Imóveis comerciais: definição, impacto, REITs

Definição: O imobiliário comercial é qualquer propriedade possuída com o objetivo de produzir renda. Há cerca de US $ 6 trilhões de imóveis comerciais nos Estados Unidos. Aqui estão as cinco maiores categorias de imóveis comerciais.

• O varejo inclui shopping centers internos, shoppings ao ar livre e revendedores de grandes caixas. Também inclui mercearias e restaurantes. Seu valor é de cerca de US $ 2. 1 trilhão, ou 36 por cento do valor total do imobiliário comercial. Consiste em pelo menos 9. 5 bilhões de metros quadrados de espaço do centro comercial. Para mais informações, consulte O que é o varejo?

• Hotéis incluem motéis, resorts de luxo e hotéis de negócios. Esta categoria não inclui casas que alugam quartos através da Airbnb. Existem aproximadamente 4. 4 milhões de quartos de hotel no valor de US $ 1. 92 trilhões.
• Edifícios de escritórios incluem tudo, desde os arranha-céus de Manhattan até o escritório do seu advogado. Há cerca de 4 bilhões de metros quadrados de espaço para escritórios, no valor de US $ 1. 7 trilhões, ou 29 por cento do total.
• Edifícios de apartamentos são imóveis comerciais. Isso ocorre porque as empresas possuem eles apenas para obter lucro. É por isso que as casas alugadas pelos seus proprietários são residenciais, não comerciais. Alguns relatórios incluem dados de construção de apartamentos em estatísticas de imóveis residenciais em vez de imóveis comerciais. Há cerca de 33 milhões de pés quadrados de espaço de aluguel de apartamentos, no valor de cerca de US $ 1. 44 trilhões.
• A propriedade industrial é usada para fabricar, distribuir ou armazenar um produto. Não é sempre considerado comercial, especialmente nos planos de uso da terra e no zoneamento. Há 13 bilhões de metros quadrados de propriedade industrial no valor de US $ 240 bilhões.

Outras categorias de imóveis comerciais são muito menores. Estes incluem algumas organizações sem fins lucrativos, como hospitais e escolas. A terra livre é um imóvel comercial se for alugado, não vendido. (Fonte: "Sinais de recuperação", The Wall Street Journal, 5 de outubro de 2010. "Estatísticas sobre a indústria imobiliária", a mesa redonda de imóveis.

"Índices de imóveis comerciais," Standard & Poor's.) >

Como os imóveis comerciais afetam a economia?

Como componente do PIB, a construção comercial imobiliária contribui com 3% da produção econômica de U. S. Em 2016, havia 516 bilhões de dólares em construção de imóveis comerciais, abaixo de US $ 507 bilhões em 2015. O recorde foi de US $ 586. 3 bilhões em 2008. A baixa foi de US $ 376. 3 bilhões em 2010. Isso representou uma queda de 4. 1 por cento para 2. 6 por cento do PIB.

Por que levou a construção de imóveis comerciais dois anos mais alta do que a bolha imobiliária? A construção imobiliária comercial simplesmente leva mais tempo do que a construção imobiliária residencial.Os construtores primeiro precisam se certificar de que há lares e compradores suficientes para suportar o novo desenvolvimento. Então leva tempo para arrecadar dinheiro com os investidores. Demora vários anos para construir centros comerciais, escritórios e escolas. Demora ainda mais tempo para arrendar os novos edifícios. Quando o mercado imobiliário caiu em 2006, projetos comerciais de imóveis já estavam em andamento.

Você geralmente pode prever o que acontecerá no setor imobiliário comercial seguindo os altos e baixos do mercado imobiliário. Como um indicador de atraso, as estatísticas imobiliárias comerciais seguem as tendências residenciais por um ano ou dois.

Eles não mostrarão sinais de recessão. Eles tipicamente atingem seus poços baixos depois de imóveis residenciais.

