O que são empréstimos de ponte e como eles funcionam?

Os empréstimos em ponte são populares em certos tipos de mercados imobiliários. Se os empréstimos-ponte são uma boa opção para você, depende de vários fatores. A razão pela qual os compradores tomam um empréstimo-ponte é comprar outra casa antes de vender uma residência existente. Isso pode soar como uma solução ideal, mas um empréstimo em ponte não é sem risco.

Por exemplo, quando um comprador de casa está comprando outra casa antes de vender uma casa existente, duas maneiras comuns de encontrar o adiantamento para a casa em movimento são através do financiamento de um empréstimo-ponte ou de um empréstimo home equity (ou de capital próprio linha de crédito).

Eu aconselho os vendedores a esperar antes de comprar uma casa e vender a casa existente em primeiro lugar, mas muitos sentem vontade de localizar sua mudança para casa em primeiro lugar.

Se você está absolutamente certo de sua casa existente vai vender, ele irá aliviar medos sobre o que acontece se não. Você pode querer conversar com um consultor confiável antes de prosseguir um empréstimo em ponte. A principal vantagem para um empréstimo em ponte é evitar uma oferta contingente e tornar a sua oferta de movimento mais atraente para um vendedor.

Geralmente, um empréstimo de equidade home é menos dispendioso, mas empréstimos de ponte contêm mais benefícios para alguns mutuários. Além disso, muitos credores não emprestarão em um empréstimo home equity se a casa estiver no mercado. Os mutuários inteligentes irão comparar os benefícios entre os dois empréstimos para determinar qual é melhor para sua situação particular e planejar com antecedência antes de fazer uma oferta para comprar outra casa.

Um grande benefício para um empréstimo-ponte é o fato de que ele permite que você compre uma nova casa sem uma contingência para vender.

Nos mercados do vendedor, muitos vendedores não aceitarão uma oferta contingente. Se você tem uma casa para vender, isso pode significar que você não pode comprar uma casa de outra forma que sem uma contingência.

O que são empréstimos de ponte?

Os empréstimos em ponte são empréstimos temporários que superam a diferença entre o preço de venda de uma nova casa e a nova hipoteca de um comprador de casa, caso a casa do comprador ainda não tenha vendido.

O empréstimo da ponte é garantido para a casa existente do comprador. Os fundos do empréstimo-ponte são então utilizados como adiantamento para a casa em movimento.

Como os empréstimos de ponte funcionam?

Muitos credores não possuem diretrizes estabelecidas para mínimos FICO nem rácios dívida / renda. O financiamento é orientado por uma abordagem de subscrição mais "sensata". O pedaço do enigma que requer orientações é o financiamento de longo prazo obtido no novo lar.

Alguns credores que fazem empréstimos em conformidade excluem o pagamento do empréstimo-ponte para fins qualificados. Isso significa que o mutuário está qualificado para comprar a casa de mudança, adicionando o pagamento do empréstimo existente, se houver, no domicílio existente do comprador para o novo pagamento da hipoteca da casa em movimento.As razões pelas quais muitos credores qualificam o comprador em dois pagamentos são porque:

• A maioria dos compradores tem uma primeira hipoteca existente em uma casa presente.
• O comprador provavelmente fechará a compra de casa em movimento antes de vender uma residência existente.
• Para um período de curto prazo, o comprador terá duas casas.

Se a nova hipoteca doméstica é um empréstimo em conformidade, os credores têm mais margem de manobra para aceitar uma maior relação dívida / lucro executando o empréstimo hipotecário através de um programa automatizado de subscrição. Se a nova hipoteca doméstica é um empréstimo jumbo, a maioria dos credores restringirá o comprador da casa a um rácio dívida / rendimento de 50%.

Taxas médias para empréstimos em ponte

As taxas variam entre os credores, mas a seguir é uma estimativa média de um empréstimo-ponte na Califórnia. As taxas de juros flutuam, mas para este exemplo, vamos usar 8. 5%. Este tipo de empréstimo-ponte não carregará pagamentos por quatro meses; No entanto, os juros serão acumulados e serão devidos quando o empréstimo for pago após a venda do imóvel. Aqui estão as taxas de amostra, enviadas por um corretor de hipoteca real *:

• Taxa de administração: $ 850
• Taxa de avaliação: $ 475
• Taxa de custódia: $ 450
• Taxa de política de título: $ 450 +
• Taxa notarial: $ 40
• Taxa de gravação: $ 65
• Taxa de correio / correio / desenho: $ 75

Além disso, existe uma taxa de originação de empréstimo em empréstimos de ponte com base no valor do empréstimo. Cada ponto é igual a 1% do montante do empréstimo. Aqui estão as taxas médias, enviadas por um corretor de hipoteca *. Novamente, as taxas variam.

• $ 25 000 a $ 100, 000 =. 50 pontos
• $ 100, 000 a $ 150, 000 =. 75 pontos
• $ 150, 000 a $ 250, 000 = 1. 0 pontos

Benefícios de compra em casa de empréstimos de ponte

• O comprador pode imediatamente colocar sua casa no mercado e comprar sem restrições.
• Os empréstimos em ponte não podem exigir pagamentos mensais por alguns meses.
• Se o comprador fez uma oferta contingente para comprar e o vendedor emite um aviso para executar, o comprador pode remover a contingência para vender e ainda seguir em frente com a compra.

Desvios de compra de casas de empréstimos de ponte

• Os empréstimos de ponte custam mais do que os empréstimos de capital próprio.
• Os compradores serão qualificados pelo credor para possuir duas casas e muitos podem não atender a essa exigência rigorosa.
• Fazer dois pagamentos de hipoteca, acrescidos de juros sobre um empréstimo em ponte, podem causar estresse.

* Nota: Obrigado a Evelyne Jamet na Vitek Mortgage por fornecer as taxas de empréstimo Bridge exemplo.

DIVULGAÇÃO: A Vitek Mortgage é um fornecedor preferido para minha corretora empregadora e goza de uma relação afiliada com o Lyon Real Estate.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.