Análise de mercado comparativa (CMA) - Termos de compra de residência

Antes de colocar uma casa no mercado ou listar com um agente imobiliário, os vendedores domésticos experientes obtêm uma análise de mercado comparativa, também referida no setor como um CMA. Você provavelmente recebeu cartas de correio direto ou cartões postais de agentes imobiliários locais sobre CMAs. Estes lançamentos oferecem um relatório gratuito para dizer o quanto vale a pena a sua casa. Os vendedores usam um CMA para descobrir o preço do domicílio.

O que é uma análise comparativa do mercado?

Embora os relatórios possam variar, de uma lista de duas páginas de vendas de casas comparáveis ​​a um guia abrangente de 50 páginas, o comprimento e a complexidade do relatório dependem da prática comercial do agente.

No entanto, os relatórios comparativos comparativos de análise de mercado contêm os seguintes dados:

• Listas ativas

  As listas atuais são casas atualmente à venda. Essas listas são importantes apenas na medida em que são sua concorrência para os compradores. Eles não são indicativos de valor de mercado porque os vendedores podem pedir o que eles querem para sua casa. Isso não significa que nenhum dos preços seja realista. Os preços de venda oferecidos não refletem o valor de mercado até que eles vendam e, em mercados de compradores, por exemplo, a maioria vende muito menos.
• Empresas pendentes

  As casas de venda pendentes são anteriormente listagens ativas que estão sob contrato. Eles ainda não fecharam, então eles ainda não são uma venda comparável. A menos que o agente de listagem esteja disposto a compartilhar informações sobre a venda pendente - e muitos não são -, você não saberá o preço atual até a conclusão da transação. No entanto, as vendas pendentes fazem indicam a direção em que o mercado está se movendo. Se sua casa tiver um preço acima do preço de lista dessas vendas pendentes, você poderá enfrentar um DOM mais longo.

• Listagens Vendidas

  As casas que fecharam nos últimos seis meses são suas vendas comparáveis. Estas são as vendas que um avaliador usará ao avaliar sua casa para o comprador, juntamente com as vendas pendentes (o que provavelmente terá fechado quando a casa for vendida). Olhe longamente nas vendas comparáveis, porque esses são o seu valor de mercado.

• Off-Market / Retirado / Cancelado

  São propriedades que foram retiradas do mercado por uma variedade de razões. Normalmente, o motivo pelo qual as casas são removidas do mercado é porque os preços eram muito altos. Os preços médios deste grupo serão quase sempre superiores aos preços médios das vendas comparáveis. No entanto, as revistas cancelam também pelas seguintes razões:

1. Remorso do vendedor. Os vendedores decidiram que não podem se separar com sua casa e não querem mais vender.
2. Preço muito alto. Ninguém fez uma oferta ou as únicas ofertas recebidas eram ofertas de bola baixa, que foram rejeitadas.
3. Os DOM eram muito longos. Os agentes às vezes retiram listas para que possam colocá-los de volta como uma listagem nova e compradores tolos.
4. Pedidos de reparo. As casas estavam sob contrato e após a inspeção da casa, o comprador solicitou reparos que o vendedor recusou.
5. O vendedor demitiu o agente. Não é incomum que os vendedores infelizes iniciem um agente e contratar um novo agente.

• Anúncios expirados

  Este grupo refletirá o preço de venda médio mais alto porque não venderam e provavelmente foram preços razoáveis. Algumas das listagens expiradas também podem aparecer como uma listagem ativa, listada por um novo agente a um novo preço. As listas também expiram porque não foram comercializadas agressivamente ou porque a casa precisava de reparos.

Examinando vendas comparáveis ​​

As vendas comparáveis ​​são aquelas que mais se assemelham à sua casa. É difícil comparar uma casa de três níveis com uma casa de uma única história. Selecione as casas desta lista que são principalmente idênticas à sua casa em tamanho, forma e condição, tais como:

• Tamanho quadrado semelhante

  Os avaliadores comparam casas com base em imagens quadradas. As casas maiores de pé quadrado valem menos por pé quadrado do que casas menores de pé quadrado. A variação entre um grupo de casas de preços médios idealmente não deve exceder mais de 200 a 400 pés quadrados, mais ou menos.

• Era de construção semelhante

  Idealmente, a idade do lar - o ano em que foi construído - deve ser dentro de alguns anos de outras casas vendidas comparáveis. Subdivisões de idade mista são comuns. Por exemplo, em uma área de Sacramento, uma subdivisão consiste em casas construídas na década de 1950, e então elas pisam algumas décadas até a década de 1970. Embora as casas estejam localizadas ao lado um do outro, as casas carregadas com personagem da década de 1950 vendem para mais do que as suas mais recentes contrapartes Brady Bunch. Se sua casa foi construída em 1980, digamos, e novas casas na rua estão vendendo por mais, você não pode controlar o mesmo preço que uma nova casa.

• Comodidades, upgrades e condições

  Os avaliadores deduzirão valor da sua casa se outras casas tiverem atualizações e as suas não. Uma casa com piscina terá um valor diferente de uma casa sem piscina. Uma casa completamente remodelada vale mais do que um fixador. Casas com um banho valem menos do que casas com dois ou mais banhos. A manutenção diferida irá contar contra você.

• Localização

  Todo mundo sabe que o imóvel é avaliado em "localização, localização, localização", mas você considerou o que isso significa? Uma casa com vista para a cidade, por exemplo, vale mais do que uma casa que enfrenta uma parede de cimento. As casas localizadas em vias movimentadas valem consideravelmente menos do que casas em ruas tranqüilas. Compare sua casa com aqueles em locais similares. Se sua casa fica em frente a uma usina, procure outras casas com exposição à usina ou aquelas localizadas ao longo das vias férreas, entre outros locais indesejáveis.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}