes militares ou localização - não há requisitos especiais de elegibilidade e você NÃO precisa ser um comprador de casa pela primeira vez.
Se você tem crédito médio, ativos limitados ou está apenas começando em sua carreira, uma hipoteca da FHA pode ser o melhor caminho para você.
Fannie Mae e Freddie Mac Empréstimos: 95% Empréstimo ao valor (97% possível)
Os empréstimos convencionais são empréstimos garantidos por Fannie Mae ou Freddie Mac. Ambos os grupos oferecem 97% de hipotecas de compra LTV, o que significa que você precisará fazer um downpayment de 3% para se qualificar.
No entanto, 95% ou menos empréstimos-valores são muito mais comuns.
Em comparação com um empréstimo da FHA, o financiamento convencional é aconselhável para os proprietários com títulos de crédito sólidos e estabelecidos.
Programas de refinanciamento "sem avaliação"
Os proprietários que procuram poupar dinheiro em sua hipoteca precisam entender como o empréstimo em valor entra em jogo. Um empréstimo de valor mais alto a partir de uma avaliação mais baixa do que o esperado pode reduzir sua economia rapidamente.
Dito isto, vários programas de refinanciamento "sem avaliação" estão disponíveis para selecionar os proprietários. Não só a falta de avaliação acelerar o processo de subscrição, mas também torna irrelevante o empréstimo para valor para esses mutuários.
Alguns desses programas são destacados abaixo.
FHA Streamline Refinance
O FHA Streamline Refinance é um programa de refinanciamento especial disponibilizado aos proprietários com hipotecas FHA existentes.
As diretrizes oficiais para o FHA Streamline Refinance renunciam aos requisitos de avaliação, o que significa que os empréstimos com LTV ilimitada são permitidos.
VA Streamline Refinance
O VA Streamline Refinance é um programa de refinanciamento especial para proprietários de imóveis com empréstimos de imóveis VA existentes.
O nome oficial do VA Streamline Refinance é o empréstimo de refinanciamento de redução de taxa de juros (IRRRL). Semelhante ao FHA Streamline, o VA Streamline Refinance não requer uma avaliação, nem exige a verificação de renda, emprego ou crédito para a maioria dos devedores.
USDA Streamline Refinance
O USDA Streamline Refinance está disponível apenas para proprietários com hipotecas existentes no USDA. Como os programas FHA e VA simplificados, o refinanciamento do USDA renuncia à necessidade de uma avaliação domiciliar. O programa está atualmente em fase piloto e está disponível em 19 estados.
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