Elementos da Análise Comparativa de Mercado ou CMA

Experiência e Área de Área de Conhecimento:

Se você é novo no negócio imobiliário, ou novo na área, obtenha ajuda. Um CMA não é apenas matemática comparativa. Um conhecimento profundo da dinâmica das vendas de propriedades na área específica é necessário para fazer julgamentos com base nos dados apresentados. "Imobiliário é local" é uma citação bem conhecida, porque é verdade, e você deve aprender tudo sobre seu mercado local.

Em outras palavras, você precisa saber algo sobre o seu mercado e por que as casas em uma área vendem de forma diferente e para preços mais altos ou mais baixos do que casas comparáveis ​​em outra área.

Apenas comparar números sem saber sobre os bairros e propriedades pode ser um desastre. A única atividade mais importante em um CMA é a escolha de propriedades comparáveis.

Propriedades comparáveis ​​coletadas com cuidado:

Ao selecionar propriedades que você considera comparáveis ​​à propriedade do assunto, considerações importantes incluem:

• Estatisticamente, vendas muito acima ou muito abaixo da maior parte do grupo são suspeitas. Provavelmente existem razões válidas para a divergência. Se você tiver comps recentes suficientes, jogue fora o caminho muito alto e muito baixo preço de vendas.

• Certifique-se de que você pode justificar comps não utilizados. Se você decidir um comparável não é apropriado, tenha uma boa razão. Se o seu cliente solicitou mais tarde por que não usou uma determinada casa, você quer responder com sinceridade e justificar suas ações.

• Puxe propriedades comparáveis ​​da área da propriedade do assunto ou o mais próximo possível. Se é impossível encontrar comps suficientes no mesmo bairro, pode ser necessário usar alguns de um bairro semelhante em outra parte da cidade.

• Use comparáveis ​​vendidos que não são muito velhos. Mantenha o tempo atual como possível. Nos mercados rápidos, isso é fácil, mas não tanto quando as vendas são lentas. Se você tiver que voltar mais de dois ou três meses, provavelmente você precisará fazer alguns ajustes subjetivos para o longo período. Não é fácil, já que na verdade não há nenhuma regra para como fazê-lo com precisão.

• Quando a quantidade permitir, use somente tipos de construção semelhantes. Um exemplo poderia ser a sua propriedade de assunto sendo uma casa de história única e muitos dos comps são duas histórias. Com o envelhecimento da população, muitos idosos estarão à procura de uma casa de história única, por isso pode ser mais exigente.

Valor de Ajuste para Diferenças de Propriedade:

Ao comparar propriedades similares, existem sempre diferenças. Certifique-se de ajustar a estimativa de valor da sua propriedade sujeita para suas diferenças com as propriedades comparáveis:

• Adicionar ou subtrair valor para a diferença no tamanho do lote ou na superfície.

• Faça o mesmo por diferenças de características, como quartos, banheiros, garagem, etc.

• Olhe para as diferenças de financiamento que poderiam ter influenciado o preço de venda. O financiamento do vendedor pode às vezes resultar em um preço mais alto pago por uma propriedade que não está relacionada ao seu valor real. Lembre-se que estas precisam ser transações de "comprimento de braços". Não deve haver situações especiais, vendas familiares, vendas de socorro, etc.

Uma análise atual do mercado competitivo:

Um relatório completo e detalhado para o cliente / cliente de listagem não pode ser concluído sem uma análise de mercado semelhante de as propriedades listadas e concorrentes com a sua casa no momento. Sua recomendação de preço de lista pode ser modificada para cima ou para baixo, dependendo de quantas casas estão listadas na área no momento e seus preços de lista.

Sabendo que alguns dos comps vendidos mais vendidos vieram de períodos com um inventário muito baixo, pode fazer com que você altere o preço da lista de preços um pouco se o mercado atual tiver um inventário significativamente maior. Indo na outra direção, se houver poucas casas disponíveis, você poderá ajustar seu preço de venda para cima.

Resultados exibidos em um formato fácil de entender:

Esta não é uma promoção para "bonita". Existem soluções de software para quase todos os sistemas MLS que produzem relatórios de pesquisa muito polidos para análises de mercado comparativas. O valor está nos dados e sua interpretação. Não deixe o brilho da "apresentação" assumir uma importância maior do que a seleção e interpretação dos dados.