Execução de encerramento Os valores de propriedade de vendas afetam

Para a maior parte, casas de encerramento variam em aparência. Algumas vendas de encerramento são tratadas silenciosamente e revendidas rapidamente pelo credor. Um dia, uma camionete em movimento puxa, carrega os pertences do ocupante e parte, logo seguido pelo sinal de venda de um agente imobiliário. Poucas semanas depois, um sinal vendido aparece e novos proprietários se mudam.

Em outros bairros, uma casa encerrada pode ser embarcada e rebocada com grandes sinais que o anunciam como propriedade do banco ou REO.

Algumas casas encerradas permanecem abandonadas por anos. As ervas daninhas crescem o suficiente para cobrir calçadas, brincalhões jogam pedras através de janelas do segundo andar, e a casa torna-se uma monstruosa para o bairro.

Sinais de execuções hipotecárias podem deixar os vizinhos se perguntando sobre o valor de suas casas. Os proprietários de casas vizinhas estão preocupados com o fato de que um encerramento pode afetar os valores da propriedade, e com razão.

As avaliações incluem casas semelhantes à sua, Foreclosures Plus

Existem três métodos de avaliação de propriedades:

• Abordagem de custos - Este método considera o custo para construir a casa mais o valor da terra.
• Abordagem de renda - Isso é usado para comparar unidades múltiplas com base nas taxas de capitalização.
• Abordagem do valor de mercado. Este tipo de avaliação compara a propriedade sujeita a três vendas comparáveis ​​na vizinhança.

Se duas vendas comparáveis ​​são transações regulares e uma é uma execução hipotecária ou venda a descoberto, o avaliador usará essa venda angustiada como uma propriedade comparável?

Para obter respostas, falei com Derek Yuke, um avaliador da Yuke & Associates em Sacramento.

Yuke tenta encontrar transações de longo prazo ao montar uma avaliação. Estas são consideradas vendas a valor de mercado, oferecidas à venda por um vendedor disposto e compradas por um comprador capaz e disposto, sem nenhuma das partes sob coação nem relacionadas.

Mesmo que isso signifique puxar vendas comparáveis ​​de um bairro adjacente e ajustar o valor, a maioria dos avaliadores, diz ele, pode encontrar transações de comprimento para uso em uma avaliação.

Yuke esteve no negócio desde 1996 e diz: "Se eu usar um encerramento, eu explico por que eu usei. Eu digo que não é um bom comp e não dão muito peso. "Ele diz que as execuções hipotecárias não representam o valor de mercado, e ele sempre pode encontrar vendas regulares para incorporar suas avaliações." Se houver apenas execuções hipotecárias em uma área, isso afeta o mercado porque se torna o valor ", adverte Yuke.

Foreclosures Faça HOAs Vulnerável

Yuke continua, "Se não houver transações regulares, então você está preso. Um desenvolvimento de condomínio é difícil. "O que acontece se houver apenas vendas curtas ou execuções de hipoteca dentro de uma associação de proprietário? De acordo com Yuke, esses são os melhores comps para esse desenvolvimento porque são os únicos comps disponíveis.

As vendas aflitas na associação de um proprietário também significam que é improvável que o proprietário pague a proporção proporcional da unidade da HOA. Se o fundo de associação do proprietário é baixo, são os outros proprietários que acabam pagando a aba sob a forma de taxas de associação mais altas.

Infelizmente, embora muitas associações de proprietários tenham o poder de encerrar se as dívidas estão em atraso, poucos têm dinheiro ou meios para fazê-lo, e aqueles que muitas vezes renunciam ao processo quando o valor da hipoteca é maior que o valor da unidade .

Foreclosures diminuem os preços próximos

Embora alguns estudos mostrem que os bairros com altos números de encerramento vêem uma queda de 1 por cento de valor, a queda de valor nem sempre é devido ao número de execuções hipotecárias. Muitas vezes, a queda dos preços é devido à percepção dos compradores sobre a área, juntamente com a negligência extrema do proprietário anterior da propriedade.

Algumas vendas de encerramento parecem se auto-perpetuar. Assim que um proprietário passa para o padrão, outros vizinhos parecem seguir. Se o proprietário em falta for despejado ou abandonar a propriedade, a casa deserta cai em estado de destruição.

Casas sem apelação que precisam de reparos significativos não vendem por valor de mercado.

Parte da desvantagem para comprar execuções hipotecárias é o fato de as casas serem vendidas "como está", e os compradores não têm garantia de condição. Alguns proprietários que estão perdendo tudo devido a encerramento não podem pensar em vender os aparelhos incorporados e arrancar o encanamento de cobre para vender por sucata. Casas com características faltantes também baixam os preços do bairro.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.