Emprestar dinheiro para comprar terra: como encontrar financiamento

A terra de compra permite que você construa a casa dos seus sonhos ou conserve uma fatia da natureza. No entanto, a terra pode ser cara em áreas de alta demanda, então você pode precisar de um empréstimo para financiar sua compra de terras. Você pode assumir que a terra é um investimento seguro (depois de tudo, "eles não estão fazendo mais isso"), mas os credores vêem os empréstimos à terra como arriscados, então o processo de aprovação pode ser mais pesado do que os empréstimos habitacionais padrão.

A facilidade e o custo do empréstimo dependerão do tipo de propriedade que você está comprando:

Terra em que você pretende construir no futuro próximo
Terra cru que você não faz Tenho a intenção de desenvolver

Em sua maior parte, os empréstimos à terra são empréstimos de curto prazo, com duração de dois a cinco anos antes do pagamento do balão. No entanto, existem empréstimos de longo prazo (ou você pode converter para um empréstimo de longo prazo), especialmente se você estiver construindo uma casa residencial na propriedade.

Compre e crie em uma etapa

Os credores estão mais dispostos a emprestar quando você tem planos para construir sua propriedade. A terra crua é especulativa. O edifício também é arriscado, mas os bancos estão mais confortáveis se você for agregar valor à propriedade (adicionando uma casa, por exemplo).

Empréstimos de construção: Você pode usar um único empréstimo para comprar o terreno e financiar a construção. Isso permite que você sofra com menos papelada e menos custos de fechamento. Além disso, você pode garantir o financiamento para todo o projeto (incluindo a conclusão da compilação) - você não estará preso segurando terra enquanto você procura um credor.

Planos de construção: Para obter aprovação para um empréstimo de construção, você precisará apresentar planos para seu credor, que quer ver que um construtor experiente está fazendo o trabalho. Os fundos serão distribuídos ao longo do tempo, à medida que o projeto progride, então seus contratados precisarão seguir se eles esperam receber o pagamento.

Características do empréstimo: Os empréstimos de construção são empréstimos de curto prazo, geralmente usando pagamentos com juros e com duração inferior a um ano (idealmente, o projeto está concluído até então). Após esse tempo, o empréstimo pode ser convertido em um empréstimo padrão de 30 anos ou 15 anos, ou você refinanciará o empréstimo usando sua estrutura recém-construída como garantia.

Adiantamento: Para emprestar para os custos de terra e construção, você precisará fazer um adiantamento. Planeje chegar a 10 a 20 por cento do valor futuro da casa.

Lotes acabados vs. Terras brutas

Se você está comprando muito que já possui utilidades e acesso de rua, você terá um tempo mais fácil de obter aprovação.

Terras brutas: A terra bruta ainda pode ser financiada, mas os credores são mais hesitantes (a menos que isso seja típico da sua área - por exemplo, algumas áreas dependem de propano, poços e sistemas sépticos).É caro adicionar coisas como linhas de esgoto e eletricidade para sua propriedade, e há inúmeras oportunidades para despesas e atrasos inesperados.

Pagamento inicial: Se você está comprando muito (em uma subdivisão em desenvolvimento, por exemplo), você pode reduzir apenas 10 ou 20 por cento. Para terras cruas, planeje em um mínimo de 30 por cento para baixo, e você pode ter que trazer 50 por cento para a mesa para obter aprovação.

Características do empréstimo: Os lotes acabados são menos arriscados para os credores, portanto, eles são mais propensos a oferecer empréstimos de construção de um único passo que se convertam em hipotecas "permanentes" (ou 30 anos) após a conclusão da construção. Com lotes inacabados, os credores tendem a manter os termos do empréstimo mais curtos (cinco a dez anos, por exemplo).

Reduzir o risco do credor: Se você está comprando terreno bruto, você não vai necessariamente obter um empréstimo ruim. Você pode melhorar suas chances de obter um bom negócio se você ajudar o credor a gerenciar riscos. Pode ser possível obter empréstimos de longo prazo, taxas de juros mais baixas e um menor requisito de pagamento inicial. Os fatores que ajudam incluem:

Uma alta pontuação de crédito (acima de 680), mostrando que você já emprestou e reembolsou com sucesso no passado.
Baixos rácios dívida / renda, indicando que você tem renda suficiente para fazer os pagamentos necessários.
Um pequeno montante do empréstimo, resultando em pagamentos mais baixos e uma propriedade que provavelmente é mais fácil de vender.

Nenhum plano para desenvolver

Se você vai comprar terras sem planos para construir uma casa ou estrutura de negócios na terra, conseguir um empréstimo será mais difícil. No entanto, existem várias opções para obter financiamento.

Bancos locais e cooperativas de crédito: Comece por indagar com instituições financeiras localizadas perto da terra que você planeja comprar. Se você ainda não vive na área, seus credores locais (e os credores on-line) podem hesitar em aprovar um empréstimo para terras vazias. As instituições locais conhecem o mercado local e podem ter interesse em facilitar as vendas na área que você está procurando. Embora as instituições locais possam estar dispostas a emprestar, elas ainda podem exigir até 50 por cento no capital próprio e empréstimos de curto prazo.

