Execução de encerramento e Impostos de Venda Curta

O IRS diz que não há almoço grátis quando se trata de impostos. Se você transferir o título em sua casa, seja voluntariamente por meio de escritura de garantia ou ação de concessão, ou involuntariamente através de encerramento, você vendeu sua casa. Você pode estar sujeito a impostos, mesmo se você vendeu sua casa com prejuízo, seja em uma venda curta ou por encerramento.

Não parece justo. O que é pior é que você nem pode descobrir que você deve impostos até o dia em que você abriu seu e-mail para encontrar um 1099.

Tenha em mente que nem todos os 1099 significam que você também pagará o imposto de renda. Os bancos enviam 1099s como uma questão de rotina.

Falei com Julian Block, um advogado em Larchmont, NY, que foi citado pelo The New York Times como um profissional de impostos líder. Aqui está o que ele tem a dizer sobre impostos, ganhos e perdas em vendas angustiadas, como execuções hipotecárias e vendas a descoberto:

Bloco Juliano sobre ganhos e perdas

"Os vendedores que possuíram suas residências pessoais por longos períodos ainda obterão ganhos.

" Mas vendedores de residências adquiridas nos últimos dois anos ou mais vão sofrer perdas. Mesmo supondo que nenhum preço diminua, as perdas resultarão por despesas de corretores imobiliários, advogados e outros. Os vendedores não poderão deduzir essas perdas. Não faz diferença que sejam forçados a vender por causa, por exemplo, de mudanças de emprego ou razões de saúde.

"Além dos problemas para os vendedores de residências pessoais, há problemas fiscais para os investidores que, digamos, compraram vários condomínios em lugares como a Flórida e não conseguem virá-los porque os potenciais compradores esperam novos declínios de preços .

Muitas vezes, não vale a pena que esses investidores paguem seus lugares; o que eles recebem como pagamentos de aluguel será insuficiente para cobrir seus impostos imobiliários e juros hipotecários. Sua única opção é vender com prejuízo ". > Bloquear as perdas de compensação contra ganhos

"Os vendedores podem compensar suas perdas de capital com ganhos de capital.

Mas, na ausência de ganhos de capital, o limite anual é de US $ 3 000 (US $ 1, 500 para casamentos separados) em o montante das perdas que eles podem compensar em relação ao seu "rendimento ordinário", que significa receitas de fontes como salários, pensões e retiradas de planos de aposentadoria. A lei permite que eles transportem perdas não utilizadas para anos posteriores. "

Bloco sobre Regras Tributárias para Foreclosures

"O IRS tem t regras de hera para execuções hipotecárias ou repossessões por credores de casas de proprietários que ficaram atrasados ​​em seus pagamentos de hipoteca. Pode haver conseqüências tributárias severas e inesperadas para um proprietário que simplesmente se afasta porque ele ou ela tem pouca ou nenhuma equidade e o credor assume e vende o lugar.

"Nessa situação, o cancelamento ou o perdão pelo credor da dívida geralmente significa que o devedor tem renda relatável, embora existam algumas exceções - por exemplo, insolvência".

Bloquear responsabilidade pessoal

"Um exemplo: Brown compra um condomínio e o usa como residência pessoal. Ele paga US $ 300.000, pagamento inicial de US $ 15.000 e aceita um empréstimo hipotecário de US $ 285.000. Ele é pessoalmente responsável pela hipoteca. Quando o saldo restante do O empréstimo é de US $ 280.000, os inadimplentes de Brown e o banco credor aceita seu transporte voluntário da unidade, cancelando o empréstimo.

Condomínios similares ao momento vendem por US $ 230.000.

"O código tributário trata a transação como um venda. A Brown incorre em uma perda não dedutível de US $ 70.000, o valor pelo qual a base ajustada de seu condomínio de US $ 300.000 excede seu valor de mercado de US $ 230.000. Nenhuma dedução para a perda porque Brown usa o condomínio como residência pessoal.

"Brown também tem renda reportável de US $ 50.000 quando o banco cancela o empréstimo. Os US $ 50.000 são o valor pelo qual a dívida de US $ 280.000 excede o valor de mercado de US $ 230.000.

" Digite o IRS quando a propriedade hipotecada é foreculada ou recuperada, e o banco a readquirir, ou o banco sabe que Brown abandonou a propriedade. O banco envia um Form 1099-A para Brown e o IRS. Usando os números no exemplo, o 1099-A indica o preço do lance de encerramento (US $ 230.000), o montante da dívida de Brown ($ 280, 000) e se ele foi pessoalmente responsável.

O cancelamento da dívida (aqui, US $ 50 000) é tributado nas taxas de renda ordinária, igual ao salário. "

Dívida garantida sem responsabilidade pessoal

De acordo com a Kleinrock Publishing, o IRS diz vendedores que não são pessoalmente responsável por uma dívida perceberá um montante que inclui a dívida total cancelada, mesmo que o valor da propriedade que é a garantia da dívida é menor, o que pode ser compensado dependendo da sua base ajustada na propriedade. Comprar empréstimos em dinheiro garantidos por Propriedade real na Califórnia não tem responsabilidade pessoal.

Por exemplo, a Sra. Smith compra uma casa avaliada em US $ 300.000, coloca $ 30.000 e tira uma hipoteca de US $ 270.000. Smith deixa de fazer pagamentos. O banco exclui em um saldo de empréstimo de US $ 260.000, e o valor de mercado da casa caiu para US $ 250.000. Smith tem uma base ajustada de $ 295.000, devido a uma perda de $ 5.000. O valor que Smith percebe no encerramento é $ 260 000. Smith calcula seu ganho ou perda, comparando US $ 260 000, que é o montante realizado, até sua base ajustada de US $ 295 000. Ela possui uma perda de $ 35 000.

Antes do encerramento ou venda, planeje antes

Antes de vender em uma venda curta ou passar por um encerramento, procure aconselhamento jurídico e tributário. Faça o planejamento tributário antes do tempo, antes que seja tarde demais.

Para obter mais informações, entre em contato com um Contador Público Certificado ou consulte o site do IRS.

Uma correção temporária, chamada de Lei de Alívio da Dívida Hipotecária de 2007, prevê alívio da tributação do perdão da dívida para determinados ocupantes do proprietário e pode expirar.As leis da Califórnia são diferentes para tributação de vendas curtas devido ao CA Civil Code 580e e cartas de hipoteca emitidas pelo IRS e em nome da Franchise Tax Board. Procure conselheiros fiscais competentes para determinar se você está isento de tributação.

Fonte: Os livros do advogado Julian Block incluem "The Home Seller's Guide to Tax Savings", elogiado pelo professor de direito James Edward Maule da Universidade Villanova como "Uma explicação fácil de ler e bem organizada sobre as regras fiscais". ordene seus livros, visite o site da Julian Block.