O que é Subprime Mortgage: Definição, impacto econômico

Definição: Uma hipoteca de subprime é um empréstimo de habitação que é concedido a mutuários com histórico de crédito com deficiência. Muitas vezes, eles não têm histórico de crédito. Suas pontuações de crédito não permitem que eles obtenham uma hipoteca convencional.

De acordo com a FDIC, esses mutuários foram delinquentes, falidos, com baixa pontuação de crédito e / ou baixa renda. Especificamente, eles sofreram inadimplência em seu pagamento (duas ou mais inadimplências de 30 dias no ano passado).

O credor teve que cancelar ou anotar o empréstimo, ou houve um julgamento contra eles nos últimos dois anos. Eles são subprime se eles faliram nos últimos cinco anos. Os mutuários subprime geralmente têm baixa pontuação de crédito, como um FICO de 660 ou abaixo. O seu rendimento anual é inferior a metade do principal total anual + juros sobre o empréstimo.

Tais empréstimos têm maior risco de inadimplência do que os empréstimos aos mutuários privilegiados. Os bancos, portanto, cobram taxas mais elevadas para compensá-los pelo risco adicional. Eles podem ter taxas de juros mais altas, maiores custos de fechamento ou exigir mais um downpayment.

Um empréstimo de alto custo deve ser reportado à FDIC se o APR for mais de 3 pontos percentuais maior que o rendimento de uma bonificação do Tesouro similar ou se os custos de fechamento forem superiores a 8% do montante do empréstimo. (Fonte: FDIC, ComE-In Background)

Tipos de Empréstimos Subprime

Para atrair mutuários subprime, os bancos ofereceram todos os tipos de empréstimos que eram baratos no começo, mas criaram lucros mais tarde.

A maioria apresentava taxas baixas de "provocador" durante o primeiro ano ou dois. Muitos mutuários não perceberam que a taxa aumentou dramaticamente depois disso. Outros pensaram que poderiam vender a casa ou refinanciar antes disso. Os chamados empréstimos exóticos não eram totalmente enganosos, mas conseguiram que os mutuários não informados ou ingênuos tivessem problemas.

Aqui estão exemplos dos mais populares:

O empréstimo exclusivo de juros é mais fácil de pagar, porque não exige que nenhum dos princípios seja pago pelos primeiros anos do empréstimo. A maioria dos mutuários assume que refinanciará ou venderá sua casa, antes que o principal precise ser reembolsado. Isso é muito perigoso, porque é quando o pagamento mensal aumenta. Eles geralmente não podem pagar o pagamento mais alto. Se o valor da casa cair, então eles não podem se qualificar para refinanciar ou vender a casa. Nesse caso, eles são obrigados a inadimplência porque não podem fazer o pagamento mais alto.

Os empréstimos da opção ARM permitiram aos mutuários escolher quanto pagar cada mês. No entanto, o pequeno pagamento significava que o resto foi adicionado ao seu principal. Após cinco anos, a opção desaparece e o empréstimo foi ainda maior do que no início.

Os empréstimos de amortização negativa eram como empréstimos com juros, mas pior.Isso porque eles nunca pagaram o principal. Na verdade, os pagamentos de juros eram tão baixos que, cada mês, a dívida aumentava, pois foi adicionada ao princípio. Em outras palavras, o princípio cresceu a cada mês.

Empréstimos de taxa fixa ultra-longa que prorrogaram 40 ou 50 anos, em vez da hipoteca convencional de 30 anos.

Os empréstimos por balão permitiram baixos pagamentos mensais, mas exigiram um grande pagamento após cinco a sete anos para pagar o restante do empréstimo.

Empréstimos sem dinheiro que permitiram ao mutuário retirar um empréstimo para o pagamento inicial. (Fonte: FACTBOX: Tipos de Empreendimentos Subprime, Reuters, 14 de maio de 2007.)

Impacto Econômico

As hipotecas subprime foram uma das causas da crise das hipotecas de alto risco. Hedge funds descobriram que poderiam ganhar muito dinheiro comprando e vendendo títulos garantidos por hipotecas. Estes são derivados que se baseiam no valor das hipotecas subjacentes. Eles se tornaram populares quando os comerciantes começaram a agrupar as hipotecas subprime com hipotecas convencionais de alta qualidade.

Os comerciantes de fundos de hedge dividiram esses pacotes em diferentes componentes, chamados de tranches. Eles colocaram todos os pagamentos de juros baixos dos primeiros três anos das hipotecas de alto risco com os pagamentos de juros baixos de empréstimos convencionais.

Os pagamentos de juros altos foram agrupados em tranches que pareciam ser mais arriscados, porque eram de alto rendimento. Para completar, eles venderam seguro contra qualquer inadimplemento, chamado de swaps de inadimplência de crédito.

A popularidade dos títulos garantidos por hipotecas significava que os comerciantes de hedge funds precisavam de mais e mais hipotecas reais para alimentar a demanda. Os bancos criaram essas hipotecas exóticas apenas para obter mais negócios reservados, agrupar as hipotecas e vendê-las para os comerciantes de fundos de hedge.

Tudo correu bem até que os preços da habitação começaram a cair em 2006. Isso raramente aconteceu na história do U. S. No entanto, aconteceu em torno do mesmo tempo, muitos mutuários descobriram que suas taxas de juros estavam aumentando no terceiro a quinto ano da hipoteca exótica.

Como sua casa valia menos do que a hipoteca, não podiam refinanciar ou vender a casa. Quando eles começaram a inadimplência, os proprietários dos títulos garantidos por hipotecas perceberam seus derivativos não valiam o que pagavam. Quando eles tentaram cobrar seus seguros, o emissor (AIG) quase faliu. Isso levou à crise financeira de 2008 e à Grande Recessão.