Oito dicas para ganhar ofertas de encerramento de REO

Muitos compradores domésticos experientes querem atingir o jackpot comprando uma execução hipotecária da REO, algumas das quais são muitas vezes subestimadas. As execuções hipotecárias da REO são casas que o banco tem encerrado e agora carrega em seu inventário. Alguns são grandes negócios; alguns não são, como com qualquer coisa no setor imobiliário.

Quando os bancos cobram as execuções de REO sob as vendas comparáveis, muitas ofertas são muitas vezes a resposta. Isso significa que você poderia enfrentar a dura concorrência por essa casa de propriedade do banco.

Ou não. Procure casas com dias mais longos no mercado se quiser negociar preços mais baixos.

Não é incomum para algumas execuções de REO em Sacramento receber 15 ou 20 ofertas. Às vezes, o banco lançará todas as ofertas, exceto duas, e depois pedirá aos compradores selecionados que reenviem o que é chamado de "Maior e Melhor". Às vezes, o banco simplesmente aceita a melhor oferta no início.

Se você está se perguntando como você pode fazer sua oferta de REO brilhar acima de tudo o resto e ser a oferta vencedora, aqui estão algumas dicas para ajudá-lo a selecionar o preço e os termos certos:

1) Obtenha o Histórico de propriedades daquele Execução Forte de REO

Peça ao agente do seu comprador para descobrir o preço de compra do banco na Escritura do administrador ou na Escritura do xerife. Geralmente, é notado no documento em si, que você pode obter dos roteadores de impostos ou uma empresa de títulos. Compare esse preço com o preço que o banco está perguntando.

Veja o montante dos empréstimos que já estavam protegidos para a propriedade.

Em algum lugar entre o (s) saldo (s) original (s) da hipoteca e o preço de venda de encerramento é o valor que o banco aceitará, se a casa estiver com preços baixos.

2) Determine vendas comparáveis ​​para o encerramento REO

Em muitos casos, o preço da lista tem pouca influência sobre o valor da casa. O valor de mercado traz mais peso.

Se você se opõe a ofertas concorrentes, outros compradores oferecerão mais do que o preço de lista.

• Veja os últimos três meses de vendas comparáveis, um mini CMA, para que a vizinhança determine o quanto vale a pena o encerramento do REO. Tente usar apenas as casas que mais se encaixam com o REO em relação a imagens quadradas, número de quartos, banhos, amenidades e condições.
• Veja as vendas pendentes. Peça ao seu agente para chamar os agentes listadores dessas vendas pendentes para tentar descobrir o preço de oferta aceito. Alguns irão compartilhar essa informação e alguns não.
• Veja as listas ativas. Essas são provavelmente as listas que os outros compradores usarão para formular um preço porque são as únicas casas que os compradores realmente visitam.

3) Analisar o REO vendido do agente de listagem

A maioria dos agentes REO trabalham para um ou dois bancos. Alguns agentes de listagem são agentes de lista exclusiva para REOs, e eles não listam nenhum outro tipo de propriedade.Como os agentes da REO lidam com o volume, eles geralmente aplicam os mesmos princípios de preços para todas as suas listas de REO.

• Peça ao agente do seu comprador que procure o agente de listagem na MLS.
• Execute uma pesquisa usando o nome desse agente de listagem para encontrar os últimos três a seis meses das listagens desse agente.
• Puxe o histórico dessas listas para determinar o preço da lista para a relação preço-venda. Se a maioria dessas listas estiverem vendendo, digamos, 5% sobre o preço da lista, então você pode precisar oferecer 6% sobre o preço da lista e vice-versa.

4) Pergunte sobre o número de ofertas recebidas para esse encerramento REO

Se não houver ofertas na casa REO, você provavelmente pode oferecer menos do que o preço de lista e obter sua oferta aceita. No entanto, se houver mais de duas ofertas, você provavelmente precisará oferecer acima do preço solicitado.

Se houver 20 ofertas, tenha em mente que algumas dessas ofertas podem ser todas em dinheiro. Os bancos gostam de todas as ofertas em dinheiro. Se você está obtendo financiamento, então talvez seja necessário aumentar o preço da sua oferta para ser considerado.

5) Enviar Carta de pré-aprovação

Escusado será dizer que você não quer uma carta de pré-requisição. Você quer uma carta de pré-aprovação. Obtenha pré-aprovação da sua escolha do credor com antecedência.

Além disso, obtenha pré-aprovado pelo credor que possui a propriedade. Não espere usar este credor para o seu empréstimo, mas envie a carta de pré-aprovação deste credor, juntamente com a carta do seu próprio credor.

Os bancos não confiam em outras preaprovais de credores, mas confiam em seus próprios departamentos.

6) Não peça ao Banco REO que pague por reparos / inspeções

Às vezes, os bancos pagarão por reparos, mas geralmente não concordam em fazê-lo na fase de oferta. Se houver problemas encontrados durante uma inspeção de casa, renegocie depois de sua oferta ter sido aceita. Eu já consegui negociar reduções para itens de grande bilhete, como uma HVAC inoperável. Mas coisas que você pode ver com seus próprios olhos e itens menores são seus para lidar com a cláusula AS IS inerente à maioria das vendas de encerramento da REO.

7) Reduzir o Período de Inspeção

Se outros compradores solicitarem 17 dias, por exemplo, para realizar inspeções, e você pede 10, você será considerado o comprador mais sério. Uma inspeção normalmente é apenas para a edificação do comprador de qualquer maneira. É improvável que o banco responda a qualquer pedido de reparação.

Preste especial atenção ao suspeito de mofo que pode ocorrer em casas abandonadas depois de estarem sentados vagos por um longo período de tempo.

8) Oferta para taxas de divisão com o banco REO

Alguns bancos não pagarão taxas de transferência, por exemplo. Se o comprador oferecer dividir essas taxas, o banco ficará mais receptivo à aceitação da oferta. A mesma coisa para taxas de custódia.

Muitos bancos negociam taxas de desconto para o seguro de títulos. Se o banco pague pela política do proprietário, a política ALTA poderá custar um pouco mais. Mas ainda é uma boa idéia deixar o banco escolher o título se quiser que sua oferta seja aceita.

Considere as Consequências de Avaliação

Se você oferecer sobre o preço da lista, tenha em mente que a avaliação precisará comprovar esse preço.Se você se encontra lidando com uma baixa avaliação, você tem opções, então não se desespere. Lembre-se, o banco provavelmente irá encontrar esse problema com o próximo comprador que obtém financiamento.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.