Ofertas contingentes dão aos compradores primeiro direito de recusa

Uma oferta contingente é muitas vezes a resposta para comprar e vender ao mesmo tempo. Fazer uma oferta para comprar uma casa quando sua casa ainda não está vendida é um dilema para muitos compradores de casa. Independentemente de ser um mercado de compradores ou de um mercado de vendedores, os vendedores também não estão ansiosos para aceitar uma oferta que depende da venda da casa de um comprador. Mas especialmente nos mercados de compradores, você verá um aumento nas ofertas com contingência para vender a casa do comprador.

Tipos Básicos de Ofertas de Venda Contingente

Embora existam muitas variações de uma oferta contingente, a maioria adere a um dos dois formatos:

1. O vendedor manterá a propriedade no mercado, mas aceitará uma oferta contingente, proporcionando aos compradores um aviso de primeiro-direito de recusa de 72 horas (negociável) para atuar no caso de o vendedor receber uma oferta melhor.
2. O vendedor tirará a propriedade do mercado e aguardará que o comprador venda a casa existente do comprador.

A probabilidade é que o vendedor escolha a opção um, mas os compradores prefeririam a opção dois. A razão pela qual um vendedor aceitaria a opção dois é se não houver outros compradores que façam uma oferta para comprar. A maioria dos vendedores não vai esperar para sempre e estipulará uma data para a fechadura da transação. Se a casa do comprador não tiver sido vendida até essa data, a transação pode cancelar.

O que é um Aviso de 72 Horas para executar para uma Oferta Contingente?

O aviso para executar pode ser de qualquer duração negociada: 24 horas, 48 ​​horas ou qualquer número de dias.

O período de tempo é o que o comprador e o vendedor podem concordar. Em primeiro lugar, o vendedor envia a notificação de 72 horas para realizar ao comprador, informando ao comprador que outra oferta foi recebida eo comprador agora tem 72 horas para remover a contingência para vender a casa existente do comprador.

Se o comprador não remover a contingência para vender, geralmente o vendedor tem o direito de exigir um cancelamento do contrato e reembolsar o depósito de dinheiro sincero ao comprador.

Opções para remover a contingência de venda sob o primeiro direito de recusa

Ao aceitar uma oferta contingente por um determinado período de tempo, o vendedor está concedendo o primeiro direito de recusa do comprador. Se outro comprador quiser comprar a casa e o comprador ainda não vendeu sua casa, o vendedor pode pedir ao comprador para remover a contingência.

• Obter um empréstimo em ponte. É melhor obter pré-aprovado para um empréstimo em ponte antes de receber o aviso de 72 horas para executar. Desta forma, você não estará lutando tentando alinhar o financiamento por um período impossível de 3 dias. Os empréstimos em ponte são uma opção cara porque você pagará taxas de empréstimo.
• Toque em uma linha de crédito de capital próprio. A maioria dos credores não lhe dará um empréstimo de capital de casa uma vez que sua casa está no mercado, e um vendedor não é susceptível de aceitar uma oferta contingente, a menos que sua casa esteja no mercado.Mas não é um Catch-22. Se você configurar uma linha de crédito de capital próprio antes de colocar sua casa no mercado, você pode simplesmente transferir fundos ou escrever um cheque.
• Mude sua hipoteca para um empréstimo de valor mais alto. Se você estava planejando colocar para baixo, digamos, 20% para comprar sua nova casa, baixe menos e obtenha um montante de hipoteca mais alto. Então, quando sua casa eventualmente vende, você pode usar o produto para pagar a hipoteca. Esteja ciente de que muitos índices de empréstimo / valor maiores apresentam taxas de juros mais elevadas.
• Solicite o pagamento inicial de um parente. Alguns compradores de casas tocam o banco de mamãe e papai quando surge uma emergência. Não sei se comprar uma nova casa constitui uma emergência em sua família, mas em algumas famílias, isso acontece. Talvez o tio Joe lhe dê essa herança cedo? Não pode ferir para perguntar.
• Retire sua contingência de venda e espere o melhor. Eu sei o que você pode estar pensando agora: "Ela está fumando crack?" Mas se você está confiante de que sua casa acabará por vender, alguns compradores escolherão essa opção.

Risco de linha inferior para remover contingência de venda

Antes de remover uma contingência de venda, reveja seu contrato de compra com um advogado e obtenha assessoria jurídica para determinar seus direitos no contrato. Os contratos de compra da Califórnia, por exemplo, indicam com clareza que o seu depósito de dinheiro sério está em jogo se você defina o contrato.

Quanto você colocou? $ 1 000? US $ 5 000? US $ 10 000? Se você pode viver com a perda dessa quantia, fazendo uma aposta que sua casa irá vender, pode valer a pena para você.

Caso contrário, tente manter a contingência no lugar.

Evidência de Fundos para Fechar

Quando uma contingência é removida, os vendedores geralmente pedem evidência de fechamento dos fundos. Isso evita que os compradores eliminem arbitrariamente uma contingência sem uma intenção real de fechar (não que você estivesse pensando). Se um parente tem os fundos, geralmente uma carta de presente do parente e cópia de extratos bancários ou contas de estoque é suficiente para satisfazer seu credor e o vendedor.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.