Execução de encerramento 101: Como se proteger

Comprar uma casa geralmente é um marco feliz. Você atravessou um grande limiar. Você alcançou um marco de vida. Você se sente otimista e confiante sobre o futuro.

Eu não quero lançar água fria em sua festa, mas eu gostaria de estender uma nota de cautela.

A realidade é que milhões de proprietários se encerraram no encerramento. Muitas dessas pessoas se sentiram felizes e otimistas quanto à sua compra como você faz.

Afinal, quando você compra uma casa, a idéia de que essa casa pode estar sujeita a um encerramento talvez seja a última coisa em sua mente.

Como você pode evitar esse risco? Leia.

Por que os proprietários perdem seus lares?

A maioria das casas cair em execução de hipoteca após o proprietário defaults - ou pára de fazer pagamentos completos - em seu empréstimo hipotecário. Como isso acontece?

Às vezes, isso acontece porque o dono se aprofundou, comprando mais lar do que poderiam razoavelmente pagar. Do mesmo modo, o credor também ofereceu um empréstimo a um comprador não qualificado; alguém que não deveria ter recebido um empréstimo domiciliar desse tamanho. (Antes da recessão, muitos credores não verificaram a renda de uma pessoa antes de conceder um empréstimo. Não surpreendentemente, muitos candidatos a empréstimos sugeriram que ganharam mais dinheiro do que realmente fizeram.)

Outras vezes, o proprietário defaults depois de terem sido atingidos com uma série de eventos inesperados da vida, como perder o emprego ou enfrentar grandes contas médicas, o que afeta sua capacidade de fazer o pagamento mensal da hipoteca.

Em alguns casos, o proprietário tirou uma segunda hipoteca e gastou o dinheiro em passivos (em vez de ativos geradores de renda), o que diminuiu seu patrimônio líquido total e prejudicou sua capacidade de reembolsar a segunda nota.

Em outros casos, o proprietário aceita uma hipoteca de taxa ajustável, assumindo que eles poderão cumprir a obrigação de pagamento se a taxa aumentar.

(A lei federal exige que o credor revele a taxa de juros máxima que o proprietário pode pagar nos termos da nota de hipoteca de taxa ajustável.) O proprietário goza de baixas taxas de juros introdutórias por algum tempo, mas quando essas taxas aumentam, o proprietário descobre que atender a esses pagamentos é mais difícil do que previram e cai em atraso.

E em muitos casos, o proprietário percebe que ele ou ela está "subaquática" em sua hipoteca (um conceito que discutiremos abaixo) e conclui que a distância é a escolha mais razoável.

Como você pode ver, existem muitas razões pelas quais os proprietários ficam atrasados ​​em seus pagamentos.

Como você pode se proteger?

Ninguém gosta de pensar sobre o processo de potencialmente enfrentando o encerramento. Mas devemos analisar rigorosamente os fatores de risco que podem nos levar à ameaça de encerramento se quisermos desenvolver uma abordagem forte e responsável em nossas finanças pessoais.

Além disso, também devemos entender como funciona o processo de encerramento, de modo que, se o nosso futuro tiverse um pior, teríamos alguma idéia do que poderia avançar. Isso nos ajudará a saber quais outras opções podemos escolher.

Neste artigo, abordaremos os principais fatores de risco que podem levar ao encerramento e depois mergulhar no processo atual.

Riscos que levam ao encerramento

Aproximadamente 7 milhões de pessoas perderam suas casas durante a Grande Recessão, de acordo com a CBS News.

Enquanto o número de execuções hipotecárias desacelerou desde então, muitos proprietários ainda estão em dificuldades. No final de 2015, aproximadamente 4. 3 milhões de proprietários estavam subaquáticos, o que significa que o proprietário possui uma casa que vale menos que o montante que eles devem em sua hipoteca.

Ser subaquático em sua casa é um dos maiores fatores de risco que indicam o encerramento. Afinal, se a casa valer menos do que o saldo devido, você pode concluir que simplesmente faz mais sentido se afastar.

Antes de tomar essa decisão, no entanto, aqui está uma palavra de advertência: a distância tem grandes implicações para o seu crédito. Pode prejudicar a sua capacidade de comprar outra casa no futuro, bem como a sua capacidade de alugar casas, abrir cartões de crédito, emprestar sobre outros tipos de empréstimos e até mesmo se qualificar para determinados empregos.

O que você deve fazer se sua casa estiver debaixo d'água? Você pode querer segurar a casa e aguardar a propriedade para recuperar seu valor. Se você precisa se mudar, você pode alugar a casa para um inquilino. Alternativamente, se você deve vender a casa, você poderia pedir ao seu credor para aprovação de venda curta (vamos discutir isso abaixo) ou trazer dinheiro para a tabela de encerramento.

E se você não estiver debaixo d'água? Mas você está lutando para fazer pagamentos?

Primeiro, antes de comprar uma casa, compre uma casa menos dispendiosa do que a qual você qualifica. Você não precisa comprar uma casa com preço no valor máximo do empréstimo que você qualifica para receber.