Patrimônio da casa: Se você possui capital próprio significativo em sua casa, você poderá contrair empréstimos com esse patrimônio com uma segunda hipoteca. Com essa abordagem, você poderá financiar o custo total da terra e evitar o uso de empréstimos adicionais. No entanto, você está assumindo um risco significativo usando sua casa como garantia - se você não conseguir fazer pagamentos no empréstimo, seu emprestador pode levar sua casa no encerramento. A boa notícia é que as taxas de juros de um empréstimo hipotecário podem ser inferiores às taxas de um empréstimo de compra de terras.

Provedores comerciais: Especialmente se você usar a propriedade para fins comerciais ou um investimento, os credores comerciais podem ser uma opção. Para obter aprovação, você precisará convencer um oficial de empréstimo de que você é um risco razoável. O reembolso só pode durar dez anos ou menos, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização de 15 ou 30 anos. Os credores comerciais podem ser mais flexíveis quando se trata de garantias.Eles podem permitir que você faça garantias pessoais com sua residência, ou você pode usar outros ativos (como investimentos ou equipamentos) como garantia.

Financiamento do proprietário: Se você não pode obter um empréstimo de um banco ou cooperativa de crédito, o proprietário atual da propriedade pode estar disposto a financiar a compra. Especialmente com terras cruas, os proprietários podem saber que é difícil para os compradores obter financiamento de credores tradicionais, e eles podem não ter pressa de retirar dinheiro. Nessas situações, os proprietários normalmente recebem um pagamento inicial relativamente grande, mas tudo é negociável. Um prazo de reembolso de 5 ou 10 anos é comum, mas os pagamentos podem ser calculados usando um cronograma de amortização mais longo. Um benefício do financiamento do proprietário é que você não pagará os mesmos custos de fechamento que você pagaria os credores tradicionais (mas ainda vale a pena pagar para investigar o título e os limites - os proprietários honestos podem cometer erros).

Provedores especializados: Se você está apenas esperando o momento certo para construir ou você está escolhendo um design para sua casa, você provavelmente terá que usar as soluções acima. Mas se você tem planos incomuns para sua propriedade, pode haver um credor que se concentre no uso pretendido para a terra. Ao contrário dos bancos (trabalhando com pessoas construindo casas, em sua maioria), os credores especializados fazem questão de entender os riscos e os benefícios de outros motivos de propriedade da terra. Eles estarão mais dispostos a trabalhar com você porque eles não precisam descobrir um acordo único. Esses credores podem ser regionais ou nacionais, então procure em linha para o que você tiver em mente. Por exemplo:

Conservação de recursos naturais
Recreação ao ar livre em propriedade privada
Solar ou parques eólicos
Torres celulares ou de radiodifusão
Uso da agricultura ou pecuária, incluindo fazendas rurais, fazendas orgânicas, fazendas de hobby e Horse Boarding

Dicas para compradores

Faça sua lição de casa antes de comprar terreno. Você pode ver a propriedade como uma ardósia em branco cheia de potencial, mas você não quer entrar em sua cabeça.

Custos de fechamento: Além de um preço de compra, você também pode ter custos de fechamento se você receber um empréstimo. Procure por taxas de originação, taxas de processamento, custos de verificação de crédito, taxas de avaliação e muito mais. Descubra o quanto você pagará e fará sua decisão final de financiamento com esses números em mente. Para uma propriedade relativamente barata, os custos de fechamento podem representar uma porcentagem substancial do preço de compra.

Obter uma pesquisa: Não assuma que as linhas, marcadores ou características geográficas "óbvias" atuais mostram com precisão um limite de propriedade. Obtenha um profissional para completar uma pesquisa de limites e verifique antes de comprar. Os proprietários de imóveis atuais podem não saber o que eles possuem, e será seu problema depois de comprar.

Verifique o título: Especialmente se você estiver emprestando de forma informal (usando seu financiamento de capital próprio ou vendedor, por exemplo), faça o que os credores profissionais fazem - uma pesquisa de título. Descubra se existem quaisquer ônus ou outras questões com a propriedade antes de entregar o dinheiro.

Orçamento para outros custos: Uma vez que você possui a terra, você pode estar no gancho para despesas adicionais.Revise essas despesas, além de quaisquer pagamentos de empréstimos que você faça para a terra. Os custos potenciais incluem:

Impostos municipais ou municipais (verifique com o seu consultor fiscal para ver se você se qualifica para dedução)
Seguro em terrenos vagas ou prédios abandonados
Cobertura de associação de proprietário (HOA), se aplicável < Qualquer manutenção necessária, como reparar linhas de vedação, gerenciar drenagem, etc.
Custos de construção, se você decidir construir, adicionar serviços ou melhorar o acesso à propriedade
Taxas de permissão, para qualquer atividade que você tenha. planejado na propriedade
Conheça as Regras

Quando você vê vagas, você pode assumir que qualquer coisa é possível. No entanto, as leis locais e os requisitos de zoneamento limitam o que você pode fazer - mesmo em sua própria propriedade privada. As regras HOA podem ser especialmente frustrantes. Fale com as autoridades locais, um advogado de imóveis e vizinhos (se possível) antes de concordar em comprar.

Se você descobrirá algum problema com uma propriedade em que você estiver olhando, pergunte sobre como fazer alterações. Você pode estar sem sorte, ou você pode fazer o que quiser depois de seguir os procedimentos adequados (preenchendo a papelada e pagando taxas). Provavelmente será mais fácil se você pedir permissão em vez de incomodar seus vizinhos.