Análise comparativa de mercado Definição em imóveis

Definição :

Ao trabalhar com vendedores para determinar um preço de listagem ou com os compradores para verificar o valor antes das ofertas de compra, os agentes imobiliários fazem o que é conhecido como um mercado comparativo análise, ou um CMA.

Ao vender registros de imóveis vendidos, o profissional imobiliário seleciona imóveis vendidos recentemente que são semelhantes à propriedade do assunto e na mesma área geográfica. Ao comparar essas propriedades e ajustar as diferenças de características, é feita uma estimativa de valor para a propriedade do assunto.

No entanto, um profissional imobiliário completo fará um segundo CMA diferente para um vendedor ou um comprador.

Um segundo CMA detalhado inclui comparações com propriedades similares atualmente listadas na área. O mesmo processo seria usado, mas com propriedades atualmente listadas. Isso permitiria uma avaliação da concorrência atual e poderia levar a um aumento ou diminuição da estimativa com base nas propriedades vendidas.

Também conhecido como: CMA, análise comparável

Qualidade das seleções comparáveis ​​

Crucial para a precisão de um CMA na determinação do valor de mercado é a seleção das melhores propriedades comparáveis. Três agentes que escolhem mesmo um diferente de três ou quatro, podem ser encontrados com avaliações muito diferentes. Isso acontece muito quando um vendedor está comprando um agente de listagem. Obtêm uma estimativa de valor de vários agentes e ficam surpresas com as diferenças. Infelizmente, muitas vezes aquele que lhes dá o número mais alto é aquele que obtém a lista, e geralmente não é um bom número.

Há várias coisas a considerar ao escolher comps:

• Quando a propriedade é vendida: as vendas de mais de dois ou três meses no passado não são comps boas, especialmente em mercados em rápida mudança. Quanto mais recentes as vendas, menos provável que o mercado tenha se movido o suficiente para tornar os preços vendidos das propriedades irrelevantes no momento do CMA.
• Onde a propriedade está localizada: A melhor situação é que a casa está na mesma subdivisão. Isso não é possível em muitos casos, então a próxima consideração é localizar comps no mesmo bairro ou área geral. Quando você não pode obter comps adequados dessa forma, casas muito semelhantes em subdivisões similares em outras partes da cidade podem ser o único recurso disponível.
• Características do lar: quando se trata do número de quartos, banheiros, a metragem quadrada da casa, o tamanho do lote e outras características da casa, as casas comparáveis ​​devem ser tão parecidas quanto possível. É raro, exceto em grandes subdivisões de cortador de bolachas, que você obterá todas essas coisas para comparar exatamente.

Qualidade dos Ajustes

Esse último item acima nos leva a uma discussão de como compensamos nosso cálculo por diferenças nas estruturas.Fazemos ajustes, bem como os dos avaliadores, para ajustar os preços vendidos das casas comparáveis ​​para combinar melhor nossa propriedade do assunto.

Em outras palavras, se tivermos uma casa de banho de 3 quartos, 2 com uma garagem anexada de dois carros e 2100 metros quadrados de área de estar, tentaremos encontrar três ou quatro comps com todas essas características o mesmo . No entanto, raramente vamos, então precisamos fazer ajustes nos preços vendidos.

• Digamos que um comp só tem dois quartos. Devemos assumir que teria vendido por mais dinheiro com três, então vamos adicionar algum dinheiro de volta ao seu preço real vendido para ajustá-lo a ter três quartos. O mesmo acontece com banheiros e espaços de garagem.
• Se é o contrário, digamos três banheiros quando a casa do assunto só tinha dois, então submergiríamos o valor de um banheiro do preço vendido em nosso ajuste.
• Não precisamos fazer nada com a metragem quadrada até que possamos concluir nosso cálculo.

Uma vez que ajustamos nossas casas comparáveis, vendemos os preços, dividimos cada preço vendido por seus pés quadrados para obter o preço vendido por pé quadrado. Nós classificamos aqueles para nossos três ou mais comps para obter um valor médio por pé quadrado. Então, simplesmente multiplicamos isso pela metragem quadrada de nossa residência para obter nosso valor de mercado atual estimado.

Lá você tem a imagem geral de fazer um CMA, mas você vai querer entrar e aprender mais e praticar antes de fazê-los para os clientes.