Relisting Homes to Change Average Days on Market

Uma das primeiras coisas que um comprador pergunta sobre uma listagem é seus dias no mercado. Dias no mercado é o número de dias em que uma lista está ativa em um serviço de listagem múltipla antes de ser inserida no status "pendente". O status pendente é quando uma oferta foi aceita pelo vendedor, mas a transação ainda não está fechada. Muitos agentes referem-se a " dias médios no mercado , que é derivado adicionando todos os dias no mercado de cada listagem e dividindo pela quantidade de listagens.

No mercado de um comprador, os DOM são geralmente mais altos porque o estoque leva mais tempo para vender. No mercado de um vendedor, os DOM são menos.

Dias sobre questões de mercado. Para determinar os dias médios no mercado, os agentes demoram os últimos 30 dias para seis meses de listagens vendidas, juntam os dias no mercado (antes de cada lista estarem pendentes) e dividem esse total pelo número de listagens.

Por exemplo, se seis anúncios entraram no estado pendente em dezembro - o que significa que o vendedor aceitou a oferta de um comprador, mas ainda não fechou - e três dessas listas estavam no mercado por cinco dias, uma listagem estava no mercado por 21 dias e duas foram listadas por 30 dias antes de uma oferta ser aceita, primeiro junte todos os dias no mercado. O dia médio no mercado de dezembro, neste exemplo, é derivado adicionando 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, o que equivale a 96 dias. Em seguida, dividir 96 por seis listagens será igual a 16 dias médios no mercado.

Os dias médios sobre a questão do mercado?

Qual é mais importante? Os 16 dias médios no mercado ou o número de dias no mercado de cada listagem? Se você é um comprador, é claro, é a casa que quer comprar que importa. Se você é um vendedor cuja casa tenha estado no mercado há 17 dias, você terá caído nos 50% menores das casas vendidas no mês anterior.

Como os compradores olham os dias no mercado

Não há ifs, ands ou beats sobre isso. Quando os compradores vêem dias extensos no mercado, eles acham que o vendedor está desesperado para vender porque a casa ainda está no mercado. Os compradores também acreditam que pode haver algo errado com a casa que fez com que outros compradores o passassem. Ambos os pressupostos, no entanto, podem estar errados.

Os lares podem permanecer no mercado pelas seguintes razões:

• O motivo comum é a sobrepreciação.
  O agente pode ter "comprado" a listagem ao enganar o vendedor para acreditar que a casa valia mais do que o mercado suportará. Não é incomum que um agente tome deliberadamente uma listagem de alta qualidade.
• Pequena motivação do vendedor.
  Às vezes, os vendedores querem "testar o mercado" por preços muito altos, apenas para ver se eles conseguem encontrar um tolo para pagar esse preço.É conhecido como o pior erro de um vendedor.
• Teimosia.
  Os vendedores podem estar presos no preço e dispostos a aguardar o mercado até que o mercado atinja o preço solicitado.
• Baixo mercado imobiliário.
  Nos mercados de compradores, pode levar mais tempo para vender uma casa do que nos mercados do vendedor. Uma casa que vendesse em cinco dias no mercado de um vendedor poderia vender em 90 dias em um mercado imobiliário em baixa.
• Não está disponível para mostrar.
  Se a propriedade estiver localizada ocupada, pode ser difícil obter uma consulta do inquilino. Na maioria dos casos, as casas com um lockbox são exibidas com mais freqüência do que aquelas sem.
• Não é adequado para mostrar.
  Às vezes, os vendedores colocam casas no mercado antes de estarem prontos para permitir que os compradores vejam. Eles podem estar acabando de reparar revenda ou pintando durante os primeiros 30 a 60 dias de uma listagem.
• Tempo de exibição reduzido.
  Alguns vendedores pensam que um comprador cumprirá períodos de exibição rigorosos, como 9 horas da manhã de segunda-feira ou apenas 5 a 6 da manhã na sexta-feira. Compradores visitam casas de acordo com seus próprios horários. Se a sua casa não estiver disponível no momento em que o comprador quiser vê-lo, provavelmente nunca o verá
• Comissão reduzida.
• Embora os agentes de compra sejam obrigados a mostrar todas as listas, muitos agentes se recusam a mostrar casas que não pagam a mesma comissão como casas concorrentes. Muitas vezes, essas casas são listadas por corretores de desconto.
• Pequena Internet ou exposição MLS.
  Se a casa tiver uma fotografia na MLS, os compradores provavelmente passarão na lista e, em vez disso, escolherão casas para ver que têm várias fotografias.

A prática do agente de relistância para reiniciar dias no mercado

Uma prática comum entre muitos agentes imobiliários é retirar uma listagem da MLS após um certo número de dias e religá-lo como uma nova listagem. Os agentes repassam para mostrar dias zero no mercado, porque sabem que os compradores se concentram em novas listas.

Muitos compradores não gostam desta prática porque acham que é enganosa e não uma imagem precisa do número de dias no mercado. Depois que uma casa está no mercado por 60 a 90 dias, não é incomum vender dentro de cinco dias depois de voltar ao mercado como uma nova listagem.

Às vezes, os anúncios expiram. Muitos agentes tomam uma listagem por 90 dias e quando a lista expira, um novo agente aumenta a listagem e colhe os benefícios do trabalho duro do primeiro agente. Se você está feliz com o seu agente atual, você pode considerar revisar seu agente existente.

Encontrando os dias acumulados no mercado

Alguns sistemas MLS se recusam a permitir que os agentes retirem uma lista e insira-a como uma nova listagem sem primeiro cancelar ou expirar a listagem. Em ambos os casos, é relativamente fácil para um agente determinar o número de dias no mercado; Não é tão fácil para um comprador.

• Verificar histórico de listagem.
  Uma maneira é inserir o endereço da propriedade na MLS para encontrar listas duplicadas, expiradas ou retiradas. Na MLS de Sacramento, isso é conhecido como puxar a "história" da propriedade.
• Procure por DOM cumulativos.
  Algumas MLS mudaram a maneira como as listagens são relatadas e incluirão dias acumulados no mercado na própria lista.
• Pergunte ao seu agente.
  Se você estiver trabalhando com um especialista em bairro, seu agente terá uma boa idéia se a casa já foi listada antes, por quanto tempo e por quem.
• Pergunte ao agente de listagem.
  Uma vez que os agentes imobiliários não podem deturpar uma propriedade, você pode perguntar ao agente da lista uma pergunta direta. Não pergunte por quanto tempo a casa esteve no mercado porque pode ter havido uma redução de preço, de modo que o agente se sentirá justificado em dizer-lhe os dias no mercado com o novo preço. Pergunte se expirou / retirou / cancelou e, em seguida, reiniciou. Seja específico.
• Pesquisar on-line.
  Digite o endereço da propriedade várias maneiras diferentes em um mecanismo de pesquisa, como Google ou Yahoo. Todas as suas listas on-line anteriores devem aparecer.
• Pergunte aos vizinhos.
  Os vizinhos sabem tudo o que acontece na sua área e muitas vezes estão mais do que felizes em dizer-lhe quanto tempo uma casa tem no mercado.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.