Hipoteca: Definição, Tipos, História, Impacto

Definição: Uma hipoteca é um empréstimo de longo prazo garantido pelo valor da casa. Ele cobra um baixo interesse com um prazo de 15 a 30 anos. Ele é projetado para tornar a propriedade da casa mais acessível.

Tipos

O tipo mais popular de hipoteca é o empréstimo convencional de taxa fixa de 30 anos. Desde 1999, representa 70% a 90% de todas as hipotecas. O empréstimo de taxa fixa de 15 anos também é amplamente utilizado, pois permite que as pessoas paguem suas dívidas na metade do tempo.

As hipotecas de taxa ajustável oferecem taxas de juros mais baixas e pagamentos mensais do que empréstimos de taxa fixa. Eles se tornarão mais caros quando as taxas de juros sobem dos mínimos de 200 anos atuais.

Os credores subprime criaram uma série de empréstimos exóticos. Eles atraíram os clientes oferecendo baixas taxas de "provocação" durante os primeiros dois anos. Estes são perigosos para os novos mutuários. Eles podem não estar cientes de que o pagamento aumenta drasticamente após a fase inicial do amor. Aqui estão alguns dos mais populares:

• Empréstimos apenas para juros: pagamentos super-baixos que não reduziram o principal nos primeiros anos.
• Opção Empréstimos ARM: Os mutuários escolhem quanto pagar cada mês nos primeiros cinco anos.
• Empréstimos de amortização negativa: empréstimos de juros que aumentam o principal a cada mês. Isso ocorre porque o pagamento foi menor do que o interesse.
• Empréstimos de taxa fixa ultra-longa: são hipotecas convencionais de 40-50 anos.
• Empréstimos de balão: devem ser refinanciados ou pagos após 5-7 anos.

• Empréstimos sem dinheiro: estes permitiram que o mutuário retirasse um empréstimo pelo downpayment. (Fonte: FACTBOX: Tipos de Empréstimos de Subprime, Reuters , 14 de maio de 2007)

História

Antes da Grande Depressão, as hipotecas de casa eram empréstimos de 5 a 10 anos para apenas 50% da valor da casa. O principal foi devido como um pagamento por balão no final do prazo.

Os bancos tiveram pouco risco.

Quando os preços da habitação caíram 25% durante a Depressão, os proprietários não podiam pagar o pagamento do balão. Os bancos não permitiriam o refinanciamento. Em 1935, 10% de todas as casas estavam em encerramento.

Para parar a carnificina, o presidente Roosevelt mudou cinco áreas críticas relacionadas à habitação como parte do New Deal:

1. A Home Loan Corporation (HOLC) comprou um milhão de hipotecas inadimplentes dos bancos. Isso os alterou para a hipoteca de longo prazo e de taxa fixa que conhecemos hoje, e restabeleci-los.
2. A Federal Housing Administration (FHA) forneceu seguro de hipoteca.
3. A Associação Nacional de Mortgage (FNMA) criou um mercado secundário para hipotecas.
4. Depósitos bancários segurados pela FFIC (FDIC).
5. A Glass-Steagall proibiu os bancos de investir fundos de depositantes em empreendimentos de risco, como o mercado de ações.

Estas mudanças responderam a uma catástrofe econômica. Eles não foram projetados para ser uma política de propriedade de casa. Mesmo assim, eles tornaram a propriedade de casa mais acessível. Eles estenderam o prazo do empréstimo. Isso reduziu os custos mensais e eliminou a necessidade de refinanciar. Os bancos financiaram os empréstimos graças aos depósitos bancários segurados pela FDIC.

Em 1944, o programa de seguro hipotecário da Administração de Veteranos reduziu os pagamentos.

Incentivou os veteranos da guerra de regresso a comprar casas a serem construídas nos subúrbios. Isso estimulou a atividade econômica no setor de construção de casas. Graças a todos os programas federais, a propriedade de casa aumentou de 43. 6% em 1940 para 64% em 1980.

O governo criou legislação especial para criar bancos de poupança e empréstimos para emitir essas hipotecas. Ao longo dos anos 60 e 70, quase todas as hipotecas foram emitidas através de Poupanças e Empréstimos (S & Ls). Esses bancos foram bem sucedidos porque as pessoas depositaram fundos em contas de poupança. O governo assegurou os depósitos, então as pessoas usaram as contas, mesmo que os juros ganhos não fossem muito. Isso também foi regulado pelo governo. Os S & Ls poderiam permanecer permanecem lucrativos pagando taxas de juros mais baixas nos depósitos do que os cobrados nas hipotecas.

Na década de 1970, o presidente Nixon criou inflação em desaceleração, cortando todos os laços entre o dólar americano e o padrão-ouro.

Os bancos perderam depósitos, uma vez que não conseguiram igualar os juros pagos pelas contas do mercado monetário. Isso reduziu o financiamento que eles precisavam para emitir hipotecas.

Para ajudar os bancos, o Congresso aprovou o Garn-St. Germain Depositary Institutions Act. Esta Lei permitiu que os bancos elevassem as taxas de juros e baixassem os padrões de empréstimos. Permitiu que as S & Ls fizessem empréstimos comerciais e de consumo. Isso levou à Crise de Poupança e Empréstimo, e ao fracasso da metade dos bancos do país.

Crescimento da dívida hipotecária

Ano	% do rendimento do agregado familiar	% dos activos domésticos	% do PIB
1949	20	15	15
1979	46	28	30
2001	73	41	50

(Fonte: Richard K. Green e Susan M. Wachter, "A hipoteca americana em Contexto histórico e internacional, "University of Pennsylvania, 21 de setembro de 2005)

Como as hipotecas afetam a economia

Durante a administração do presidente Clinton, os bancos reclamaram que não podiam competir nos mercados financeiros internacionais. O Congresso desregulou o setor e revogou a Lei Glass-Steagall. Isso permitiu que os bancos usassem os fundos garantidos dos depositantes para investir em derivativos de risco. O mais popular foi a garantia garantida por hipotecas.

Os bancos agrupariam hipotecas similares e depois as venderiam para Fannie Mae, Freddie Mac ou outros investidores. Eles foram segurados contra incumprimento por swaps de inadimplência de crédito. A demanda por esses títulos era tão alta que os bancos começaram a baixar padrões nos empréstimos subjacentes. Em breve, essas hipotecas subprime permitiram que quase qualquer pessoa se tornasse um proprietário.

Como resultado, a porcentagem da dívida hipotecária em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) subiu de 50% em 2000 para quase 70% até 2004.Tudo correu bem até que os preços da habitação começaram a cair em 2006. Não foi possível refinanciar ou vender suas casas, os proprietários começaram a faltar. Muitos investidores cobriram seus swaps de inadimplência de crédito que a principal seguradora, AIG, quase faliu. Para mais informações, consulte Compreender a crise da hipoteca subprime.