Foreclosure Basics (The Three Types)

Por Cameron Street, corretora imobiliária e diretor da Erate. com

Não importa como você olha para isso, o negócio de comprar e vender propriedades em ou encerramento foreclosure não é feliz. No entanto, pode ser uma transação mutuamente benéfica para um investidor disposto e um proprietário de casa em dificuldades.

Foreclosure é o outro lado do sonho americano de propriedade da casa. É o pior pesadelo do proprietário e pode resultar em um golpe duradouro e devastador para as finanças pessoais.

Foreclosure pode acabar com a equidade em uma casa. Pode destruir o crédito pessoal por anos e pode significar erradicar uma família de seus vizinhos, amigos, família e escolas.

O Upside for Foreclosures

No entanto, para um investidor astuto e esperançosamente benevolente, a compra de propriedades hipotecadas pode ser um ótimo negócio imobiliário. A esperança é que ambas as partes da transação ganhem lucrando com uma transferência de título oportuna - o que produz um bom investimento para o investidor e desinvestimento para o proprietário da casa - e pode poupar a classificação de crédito do dono da casa antes que as coisas pioram .

A desvantagem para Foreclosures

Lucrando de execuções hipotecárias não é o desenfreado que muitos assumem que seja - para cada história de sucesso, há provavelmente cinco histórias de terror. Toda transação imobiliária envolve risco. Enquanto os investidores com as melhores intenções podem ajudar a reduzir seus riscos, eles não podem eliminá-lo completamente.

Os Três Tipos de Foreclosures

Existem três maneiras de adquirir propriedades em dificuldades, com base em onde a propriedade está no processo de encerramento. Os três estágios são os seguintes: pre-foreclosure, foreclosure e post-foreclosure.

• Pre-Foreclosures

  Na fase pré-encerramento, os investidores provavelmente poderão fazer o melhor para o proprietário em dificuldades e para si. Pre-foreclosure é onde mais danos à classificação de crédito do proprietário da casa podem ser prevenidos e a casa pode ser transferida a um preço mutuamente acordado antes que seja necessário obter o credor envolvido. O melhor potencial leva a localizar uma propriedade nesta fase pode vir de advogados, contabilistas, agentes imobiliários, ou através de parceiros de negócios e amigos.

• Etapa de encerramento

  Na próxima fase, quando uma propriedade está no estágio de encerramento, a melhor maneira de identificar uma propriedade potencial é através do escritório do County Clerk. Descubra onde os avisos de inadimplência são arquivados e determinam como classificar o índice geral para descobrir as vendas de encerramento pendentes. Você também pode solicitar que seu endereço ou endereço de e-mail seja colocado em uma lista de aviso prévio ou uma lista de padrões pendentes. As companhias de seguros de títulos também podem ser úteis nesta área, fornecendo informações registradas em troca da expectativa de negócios futuros.

  O próprio processo de encerramento variará de um estado para o outro, dependendo se é um título ou um estado de garantia, o que determina se uma forma de encerramento judicial ou não judicial está envolvida. Foreclosuros judiciais pertencem a hipotecas, em vez de ações de fideicomisso, e levam significativamente mais tempo para completar.

  Foreclosures não judiciais pertencem a ações de confiança onde um terceiro, chamado de administrador, administra todo o processo em questão de dois a quatro meses após o mutuário ter inadimplido e parou de fazer pagamentos. Uma vez que o imóvel passa pela fase judicial ou não judicial, está pronto para ser vendido em leilão ao melhor postor.

• Post-Foreclosure

  E, por último, no estágio pós-encerramento, o credor já tomou o controle da propriedade. A casa está então na posse do departamento de REO (Real Estate Owned) do credor, ou nas mãos de um novo proprietário ou investidor que comprou o imóvel em leilão.

  Consulte o aviso de encerramento para determinar o nome do credor, bem como o saldo devedor da hipoteca. Os credores são tipicamente vendedores extremamente dispostos, porque um REO nos livros é um sinal óbvio de ter tomado uma decisão de empréstimo pobre. Tanto as despesas gerais como as perdas envolvidas com um REO - refletidas tanto nas reservas adicionadas que um credor deve manter quanto a qualquer taxa de gerenciamento de propriedade potencial incorrida - significa que o banco provavelmente será um negociador disposto.

  Se a propriedade acabar nas mãos de um investidor privado, em vez de com o credor, você ainda pode fazer uma oferta por conta própria ou com a ajuda de um agente imobiliário. No entanto, o preço neste momento pode não ser o fundo do rock.

Uma decisão de investimento chave a fazer é onde entrar no processo de encerramento. É fundamental que você identifique um dos três estágios acima mencionados e se torne um especialista nesse processo particular, o que o ajudará a alcançar o maior sucesso ao se tornar um investidor de longo prazo de propriedades angustiadas.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}