Taxa de hipoteca: quando pagar pontos de desconto

Os pontos de desconto são um dos aspectos mais confusos do processo de hipoteca para muitos mutuários. Pontos de desconto são tarifas especificamente usadas para comprar a sua taxa. Em uma declaração de liquidação, os pontos de desconto às vezes são rotulados como "Taxa de desconto" ou "Taxa de hipoteca Buydown" e um ponto de desconto traz um custo igual a um por cento do tamanho do seu empréstimo. Os pontos de desconto são diferentes da sua "taxa de originação", a taxa que o credor da hipoteca cobra para completar o empréstimo.

Um olhar em números

Para ilustrar os pontos como uma porcentagem do conceito de quantidade de empréstimo, vejamos alguns números. Quando um oficial de empréstimo fala sobre um ponto em um empréstimo de US $ 100.000, o oficial de empréstimo está falando sobre um por cento do empréstimo, o que equivale a US $ 1 000.

Para um empréstimo de US $ 300.000, um ponto equivale a US $ 3 000 para ser pago quando você fechar seu empréstimo.

Os credores oferecem taxas de juros diferentes em empréstimos com diferentes pontos. Existem três opções principais que você pode fazer sobre os pontos. Você pode decidir que não quer pagar ou receber pontos. Isso é chamado de empréstimo de ponto zero.

Você pode pagar pontos no fechamento para receber uma taxa de juros mais baixa. Ou você pode optar por ter pontos pagos para você (também chamado de credores) e usá-los para cobrir alguns dos seus custos de fechamento.

Situação hipotética

Vamos executar alguns números hipotéticos para os tipos analíticos (aka Engineer). O exemplo abaixo mostra o trade-off entre pontos como parte de seus custos de fechamento e taxas de juros.

No exemplo, você empresta US $ 180.000 e qualifica-se para um empréstimo de hipoteca de taxa fixa de 30 anos a uma taxa de juros de 5. 0% com zero pontos, você terá o seguinte cenário a considerar:

> Taxa de juros

4. 875%	5. 0%	5. 125%	Pontos de desconto
+0. 375	0. 0	-0. 375	Sua situação
Você manterá sua hipoteca por muito tempo e quer manter o pagamento o mais baixo possível.	Você gosta da taxa de juros e provavelmente manterá a casa menos de 5 anos	Você deseja manter o dinheiro para fechar o mais baixo possível e pode pagar um pagamento maior	O Resultado
Agora: Você paga $ 675 mais no fechamento	Ao longo da vida do empréstimo: Pague $ 14 menos a cada mês Sem ajustes em qualquer direção,	é mais fácil entender o que você é pagando e para comparar os preços. Agora: você recebe	$ 675 em um credor de crédito Ao longo da vida do empréstimo: Pague $ 14 mais por mês *** As taxas atualmente disponíveis podem ser diferentes do que é mostrado em Este cenário de exemplo

Como você pode ver claramente, o tempo que você planeja possuir a casa é uma grande parte da equação se a análise de "break-even" for importante para você.

A análise de equilíbrio é simples.Pegue o custo dos pontos de desconto e divida-o pelo pagamento mensal de poupança / custo e você descobrirá quantos meses você vai levar até mesmo.

$ 675 em custo / US $ 14 por mês de poupança resultará em um ponto de equilíbrio de 48. 21 meses.

Se você planeja manter sua hipoteca por mais de 4. 1 ano ou 48. 21 meses, então pagar os pontos de desconto começa a ter sentido. Qualquer coisa menos do que isso e você pode ter tomado a decisão financeira errada.

Usamos a terminologia "pode ​​ter tomado uma decisão financeira errada" porque uma hipoteca tem benefícios e consequências fiscais que também precisam ser considerados quando você executa os números.

Tanto a taxa de juros quanto os pontos de desconto têm benefícios de dedução fiscal para a maioria dos devedores. Depende em grande parte da natureza da ocupação para o seu novo lar, do número de propriedades de propriedade e da quantidade de juros que você está deduzindo.

É melhor considerar todos os detalhes ao tomar sua decisão sobre pagar ou não pontos de desconto.

Sua diligência em aplicar sua situação financeira pessoal para você opções de hipoteca pode ser uma decisão que o afeta por 30 anos.

Faça com sabedoria.