Um Exemplo de Fluxo de Caixa de Propriedade de Aluguel

Se você chegou a este artigo em uma pesquisa, faz parte da nossa Análise de Investimento de Propriedade de Aluguel. Comece lá para percorrer uma análise detalhada de uma propriedade de amostra.

Se você está pensando em investir em propriedades de aluguel de imóveis, há muita pesquisa para fazer. Você também deve ter certeza de que você é adequado para ser um senhorio e que você tem tempo para gerenciar propriedades. No entanto, tudo de lado por agora, o que queremos fazer aqui é examinar a forma como uma propriedade gera fluxo de caixa de operações de aluguel.

Para o nosso exemplo, usaremos um quatroplex, com as quatro unidades destinadas a aluguel de tempo integral. Este é um cálculo de fluxo de caixa simples para ilustrar o potencial do imobiliário como um investimento. Crítica para isso, como acontece com a maioria dos investimentos, é uma compra inteligente e bem pesquisada no front-end. Assumiremos para o nosso exemplo que este comprador fez suas pesquisas e fez uma boa compra no nosso quarto. Aqui estão os detalhes de compra e aluguel:

1. O preço de compra do fourplex é de US $ 325.000.
2. O comprador coloca 20 por cento abaixo, ou $ 65.000, financiando US $ 260.000.
3. empréstimo de 30 anos é de 6. 5 por cento, com o pagamento do princípio / juros de $ 1, 643 por mês.
4. Os impostos e o seguro na compra são de US $ 3, 600 / ano, para pagamento total de US $ 1, 943 por mês.

O comprador fez suas pesquisas e vê uma demanda de aluguel constante para essas unidades, todas as quais permanecem ocupadas a maior parte do tempo. No entanto, para ser prudente em seus cálculos, um risco de vencimento e não pagamento de 6% será calculado para antecipar o fluxo de caixa real.

As unidades são idênticas e são alugadas por US $ 900 por mês cada. Vejamos como o nosso cálculo é dividido:

1. A renda bruta é de US $ 900 X 4 X 12 meses, ou $ 43, 200 por ano.
2. Os pagamentos são de US $ 1, 943 X 12 = $ 23, 316 por ano.
3. A despesa de reparo do proprietário anterior tem uma média de US $ 1 700 por ano.
4. A perda de vencimento e crédito é estimada em 6% das rendas ou US $ 2 592 por ano.
5. Proprietário gasta cerca de US $ 400 por ano em custos diversos e publicidade, e gerencia o imóvel por conta própria.

Esses são os itens operacionais básicos que entram em nosso cálculo do fluxo de caixa. Vamos levar nosso cálculo para os lucros:

• Renda de renda - Perda de vaga - Pagamentos - Despesas = Fluxo de caixa
• $ 43, 200 - $ 2, 592 - $ 23, 316 - $ 2, 100 = $ 15, 192/12 = $ 1, 266 por mês em fluxo de caixa positivo.

Analisando seu retorno como "dinheiro em dinheiro investido", você dividiria seu investimento real em dinheiro de US $ 65.000 para o retorno anual de caixa, ou US $ 15, 192. Este é um rendimento de 23% em seu dinheiro investido! Existem poucos investimentos por aí que produzem esse tipo de retorno.

O fluxo de caixa é uma função de um grande número de insumos, e alguns ou vários deles podem mudar e danificar ou melhorar o fluxo de caixa.Alguns são influenciados pelo mercado e pela economia. Se um principal empregador local fecha ou se move, a demanda por imóveis de aluguel pode cair durante a noite. Isso é algo que você não pode controlar, mas espero evitar, fazendo sua diligência sobre a saúde e os planos dos empregadores locais. Se eles são saudáveis ​​e lucrativos com um arrendamento longo recentemente renovado, você provavelmente está em boa forma.

Outros fatores que estão fora de seu controle são impostos imobiliários e seguros de propriedade.

Os impostos e os prémios podem aumentar, aumentando os custos operacionais e reduzindo a receita operacional e o fluxo de caixa. Esses fatores negativos podem ser compensados ​​com outros fatores sobre os quais você tem algum controle. Você poderia encontrar maneiras de reduzir custos de marketing, gerenciamento e manutenção. Claro, se o mercado de aluguel é forte, você pode aumentar as rendas. É um equilíbrio delicado, pois isso pode aumentar as vagas. A perda de renda de unidades mais vagas pode facilmente aniquilar quaisquer ganhos de rendas aumentadas.

Confira o resto desta série de investimento de propriedade de aluguel para ver as outras formas em que este exemplo de propriedade fornece impostos e outros incentivos e retornos.