Como investir em imóveis comerciais

A Real Estate Investment Trust é uma empresa pública que desenvolve e possui imóveis comerciais. Comprar ações em um REIT é a maneira mais fácil para o investidor individual se beneficiar de imóveis comerciais. Você pode comprar e vender ações de REIT, como ações, títulos ou qualquer outro tipo de segurança. Eles distribuem lucros tributáveis ​​para investidores, semelhante aos dividendos em ações. Os REITs limitam seu risco, permitindo que você possua propriedade sem retirar uma hipoteca. Como os profissionais administram as propriedades, você economiza tempo e dinheiro.

Ao contrário de outras empresas públicas, os REITs devem distribuir pelo menos 90% de seus lucros tributáveis ​​aos acionistas. Isso economiza o custo do imposto de negócios, que é pago pelo acionista na taxa de imposto sobre ganhos de capital.

Os REIT possuem 34% do patrimônio no mercado imobiliário comercial. Essa é a segunda maior fonte de propriedade. O maior é o capital privado, que possui 43,7%. (Fonte: "Scaling New Heights", Associação Nacional de Agentes de Realtors, 2015.)

Prós e contras de REIT

Como os valores imobiliários comerciais são um indicador de atraso, os preços do REIT geralmente não aumentam e caem com o estoque mercado. Isso os torna uma boa adição a um portfólio diversificado. Os REITs compartilham uma vantagem com títulos e títulos de produção de dividendos, na medida em que fornecem um fluxo constante de renda. Como todos os títulos, eles são regulados e fáceis de comprar e vender. (Fonte: "O que é um REIT?" REIT. Com)

Tenha em mente que o valor de seu REIT reflete mais do que apenas o imobiliário subjacente. Também é afetado pela demanda de REITs como investimento. Eles competem com ações e títulos para investidores. Portanto, mesmo que o valor do imóvel de propriedade do REIT se eleve, o preço da ação pode cair em um crash do mercado de ações.

Quando comprar e vender REIT

Ao investir em REITs, certifique-se de que você está ciente do ciclo econômico e seu impacto em imóveis comerciais. Durante um boom, imóveis comerciais podem estar experimentando uma bolha de ativos após imóveis residenciais começarem a declinar. Durante uma recessão, o setor imobiliário comercial atinge o seu baixo após o imobiliário residencial.

REFE Versus Real Estate ETFs

Os fundos negociados em bolsa imobiliários seguem os preços das ações dos REITs.Os investidores são atraídos para ETFs porque eles têm taxas muito baixas. Mas, uma vez que são mais um passo retirado do valor do imobiliário subjacente, eles são mais suscetíveis aos mercados de bolsa e urso do mercado de ações. (Fonte: Joanne Cleaver, "Os prós e contras de investir em ETFs imobiliários", US News & World Report, 5 de junho de 2014.)

Imóveis comerciais durante a crise financeira

O crédito imobiliário comercial recuperou da crise financeira de 2008. Em 30 de junho de 2014, os 6,660 bancos segurados pela FDIC do país detinham US $ 1. 63 trilhões em empréstimos comerciais. Isso foi 2% maior do que o pico de US $ 1. 6 trilhões em março de 2007.

Os primeiros sinais de queda no setor imobiliário comercial ocorreram três anos depois que os preços imobiliários residenciais começaram a cair em 2006. Em dezembro de 2008, os desenvolvedores comerciais enfrentariam entre US $ 160 bilhões e US $ 400 bilhões em padrões de empréstimo se eles não conseguiram encontrar bancos para refinanciá-los. A maioria desses empréstimos tinha apenas 20 a 30 por cento de equivalência patrimonial. Os bancos agora exigem 40-50 por cento de equivalência patrimonial.

Ao contrário das hipotecas domiciliares, os empréstimos para shopping centers e escritórios têm grandes pagamentos no final do prazo. Em vez de pagar o empréstimo, os desenvolvedores normalmente refinanciam. Se o financiamento não estiver disponível, os bancos devem excluir.