Muitas pessoas dentro do setor imobiliário dizem que sua própria hipoteca deve engolir um terço do seu pagamento em casa. Este valor não inclui reparos, manutenção, utilitários e outros custos auxiliares. No entanto, essa figura pode ser muito alta. Experimente essa abordagem, em vez disso: como uma regra geral, apontar para todos os pagamentos relacionados a sua casa, incluindo serviços públicos, reparos e manutenção, para chegar a cerca de 25 a 30 por cento do seu pagamento em casa.

Além disso, mantenha um fundo de emergência que cubra pelo menos seis meses de suas despesas. Mantenha este fundo de emergência em uma conta de poupança baseada em dinheiro, em vez de em qualquer tipo de investimentos (como ações). Não toque neste para feriados, aniversários ou despesas anuais. Preserve isso apenas para emergências verdadeiras.

Se você se encontra lutando para fazer pagamentos, comece a reduzir drasticamente as despesas em várias áreas da sua vida. Você está no meio de uma crise financeira; gastar como ele. Não corte apenas o seu cabo; venda toda a TV. Não toque apenas o seu almoço; mude para uma dieta de arroz e feijão da faculdade até que você esteja de volta aos seus pés.Ganhe dinheiro extra em cada segundo de suas noites e fins de semana com trabalho freelancer, que você pode lidar com a internet em casa enquanto seus filhos estão dormindo. Veja se você é elegível para refinanciar em uma hipoteca de taxa de juros mais baixa.

Se você ficar atrasado em seus pagamentos e você não acha que pode apanhar, é hora de vender sua casa. Vender sua casa é muito preferível ao encerramento.

Se sua casa valer menos do que o valor que você deve, você precisará da aprovação do seu credor para uma venda curta. Uma venda curta é uma venda da casa em que o mutuário recebe menos do que atualmente devem. O credor perde a diferença.

Se o credor perceber que eles são mais propensos a recuperar suas perdas através de uma venda curta do que através de um processo de encerramento tradicional, eles permitirão ao mutuário prosseguir com a listagem de suas propriedades como uma venda curta.

As vendas a descoberto são uma forma de evitar enfrentar as repercussões de crédito de um encerramento em grande escala, mas não são ideais. Mantenha isso em seu bolso traseiro como último recurso.

Com todo o que foi dito, vamos falar sobre o processo de encerramento real. À medida que você está prestes a ver, o processo de encerramento é bastante longo e existem várias oportunidades dentro desse processo em que você pode tentar liberar sua casa através de uma venda curta, em vez de um encerramento.

Vejamos o processo, para que você possa entender o que está acontecendo ao longo de cada passo do caminho.

O processo de encerramento

Primeiro, um aviso: o processo varia de estado a estado. Em alguns estados, o credor possui poder de venda e pode prosseguir um "encerramento não judiciário". O processo a seguir descrito abaixo é uma descrição altamente generalizada do processo judicial de encerramento em alguns estados. Se você se deparar com o possível encerramento, fale com um advogado.

Uma vez que um mutuário omite seus pagamentos de hipoteca, o credor pode então arquivar um aviso público por defeito, também conhecido como Aviso de Incumprimento ou Lis Pendens. Este Aviso de Padrão de Notificação Pública alerta o mutuário de que houve uma violação de um acordo.

Depois que o mutuário recebeu o Aviso de Incumprimento, eles têm um período de carência, determinado pela lei estadual, no qual eles podem restabelecer seu empréstimo, pagando o saldo em atraso pendente e ficando atualizado com seus pagamentos de hipoteca. Este período de carência é conhecido como pre-foreclosure.

Pre-foreclosure é o período de tempo entre o aviso de inadimplência e quando uma propriedade pode ser recuperada ou vendida em leilão público. Durante este período de carência, o mutuário tem algumas opções para se atualizar com seu empréstimo:

1. O mutuário pode fazer seus pagamentos atualizados e restabelecer seu empréstimo pagando os saldos em atraso.
2. Eles podem solicitar uma modificação de empréstimo para reduzir seus pagamentos de hipoteca.
3. Eles podem tentar vender a propriedade a um terceiro para evitar o encerramento.
4. Eles podem permitir que a propriedade seja vendida em um leilão público pré-encerrado.

Se o mutuário não puder restabelecer seu empréstimo, o credor tem a capacidade de recuperar a propriedade e se apropriar da intenção de revender a propriedade.As propriedades que foram devolvidas pelo credor (geralmente um banco) tornaram-se conhecidas como propriedade imobiliária (REO).

A linha inferior

Siga algumas diretrizes básicas para reduzir o risco de enfrentar uma crise de hipoteca pessoal: compre significativamente menos casa do que pode pagar. Mantenha um fundo de emergência com pelo menos seis meses de despesas.

Crie vários fluxos de renda, de modo que, se uma fonte se acalmar, sua receita não cairá para zero. Evite dívidas de consumidores não hipotecários, como empréstimos de carro ou dívida de cartão de crédito. Compreenda como o processo funciona, para que você não caia em surpresas.

Com isso dito, aproveite sua casa. A grande maioria dos proprietários não experimenta execução de encerramento. Você é experiente o suficiente para ter uma visão pró-ativa dos principais fatores de risco que levam a esta experiência infeliz para que você possa se proteger contra esses. E essas salvaguardas, em geral, giram em torno do princípio do financiamento pessoal atemporal de viver abaixo dos seus meios.