Esperava-se que as perdas de empréstimos atingissem US $ 30 bilhões e pummel bancos comunitários menores. Eles não foram tão atingidos pela bagunça da hipoteca do subprime como os grandes bancos, mas investiram mais em centros comerciais locais, complexos de apartamentos e hotéis. Muitos temiam que o colapso em bancos pequenos pudesse ter sido tão ruim quanto a Crise de Poupança e Empréstimo há 20 anos.

Uma associação comercial de Washington para desenvolvedores, a Mesa Redonda de Imóveis, estimou que cerca de US $ 300 bilhões de empréstimos imobiliários comerciais de curto prazo venciram em 2008. Muitos desses empréstimos poderiam ter ficado ruins se não fossem refinanciados.

Em outubro de 2009, o Federal Reserve informou que os bancos apenas tinham reservado $. 38 por cada dólar de perdas, o que poderia atingir 45% dos US $ 3. 4 trilhões de dívidas pendentes. Os centros comerciais, os edifícios de escritórios e os hotéis estavam em falência devido a vagas elevadas. Mesmo o presidente Obama foi informado sobre a crise potencial da sua equipe econômica.

O valor dos imóveis comerciais caiu 40-50 por cento entre 2008 e 2009. Os proprietários de imóveis comerciais acordaram encontrar dinheiro para efetuar os pagamentos, uma vez que muitos inquilinos haviam saído do negócio ou renegociado pagamentos mais baixos. Os proprietários tentaram tentar levantar dinheiro vendendo ações de novas ações. Como eles usaram os fundos para suportar pagamentos em propriedades existentes, eles não poderiam aumentar o valor para os acionistas. Eles diluíram o valor para os acionistas existentes e novos. Novos acionistas provavelmente só "jogariam um bom dinheiro depois do mau". (Fonte: Entrevista com John Cona da TARP Capital.)

Em junho de 2010, a taxa de inadimplência hipotecária para imóveis comerciais continuava a piorar. De acordo com o Real Capital Analytics, 4.17% dos empréstimos inadimplentes no primeiro trimestre de 2010. Isso é US $ 45. 5 bilhões em empréstimos bancários. É maior do que a taxa de 3. 83 por cento no quarto trimestre de 2009 e a taxa de 2. 25 por cento há um ano. É muito pior do que a taxa de inadimplência de 0,8% no primeiro semestre de 2006, mas não tão ruim quanto a taxa de 4,5 por cento em 1992.

Em outubro de 2010, parecia que as rendas para imóveis comerciais começaram a se estabilizar . Durante três meses, as rendas de 4 bilhões de metros quadrados de espaço para escritórios apenas caíram em um centavo em média. A taxa de vagas no escritório nacional pareceu estabilizar em 17. 5 por cento, menor que o recorde de 18 de dezembro de 2008. 7 por cento, de acordo com a empresa de pesquisa imobiliária REIS, Inc.

A crise financeira deixou os valores do REIT deprimidos por anos. Por quê? Uma das razões é que era difícil ver as propriedades EXECUTIVAS EXECUTADAS compradas durante a crise. Um segundo é que os proprietários de imóveis comerciais estavam de cabeça para baixo em suas hipotecas. Os valores da propriedade comercial caíram 40-50 por cento desde 2008, reduzindo o valor dos REITs. (Fonte: Mark Heschmeyer, "O empréstimo da CRE por bancos ultrapassa os níveis de pré-recessão", CoStar News, 3 de setembro de 2014.)

Os empréstimos imobiliários comerciais quase causaram uma segunda recessão. Em 2013, os bancos detinham US $ 991. 2 bilhões em empréstimos comerciais, um aumento de 3. 3 por cento em relação a 2012. A maioria era para prédios de apartamentos. Cerca de um terço veio devido entre 2015 e 2017. A maioria foi escrita em 2005-07 quando os valores das propriedades eram altos. Esses empréstimos poderiam ter sido inadimplentes se os preços de construção de apartamentos tivessem diminuído. Em vez disso, as pessoas que perderam suas casas tornaram-se locatários, salvando os empréstimos de inadimplência e a economia de outra recessão.